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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

B 매력지수58 유찰 3회

부동산임의경매

2025타경31401 · 진주지원 · 근린시설
철근콘크리트구조 17.6㎡
최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트
76,832,000원 7,683만 감정가 224,000,000원
감정가의 35% ▼ 65% 할인
다음 매각기일
08-31
진주지원 10:00
입찰 보증금
768만원
최저가의 10% · 7,683,200원
감정가 대비
▼ 65.7% 싸게 매수
감정가 2.24억원
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 인수 위험은 낮고 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34%까지 하락했지만 근린시설 특성상 임대·환금성 검토가 핵심입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(근린시설)

유찰로 가격은 내려왔지만, 상가의 본질을 봐야 한다 — 진주 더퍼스트웰가시티 131호

창원지방법원 2025타경31401 · 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층131호
감정가 224,000,000원 · 최저매각가 76,832,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.08.31 · 임의경매
58점
매력지수 B등급 · 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만 근린시설 공실·상가 환금성 리스크를 확인해야 하는 물건
말소기준 이후 권리는 소멸되고 임차인 대항력도 없어 인수위험은 낮다. 다만 근린시설 용도와 공실 가능성, 상가 환금성을 반영해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 정리되고 임차인도 대항력 없음으로 분석되는 물건입니다. 다만 아파트처럼 단순 비교할 물건이 아니라 근린시설입니다. 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 실제 투자 판단은 가격보다 공실·임대수요·환금성에서 갈립니다.
감정가 / 최저가
224,000,000원
최저가 76,832,000원
유찰 횟수
3회
감정가 34.3%
실질취득·인수
0원
임차인 인수 없음
핵심지표
근린시설
공실·환금성 검토

창원지방법원 2025타경31401. 진주시 가좌동 더퍼스트웰가시티 1층 131호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2023년 7월 26일 설정된 진주동부농업협동조합 근저당권이며, 이후 발생한 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계하는 권리는 없는 구조입니다.

다만 이 물건의 핵심은 권리보다 상가 가치 판단입니다. 감정가는 2.24억원이지만 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저가는 7,683만원까지 내려왔습니다. KTX진주역 인근이라는 입지는 장점이지만, 근린시설은 임차 수요와 실제 영업 가능성이 낙찰 후 수익성을 좌우합니다.

물건 개요

사건번호창원지방법원 2025타경31401 (임의경매)
소재지경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층131호
물건종류 / 용도집합건물 · 근린시설 · 2019.08.30 사용승인 건물
소유자서미석
감정가 / 최저가224,000,000원 / 76,832,000원 (3회 유찰)
신청채권자 / 청구진주동부농업협동조합 / 978,217,169원
매각기일2026.08.31

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

말소기준권리는 을구 1번 진주동부농업협동조합 근저당권입니다. 이후 갑구 8번 경남신용보증재단 가압류, 갑구 9번 서울보증보험주식회사 가압류, 갑구 10번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인들은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 인수 부담 없음

점포점유자보증금대항력위험
114호장영지20,000,000원없음인수 없음
131호심준보미상없음보증금 확인 필요
135호서동원15,000,000원없음인수 없음
135호주식회사 서린50,000,000원없음인수 없음
⚠️ 131호 확인 포인트 131호 점유자인 심준보는 보증금이 확인되지 않았으나 전입 시점이 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 볼 수 없으며, 다만 실제 임대차 관계와 명도 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 76,832,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,782,976원
근저당 · 진주동부농업협동조합169,200,000원75,049,024원
가압류 · 경남신용보증재단42,500,000원0원
가압류 · 서울보증보험주식회사19,353,510원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분 (3회 유찰 최저가)
회차별 가격 시나리오
유찰이 진행될수록 가격은 낮아지지만 근린시설 수익성 검토가 우선입니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고 임차인도 대항력 없는 구조입니다. 낙찰자가 부담하는 별도 인수금은 없습니다.
⛔ 투자 관점 가격은 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 근린시설은 공실 기간과 임대료 수준이 수익률을 결정합니다. 최저가만 보고 주거용처럼 접근하기보다 실제 임대 가능성을 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. KTX진주역사 북서측 약 200m 지점으로 근린생활시설과 대단위 아파트단지가 혼재한 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정도 비교적 무난합니다.
  • 환경. 일반상업지역·신진주역세권 지구단위계획구역에 속하며 북서측 대로 및 남서측 중로에 접합니다.
  • 환금성. 근린시설은 아파트보다 매수층이 제한적이며, 공실 여부와 임대수요가 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임대현황 확인. 131호 실제 점유와 임대차 조건을 다시 확인해야 합니다.
  • 상권 검토. KTX진주역 인접 장점과 주변 상권 형성 정도를 함께 확인하세요.
  • 명도 준비. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으면 협의 과정이 필요할 수 있습니다.
  • 관리비 확인. 집합건물 공용관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 안전, 수익성은 별도 판단”

이 물건은 권리분석 측면에서는 깔끔한 편입니다. 근저당 이후 가압류와 경매 절차는 매각으로 정리되고, 임차인도 대항력 있는 승계형 구조가 아닙니다. 그러나 근린시설 경매는 낮은 가격만으로 결정되지 않습니다. 3회 유찰로 가격 매력은 생겼지만, 최종 판단은 공실 위험과 임대수익 가능성을 확인한 뒤 내려야 합니다. 권리는 합격, 운영 가능성은 확인 필요한 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제·관리비 등 일부 항목은 실제와 달라질 수 있으며 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다. 투자 권유가 아니며 의사결정과 결과에 대한 책임은 입찰자에게 있습니다.

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경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층131호

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