의정부지방법원 2025타경72787. 남양주시 다산동 다산현대프리미어캠퍼스 지하1층 에이씨비1-012호입니다. 감정 이용상태상 이 호실에 해당하는 기호(가)는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하4층·지상10층, 사용승인일은 2022.06.03입니다. 감정가 800,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 274,400,000원입니다.
권리 구조의 기준점은 2022.08.09 국민은행 근저당권입니다. 이후 2025.08.18 국민은행 가압류와 2025.12.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 확인된 점유자 정영성과 주식회사 바이카모빌리티 김민구 역시 각각 2025.08.07, 2025.01.20 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72787 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 지하1층 에이씨비1-012호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 김정례 2분의 1 · 진상원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 800,000,000원 / 274,400,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제사십일차유동화전문유한회사 / 1,167,600,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.09 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 470,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
등기부상 최초 신탁 소유권보존은 이미 말소됐고, 2022.08.09 신탁등기 말소와 함께 김정례·진상원이 각 2분의 1 지분을 취득한 것으로 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 470,400,000원이 말소기준입니다. 그 뒤의 국민은행 가압류 153,606,480원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 2명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정영성 | 미상 | 2025.08.07 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
| 주식회사 바이카모빌리티 김민구 | 사무실 등 | 2025.01.20 | 15,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
실제 점유자는 2명으로 확인됩니다. 두 점유자 모두 전입일이 말소기준일 2022.08.09보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음입니다. 보증금 합계는 20,000,000원이지만 매수인에게 승계되는 금액은 배당 분석상 0원입니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당 참여 여부 자체는 별도로 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 하락은 크지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가 274,400,000원은 감정가 800,000,000원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 호실의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 지하1층의 제2종근린생활시설로 실제 일반음식점으로 이용 중이며, 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체보다 지하 상가의 임대수요·매출입지·공실기간과 실제 매매사례를 확인하는 것이 가격 판단의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 274,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,641,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 470,400,000원 | 269,758,400원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 153,606,480원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 624,006,480원 중 269,758,400원이 배당되고, 미배당액은 354,248,080원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산행정복지센터 서측 인근으로, 주위는 대단위 아파트단지와 상업시설이 혼재하며 제반 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 간선도로와 시내외버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상10층, 사용승인일 2022.06.03. 승강기·소화전·화재탐지·냉난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 광대로, 남측·동측·서측 소로 및 중로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 상업용으로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·남양주 다산진건 공공주택지구 지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등 지정사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신청채권자 권원 확인. 신청채권자는 유아이제사십일차유동화전문유한회사인데 등기부상 말소기준 근저당권자는 국민은행입니다. 채권양도·근저당권 이전·경매신청 근거를 매각기록에서 확인하세요.
- 점유자 2명 확인. 두 점유자는 자료상 대항력은 없지만 실제 점유범위, 인도협의 가능성, 사업장·시설물 귀속 등을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래·임대수익 확인. 실거래 자료가 없어 274,400,000원의 적정성을 판정할 수 없습니다. 동일 건물·동일 지하층·유사 상가의 매매 및 임대사례를 비교하세요.
- 지하 상가 환금성. 현재 제2종근린생활시설(일반음식점) 이용 중이므로 업종 적합성, 접근성, 공실·임차수요를 반드시 확인하세요.
- 배당 변동 요소. 제시된 배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기록 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원이지만, 가격 검증이 끝난 물건은 아니다
이 사건은 확인된 임차·점유 관계만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.08.09 국민은행 근저당이고, 점유자 2명은 모두 이후 전입이라 대항력이 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 감정가 800,000,000원에서 274,400,000원까지 내려왔다는 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 지하1층 일반음식점 용도의 제2종근린생활시설이고 이미 세 차례 유찰됐으며, 비교 가능한 최근 실거래 자료도 없습니다. 여기에 경매 신청채권자와 등기부상 근저당권자가 다른 구조까지 확인해야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘인수 위험’보다 ‘권리승계 원본 확인과 실제 상가 시세·환금성 검증’입니다.
