922,421,000원
창원지방법원 2025타경21086. 거제시 양정동 161-15 일원의 대지·토지와 근린생활시설이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 1,602㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 계획관리지역에 놓여 있습니다. 형상은 부정형, 지세는 평지, 도로 조건은 소로 한 면입니다. 감정가 1,317,743,800원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 922,421,000원으로 내려왔습니다.
권리분석의 중심은 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 제시된 말소기준은 2017년 연초농업협동조합 근저당권이지만, 현황조사에는 그보다 앞선 2016년 전입 기록이 존재합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가와 별도로 승계될 금액이 있는지 계산할 수 없으므로, 현재 회차의 실질취득가는 922,421,000원에 미확인 금액을 더한 값으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21086 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 양정동 161-15 · 경상남도 거제시 수양로 130-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 |
| 토지 현황 | 1,602㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로 한 면 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 가축사육제한구역 포함 · 준보전산지 접함 |
| 공시지가 | 470,200원/㎡ |
| 소유자 | 윤종배 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,317,743,800원 / 922,421,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장승포농업협동조합 / 5,171,413,246원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 기준일 전 점유부터 확인
제시된 말소기준권리는 2017.06.19. 연초농업협동조합 근저당권 650,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 을구에는 2021.06.03. 1번·2번 근저당권 설정등기의 말소가 함께 기재되어 있고, 예상배당표에서는 해당 두 채권에 각각 650,000,000원과 260,000,000원을 배당하는 것으로 반영돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — 선순위 1건의 금액이 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)케이엠파크,홍승익 | 미상 | 2023.11.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 미성,이지관 | 미상 | 2016.07.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진욱 | 전부 | 2020.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 점유·임차관계는 3건이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. (주)케이엠파크,홍승익과 김진욱의 전입일은 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 미성,이지관의 전입일은 2016.07.01.로 말소기준보다 빠릅니다. 하지만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 승계될 보증금 규모도 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
현재 최저가는 감정가의 70%인 922,421,000원입니다. 하지만 이 사건은 대지·토지와 근린생활시설이 섞인 일괄매각 물건이고, 토지의 위치·이용상태와 건물 현황도 서로 다른 요소를 포함합니다. 동일 평형 아파트처럼 단일 실거래 평균을 직접 적용하기 어려워, 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
가격 검토의 기준은 먼저 토지 1,602㎡, 계획관리지역, 상업용 이용상태, 부정형 형상과 도로 조건, 근린생활시설의 실제 수익성·공실 여부를 개별적으로 확인하는 것입니다. 여기에 선순위 가능 점유자의 보증금이 존재하면 실질취득가는 낙찰가보다 높아집니다. 따라서 입찰가 상한은 점유관계와 건물 현황을 모두 확인한 뒤에야 정할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 922,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,624,210원 |
| 1. 근저당 · 연초농업협동조합 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 2. 근저당 · 연초농업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 근저당 · 장승포농업협동조합 | 1,040,000,000원 | 796,790원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당은 채권총액 1,950,000,000원 중 910,796,790원이며, 미배당액은 1,039,203,210원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상이라 실질취득가에는 확정값으로 적용하지 않았습니다.
⑤ 건물·토지 현황 — 매각 제외와 면적 차이
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다.
- 건물 이용. 감정평가상 해당 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 경량철골구조 기타지붕 단층 건물이며 사용승인일은 2017.04.27., 증축일은 2017.09.15.입니다.
- 면적 차이. 등기부상 건물내역은 64㎡이나 현황과 일반건축물대장에는 주1동 145.74㎡와 주동 18㎡가 기재되어 있습니다.
- 소재불명 부분. 주동 18㎡는 소재불명으로 감정평가에서 제외됐습니다.
- 매각 제외 시설. 지상에 있는 타인 소유 컨테이너 1동과 이동이 용이한 창고 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 토지 경계. 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인됐으며, 정확한 경계는 측량을 통한 재확인이 요구됩니다.
- 입지. 양정저수지 동측 인근으로 근린생활시설, 전원주택과 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 점유자 확인. 주식회사 미성,이지관의 임대차계약서, 점유 개시 시점, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 실질취득가 재계산. 인수될 보증금이 확인되면 최저가 922,421,000원에 해당 금액을 더해 입찰가 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 명세서 원본 대조. 명시 인수권리 해당 없음이라는 기재와 기준일 전 전입 기록이 함께 존재하므로 점유 원인과 임대차 실체를 확인하세요.
- 등기·배당 순위 대조. 1번·2번 근저당 말소 기재와 예상배당표의 배당 반영이 일치하는지 최신 등기부와 공동담보 서류에서 확인하세요.
- 건물 면적 확인. 등기 64㎡, 건축물대장·현황 145.74㎡와 18㎡의 차이 및 소재불명 18㎡의 상태를 관할관청과 현장에서 확인하세요.
- 제외 시설 처리. 타인 소유 컨테이너와 이동식 창고의 소유자, 사용관계와 반출 계획을 확인하세요.
- 경계 측량. 부정형 토지의 실제 경계와 도로 접면을 측량으로 재확인하세요.
- 수익성 검토. 근린생활시설의 실제 영업·공실 상태, 임대료, 관리비와 보수비를 확인한 후 가격을 산정하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 미확인 인수액이 먼저다
이 사건은 감정가 1,317,743,800원에서 한 차례 유찰돼 922,421,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 확인되는 핵심은 할인 폭이 아니라 2016.07.01. 전입 기록과 보증금 미상입니다. 말소기준보다 앞선 점유가 실제 대항력 있는 임대차로 확인되고 보증금이 남아 있다면, 낙찰자는 최저가 외의 비용을 부담할 수 있습니다.
여기에 근저당 말소 기재와 예상배당표 반영의 차이, 등기면적과 현황면적의 차이, 소재불명 건물, 타인 소유 매각 제외 시설과 경계 측량 필요성까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가가 내려왔다는 이유만으로 접근할 사건이 아닙니다. 점유관계·등기순위·건축물 현황을 모두 해소한 뒤 실질취득가를 다시 계산하는 것이 우선입니다. 가격 판단은 보류, 원본 확인은 필수입니다.
