창원지방법원 2025타경31401. 진주시 가좌동 더퍼스트웰가시티 1층 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 서미석이고, 말소기준권리는 2023.07.26. 설정된 진주동부농업협동조합 근저당권 247,200,000원입니다. 이후 경남신용보증재단 가압류 42,020,446원, 서울보증보험주식회사 가압류 19,353,510원, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
점유관계에는 확인할 부분이 있습니다. 장영지·심준보·서동원·주식회사 서린 등 실제 점유자로 조사된 대상은 모두 전입신고가 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 131호는 감정요항표에서 현재 공실로 보인다고 기재되어 있고, 심준보의 보증금은 미상이라 입찰 전 현황과 명세서를 다시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31401 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층 135호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 서미석 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 113,533,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.07.26. 진주동부농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 247,200,000원 |
| 청구액 | 978,217,169원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.07.26. 서미석 앞으로 소유권이 이전되고 같은 날 진주동부농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.05. 경남신용보증재단 가압류, 2025.11.14. 서울보증보험주식회사 가압류, 2025.11.20. 임의경매개시결정이 이어졌으며 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 실제 점유자 4명, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장영지 | 114호 | 2024.06.25 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 배당요구 2025.12.04 |
| 심준보 | 131호 | 2025.10.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 보증금 확인 필요 |
| 서동원 | 135호 | 2025.06.16 | 15,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 주식회사 서린 | 135호 | 2024.11.26 | 50,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
실제 점유자로 조사된 대상은 4명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 네 대상 모두 전입일이 2023.07.26. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 배당되지 않더라도 현재 자료상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 감정가 34%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 113,533,000원으로 감정가 331,000,000원의 34% 수준입니다. 그러나 이 물건은 근린시설이고 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만 보고 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 113,533,000원 | 111,143,538원 | 197,430,418원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 79,473,100원 | 77,642,584원 | 230,931,372원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 55,631,170원 | 54,229,809원 | 254,344,147원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 어느 회차든 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 가격이 내려간다고 임차인 보증금 승계액이 늘어나는 사건은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,533,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,389,462원 |
| 1. 근저당 · 진주동부농업협동조합 | 247,200,000원 | 111,143,538원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 42,020,446원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 19,353,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 308,573,956원 가운데 예상 배당액은 111,143,538원, 미배당은 197,430,418원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KTX진주역사에서 북서측 약 200미터 지점이며, 주변은 근린생활시설과 대단위 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정도 비교적 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 114호·131호·135호는 근린생활시설 용도이며, 131호는 현재 공실로 보인다고 기재돼 있습니다.
- 건물. 2019.08.30. 사용수익 허가를 받은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 6층·지상 16층 건물입니다.
- 도로. 북서측으로 대로2류, 남서측으로 중로2류에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(신진주역세권)이며 공시지가는 2,354,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 호수 대조. 사건 주소는 135호이나 감정요항표에는 114호·131호·135호가 함께 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 등기·현황조사 원본을 대조하세요.
- 135호 실제 점유 확인. 서동원과 주식회사 서린이 모두 135호 점유자로 조사돼 있으므로 현재 점유자와 인도 협의 대상을 확인하세요.
- 131호 공실 여부. 감정요항표는 공실로 보인다고 기재하지만 심준보의 전입기록도 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 시세 검증. 현재 최저가가 감정가의 34%라도 근린시설은 임대수익·공실·상권·동일 건물 거래를 함께 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당과 가압류가 미배당되더라도 말소기준 이후 권리이므로 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 환금성과 점유”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.26. 진주동부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 조사된 점유자 4명 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 이미 3회 유찰되어 최저가가 113,533,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교 근거가 없어 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 근린시설이라는 용도, 114호·131호·135호가 함께 언급된 감정요항표, 135호의 복수 점유자 조사까지 고려하면 권리는 비교적 단순하지만 실물·임대·환금성 확인이 핵심인 사건입니다.
