서울중앙지방법원 2025타경102910. 서초구 양재동 324-1, 동산로 23의 4층 401호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 4층 401호를 업무시설(삼양건설산업주식회사)로 보고 있습니다. 현재 등기상 소유자는 코리아신탁주식회사이며 2023년 10월 24일 신탁등기가 설정돼 있습니다. 등기에는 신탁 부동산의 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항도 기재돼 있습니다.

감정가는 6,350,000,000원이고 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 3,251,200,000원, 감정가의 51.2%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2009년 테크로 근저당

말소기준은 2009.10.14. 주식회사테크로 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 2011년 한국산업은행 2,400,000,000원, 2011년 한국산업은행 1,100,000,000원, 2013년 주식회사에스큐브아이 200,000,000원, 2015년 한국산업은행 1,100,000,000원, 2019년 주식회사테크로 50,000,000원 등의 근저당은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 2025.05.22. 한국산업은행의 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후입니다.

② 점유·임차 조사 — 실제 조사대상 6곳, 2곳은 대항력 미상

현황조사에서 확인된 실제 점유자는 6곳입니다. 이 가운데 주식회사 에스큐브아이, 주식회사 뜰애2차, 주식회사 뜰애, 주식회사 한국연창은 전입신고가 2009년 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 반면 시원네트웍스 주식회사와 주식회사 테크로는 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상입니다. 따라서 이 두 곳은 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,251,200,000원 가정)

채권액이 확인된 채권자 총액은 5,150,000,000원이고 예상 배당액은 3,216,288,000원, 미배당은 1,933,712,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다

현재 회차에서도 신청채권자 청구액 6,000,000,000원은 전액 충족되지 않습니다. 현재 회차에서 신청채권자 예상배당은 2,916,288,000원이며, 4회 유찰 시 2,272,550,400원, 5회 유찰 시 1,757,560,320원으로 감소합니다. 다만 이러한 채권 미배당은 그 자체로 매수인이 자동 승계한다는 뜻은 아니며, 제공된 배당모형의 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 4층 401호는 업무시설(삼양건설산업주식회사)로 이용 중이며, 건물 전체는 업무시설 및 근린생활시설인 통칭 베델회관입니다.
• 입지. 매헌초등학교 남측에 위치하며 주변은 다세대주택, 소규모 아파트, 학교, 관공서, 각종 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 신분당선 양재시민의숲역과 노선버스정류장이 있습니다.
• 도로. 남동측 약 15미터, 북동측 약 10미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 지목 대, 토지면적 1,983.5㎡, 업무용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 15,140,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하며 절대보호구역 및 상대보호구역 저촉 사항이 표시돼 있습니다.
• 건물. 1993.02.10 사용승인된 9층 철근콘크리트라멘조 건물로 승강기·주차장·위생 및 급배수·개별냉방·화재탐지 및 소화설비를 갖추고 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 2곳 확인. 시원네트웍스 주식회사와 주식회사 테크로는 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서에서 최우선 확인해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 현재 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기 상태이므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 권한을 확인해야 합니다.
• 감정가 할인율만 보지 않기. 최저가는 감정가의 51.2%지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인폭은 판단할 수 없습니다.
• 업무시설 점유·명도. 주거용 아파트가 아니라 업무시설로 이용되는 근린시설 사건이고 여러 법인 점유자가 조사돼 있어 실제 사용·점유 범위를 확인해야 합니다.
• 채권 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 1,933,712,000원이 발생하지만, 제공된 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 미상 점유자 권리는 별도 검증 대상입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다

이 사건은 감정가 6,350,000,000원에서 3회 유찰돼 3,251,200,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심 말소기준은 2009년 테크로 근저당이고 이후 주요 담보권은 매각으로 소멸하는 흐름이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 그 사실만으로 권리분석을 끝낼 수 없습니다.

현황조사상 점유자가 6곳이고, 그중 2곳은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 동시에 소유권은 코리아신탁주식회사 명의 신탁 상태이고 신탁원부 확인 주의까지 등기돼 있습니다. 실거래 시세도 없어 현재 최저가가 시장 대비 싼지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘많이 유찰됐다’는 이유로 바로 가격 가점을 줄 사건이 아니라, 미상 점유권과 신탁관계를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.