제주지방법원 2025타경1346. 서귀포시 대정읍 구억리 274-10 소재 기타+토지 물건입니다. 등기상 소유자는 전미령이며, 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 2024년 설정된 서해중앙신용협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 일반 아파트형 경매와 다릅니다. 토지와 단독주택, 수영장 및 야외자쿠지 시설 등이 포함된 고액 복합 물건으로 평가되었고, 매각물건명세서 비고상 유치권 행사 현수막 관련 내용이 있어 현장 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차·점유 분석

임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 대항력 임차인 보증금 인수 구조는 확인되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 실제 점유관계와 현장 사용자는 입찰 전 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,597,651,300원 가정)

④ 입지·현황 분석

• 입지. 서귀포시 대정읍 구억리 일대 단독주택·전·과수원 등이 혼재하는 지역입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 3층 단독주택으로 수영장·야외자쿠지 시설 등이 포함 평가되었습니다.
• 토지. 계획관리지역이며 건축계획심의대상구역, 경관보전지구 등 여러 제한사항이 포함됩니다.
• 현장. 목록 7 토지에 유치권 행사 현수막이 부착되어 있으나 성립 여부는 불분명합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가등기 확인. 갑구 2번 담보가등기의 실제 성격과 매각 소멸 여부를 확인하세요.
• 유치권 확인. 현수막 존재만으로 성립하지 않지만 실제 공사대금·점유 관계 확인이 필요합니다.
• 임대관계 확인. 임대관계 미상으로 현황 점유자를 직접 확인해야 합니다.
• 토지 제한 확인. 제주 지역 특성상 각종 보전·제한 사항을 고려해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 현장이 답이다”

이 물건은 매수인이 인수하는 등기상 부담은 제한적입니다. 하지만 15억 원대 고액 단독주택+토지 복합 물건인 만큼 단순히 말소기준권리만 보고 접근하기 어렵습니다. 담보가등기, 유치권 관련 현황, 임대관계 확인이 낙찰 이후 리스크를 좌우합니다. 권리 구조는 단순하지만 현장 검증이 필요한 물건입니다.