창원지방법원 2025타경21086. 거제시 수월동 1113-2와 1097-20 등 복수 부동산을 포괄하는 대지·토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태에는 근린생활시설이 포함되며, 일부 건물은 현재 공실로 조사됐습니다. 감정가 5,925,286,620원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 4,147,701,000원입니다. 신청채권액은 5,171,413,246원이나, 현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 후순위 신청채권자에게 배당될 금액이 0원으로 계산됩니다.
권리표의 표면적인 결론은 간단합니다. 말소기준권리 이후의 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 명세서에 별도로 기재된 인수권리도 없습니다. 다만 과거 근저당권의 설정과 말소, 공동담보 추가와 일부포기, 근저당권 이전이 반복됐고 매각 대상도 복수입니다. 따라서 아파트 한 호실처럼 등기 한 장만 확인하는 방식이 아니라 각 토지·건물별 등기와 매각목록을 교차 대조해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21086 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 수월동 1113-2 |
| 등기 부동산 | 경상남도 거제시 수월동 1113-2, 1097-20 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 상업용 토지 · 근린생활시설 및 공실 |
| 대표 토지 | 지목 대 · 면적 1,437.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 중로 한 면 접면 |
| 소유자 | 윤종배 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,925,286,620원 / 4,147,701,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장승포농업협동조합 / 5,171,413,246원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ·ㄴ 및 제시외 물건 a 포함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 말소기준 원본 대조가 핵심
권리내역에서는 2005.11.09. 주식회사경남은행 근저당권 1,200,000,000원이 말소기준으로 제시됩니다. 이후 설정된 가압류·근저당권과 2025.03.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권이 없는 것으로 기재돼, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차관계 — 3건 모두 대항력 없음으로 조사됐지만 보증금은 미상
| 점유·전입자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)케이엠파크,홍승익 | 미상 | 2023.11.10 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 주식회사 미성,이지관 | 미상 | 2016.07.01 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김진욱 | 전부 | 2020.01.31 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
현황조사에서는 세 건 모두 전입일이 제시된 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됐습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금 합산 문제도 없습니다. 다만 세 건 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 특히 2016.07.01. 전입 건은 과거 근저당 말소기재와 함께 선후관계를 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 검증 — 실거래 비교 없이 ‘감정가 70%’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 4,147,701,000원으로 감정가 5,925,286,620원의 70% 회차입니다. 그러나 동일 용도·입지·규모의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않아, 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 대지·근린생활시설·복수 부동산 일괄매각은 개별 토지의 도로 조건, 공실, 건물 상태와 임대수익에 따라 가격 편차가 크므로 유찰률 자체는 시세 할인율이 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 4,147,701,000원 | 4,103,823,990원 | 17,531,993,010원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 2,903,390,700원 | 2,871,956,793원 | 18,763,860,207원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 2,032,373,489원 | 2,009,649,754원 | 19,626,167,246원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 4,147,701,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,877,010원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 2. 근저당 · 현대종합금속주식회사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 윤장기 | 255,817,000원 | 255,817,000원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행 | 1,680,000,000원 | 1,680,000,000원 |
| 5. 근저당 · 중소기업은행 | 2,800,000,000원 | 868,006,990원 |
| 6. 근저당 · 거제축산업협동조합 | 3,250,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 거제축산업협동조합 | 650,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 거제수산업협동조합 | 6,240,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 장승포농업협동조합 | 5,460,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액을 기준으로 산정한 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 각 근저당의 말소 여부, 실제 채권잔액, 배당요구, 당해세와 최우선변제 반영에 따라 달라질 수 있습니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액과 소유자 잔여액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로 이용되는 건물이 포함되며, 일련번호 3 건물은 현재 공실, 일련번호 5 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 일련번호 3은 일반철골 및 철근콘크리트구조 기타지붕 3층 건물이고, 사용승인일은 2005.10.07. 및 2011.07.01.입니다. 일련번호 5는 경량철골구조 기타지붕 단층으로, 사용승인일 2017.04.27., 증축일 2017.09.15.입니다.
- 입지. 수월동 부동산은 수월삼거리 북동측 인근에 위치하며 근린생활시설과 공동주택이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다. 차량 접근은 용이하고 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 대표 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 주거용지에 해당하며, 공시지가는 1,085,000원/㎡입니다. 소로1류 저촉·접함과 중로2류 접함 조건이 함께 제시됩니다.
- 현황 차이. 일련번호 6은 공부상 지목이 대이나 현황은 진입로로 이용 중입니다. 토지의 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인돼 정확한 경계는 측량을 통한 재확인이 필요합니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물 ㄱ·ㄴ과 제시외 물건 a는 매각에 포함됩니다. 별도로 일련번호 4 지상에 타인 소유 컨테이너 1동과 해체·이전 가능한 창고 1동이 있으나 감정평가에서는 제외됐습니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 자연재해위험개선지구가 포함되고, 일부 부동산에는 계획관리지역·상대보호구역·도로구역·자연녹지지역·제2종전용주거지역 등의 조건이 제시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2005.11.09. 경남은행 근저당과 2010.09.29. 말소기재를 각 매각목록별 등기부에서 대조하고, 현재 존속하는 최선순위 담보권을 확정하세요.
- 임차관계 원본 확인. (주)케이엠파크·홍승익, 주식회사 미성·이지관, 김진욱의 실제 점유 구획, 사업자등록, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 감정가와 시세를 분리. 현재 최저가는 감정가 70% 회차이지만 비교 실거래가 확인되지 않았습니다. 임대수익, 공실률, 토지별 단가와 건물 상태를 별도로 평가하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 매각목록의 토지·건물과 제시외 건물 ㄱ·ㄴ, 제시외 물건 a의 위치, 소유관계, 철거 가능성과 사용가치를 현장에서 확인하세요.
- 타인 물건 처리. 일련번호 4 지상의 타인 소유 컨테이너와 이동 가능한 창고는 감정평가에서 제외됐으므로 소유자 확인과 반출 협의 가능성을 점검하세요.
- 현황도로·경계 측량. 일련번호 6의 진입로 이용 상태와 각 토지의 정확한 경계, 도로 저촉·접면 면적을 측량 및 관할관청 확인으로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록과 토지이용계획확인서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 배당표상 매수인 인수액이 0원이고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 그 점만 보면 권리 인수 위험은 제한적입니다. 하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 말소기준으로 제시된 과거 근저당의 말소기재를 다시 맞춰야 하고, 임차관계 3건의 보증금과 점유 상태도 확인해야 합니다. 매각 대상은 대지·토지와 근린생활시설을 아우르는 일괄매각이고, 제시외 물건과 현황도로, 타인 소유 컨테이너, 경계 측량 문제도 남아 있습니다.
가격 측면에서도 비교 실거래가 없어 최저가 4,147,701,000원이 시장가보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 권리 인수는 0원, 실사 부담은 큼, 가격 판단은 보류. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 각 부동산의 실질 가치와 점유·등기 상태를 얼마나 정확히 분리해 검증하느냐입니다.
