서울중앙지방법원 2025타경102910. 서초구 양재동 324-1, 도로명주소 서울특별시 서초구 동산로 23에 위치한 5층 501호입니다. 감정평가상 해당 호는 업무시설((주)테크로)로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 9층 건물로 사용승인일은 1993.02.10입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 현황은 업무시설 이용입니다.
권리의 출발점은 2009.10.14 주식회사테크로의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준으로 잡혀 있고, 그 뒤 한국산업은행을 비롯한 다수 근저당과 2025.05.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기에는 신탁과 장기간 누적된 근저당 관계가 함께 얽혀 있고, 현황조사상 임차인 중 일부의 대항력과 보증금이 확인되지 않았으므로 단순한 ‘인수 0원 물건’으로만 접근하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102910 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 양재동 324-1 5층501호 · 서울특별시 서초구 동산로 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 5층 501호 업무시설((주)테크로) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 9층 · 사용승인일 1993.02.10 |
| 소유자 | 코리아신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 6,350,000,000원 / 3,251,200,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국산업은행 / 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐지만 구조는 단순하지 않다
말소기준권리는 2009.10.14 주식회사테크로 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 2011년 한국산업은행 근저당 2건, 2013년 주식회사에스큐브아이 근저당, 2015년 한국산업은행 근저당, 2019년 주식회사테크로 근저당 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.05.22 한국산업은행의 임의경매개시결정도 말소기준 이후입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 그중 2명은 대항력 가능·미상
현황조사 등에 확인되는 실제 임차인은 6명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 명단은 중복 신고를 제외한 실제 임차인 수와 같습니다. 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않은 상태이고, 시원네트웍스 주식회사와 주식회사 테크로는 전입신고일도 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스큐브아이 | 2013.11.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 시원네트웍스 주식회사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 뜰애2차 | 2022.03.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 뜰애 | 2021.01.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 한국연창 | 2016.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 테크로 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 에스큐브아이, 주식회사 뜰애2차, 주식회사 뜰애, 주식회사 한국연창은 확인된 전입신고일이 2009.10.14 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 시원네트웍스 주식회사와 주식회사 테크로는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 인수 가능성을 0으로 확정할 수 없습니다. 특히 감정평가상 501호는 현재 (주)테크로 업무시설로 이용 중인 것으로 조사됐으므로 매각물건명세서와 신탁원부를 함께 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 51%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
감정가는 6,350,000,000원, 현재 최저매각가는 3,251,200,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 2,600,960,000원, 5회 유찰 시 2,080,768,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,251,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,912,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사테크로 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한국산업은행 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한국산업은행 | 1,100,000,000원 | 516,288,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사에스큐브아이 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 한국산업은행 | 1,100,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사테크로 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 전22번 근저당 · 한국산업은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 5,150,000,000원 중 3,216,288,000원이 배당되고, 미배당은 1,933,712,000원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 대항력이 확인되지 않은 임차인 2명의 권리관계는 이 배당표와 별도로 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매헌초등학교 남측에 위치하며, 인근은 다세대주택·소규모 아파트·학교·관공서·각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 신분당선 양재시민의숲역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용. 5층 501호는 업무시설((주)테크로)로 이용 중이며, 토지는 업무시설 및 근린생활시설 통칭 베델회관 건부지로 이용됩니다.
- 도로. 남동측 약 15미터, 북동측 약 10미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,983.5㎡, 공시지가는 15,140,000원/㎡이며 토지이용상황은 업무용입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·개별냉방·화재탐지 및 소화·승강기·주차장 설비를 갖추고 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 업무시설로 이용되는 근린시설이고 3회 유찰된 상태이므로 감정가 할인폭만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명 집중 확인. 시원네트웍스 주식회사와 주식회사 테크로의 사업자등록·점유개시·보증금·확정일자를 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2023-12251호에서 임대차 체결 권한, 수익자 및 처분 관련 조항을 임차인 현황과 대조해야 합니다.
- 전22번 근저당 원본 대조. 한국산업은행 관련 1,400,000,000원 기재와 해당 순위의 접수일·변경 관계를 등기원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 3,251,200,000원이 감정가의 51%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 주변 업무시설 거래·임대수익·공실을 별도로 조사해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 2,600,960,000원, 5회 유찰 2,080,768,000원 시에도 임차인 미상 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
- 명도. 감정평가상 501호가 (주)테크로 업무시설로 이용 중이므로 점유관계와 인도 가능 시점을 사전에 점검해야 합니다.
맺으며 — “감정가 절반”보다 중요한 두 가지
이 물건은 감정가 6,350,000,000원에서 세 차례 유찰돼 3,251,200,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 떨어졌지만, 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 업무시설로 이용되는 근린시설이라는 용도, 3회 유찰이라는 시장 반응, 실제 임차인 6명 중 2명의 대항력 가능·미상, 그리고 코리아신탁주식회사 신탁이 투자판단의 핵심입니다.
등기상 주요 후순위 권리는 말소되고 배당모형상 인수액도 0원이지만, 그 숫자는 미상 임차인의 보증금과 대항력까지 확정했다는 뜻이 아닙니다. 따라서 이 사건은 가격은 매력적으로 보일 수 있으나 권리확인 완료 전에는 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 신탁원부와 임차인 원본 자료를 확인해 미상 위험을 지운 뒤에야 최저가 3,251,200,000원의 의미를 제대로 판단할 수 있습니다.
