🏷 3회 유찰 · 📉 감정가의 51.2% · ⚠️ 대항력 미상 2곳 · 🧾 배당표상 인수 0원
서울중앙지방법원 2025타경102910. 서초구 양재동 324-1, 9층 건물 내 제3층 301호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황상 301호는 업무시설((주)에스큐브아이)로 이용 중입니다. 감정가 6,350,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 3,251,200,000원, 감정가의 51.2%입니다.
권리의 기준점은 2009.10.14. 설정된 주식회사테크로 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 한국산업은행·주식회사에스큐브아이·주식회사테크로 등의 근저당권과 2025.05.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 다만 점유·임차 조사에서는 6곳이 확인됐고, 그중 2곳은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102910 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 양재동 324-1 3층301호 · 도로명 서울특별시 서초구 동산로 23 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 3층 301호 업무시설((주)에스큐브아이) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 9층건 내 제3층 제301호 · 사용승인일 1993.02.10 |
| 소유자 | 코리아신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 6,350,000,000원 / 3,251,200,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 6,000,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 한국산업은행 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2009년 테크로 근저당
말소기준권리는 2009.10.14. 접수된 주식회사테크로 근저당권 300,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 한국산업은행 근저당권 2,400,000,000원·1,100,000,000원, 주식회사에스큐브아이 근저당권 200,000,000원, 한국산업은행 근저당권 1,100,000,000원, 주식회사테크로 근저당권 50,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — 6곳 중 2곳은 대항력 가능·미상
| 이름 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스큐브아이 | 2013.11.15 | 2013.11.12 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 시원네트웍스 주식회사 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 뜰애2차 | 2022.03.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 뜰애 | 2021.01.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 한국연창 | 2016.02.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 테크로 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
주식회사 에스큐브아이·주식회사 뜰애2차·주식회사 뜰애·주식회사 한국연창은 전입신고가 2009.10.14. 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 시원네트웍스 주식회사와 주식회사 테크로는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 이 2곳을 대항력 없는 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 51.2%지만 실거래 근거는 없다
현재 최저매각가 3,251,200,000원은 감정가 6,350,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 동일 용도의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,251,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,912,000원 |
| 을구 1(전 14) 근저당 · 주식회사테크로 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 2(전 18) 근저당 · 한국산업은행 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 을구 3(전 20) 근저당 · 한국산업은행 | 1,100,000,000원 | 516,288,000원 |
| 을구 4(전 21) 근저당 · 주식회사에스큐브아이 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 7(전 26) 근저당 · 한국산업은행 | 1,100,000,000원 | 0원 |
| 을구 11(전 34) 근저당 · 주식회사테크로 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 (전 22) 근저당 · 한국산업은행 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액 5,150,000,000원 중 3,216,288,000원이 배당되고, 미배당은 1,933,712,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매헌초등학교 남측에 위치하며, 인근은 다세대주택·소규모 아파트·학교·관공서·각종 근린생활시설이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 신분당선 양재시민의숲역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 3층 301호는 업무시설((주)에스큐브아이)로 이용 중이며, 건물은 업무시설 및 근린생활시설인 베델회관 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 약 15미터, 북동측 약 10미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 세로장방, 중로각지이며 토지면적은 1,983.5㎡, 공시지가는 15,140,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·절대보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 건물상태. 위생·급배수, 개별냉방, 화재탐지·소화, 승강기, 주차장 설비가 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 2곳 확인. 시원네트웍스 주식회사·주식회사 테크로의 실제 점유, 전입신고일, 보증금, 임대차계약 내용을 원본으로 확정해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 코리아신탁주식회사 신탁등기의 목적·수익자·신탁재산 관리 및 처분 조항과 임대차 권한을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 51.2%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 근린·업무시설의 실제 거래·임대수익 기준으로 별도 검증해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 미배당액이 1,933,712,000원이고, 추가 유찰 시 2,577,449,600원·3,092,439,680원으로 증가합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가상 301호는 업무시설로 이용 중이므로 실제 이용 및 인허가 관계를 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값 감정가”보다 먼저 볼 것은 미상 임차와 신탁
이 물건은 감정가 6,350,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 3,251,200,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 주요 담보권은 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 시원네트웍스 주식회사와 주식회사 테크로의 대항력은 미상이고, 현재 소유권은 코리아신탁주식회사 신탁 상태입니다. 더구나 최근 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “감정가에서 얼마나 떨어졌는가”가 아니라 미상 임차관계를 해소하고 신탁원부를 확인한 뒤 실제 시장가치를 검증할 수 있는가입니다.
