의정부지방법원 2025타경72787. 경기도 남양주시 다산동에 위치한 다산현대프리미어캠퍼스 지하 1층 에이씨비1-012호입니다. 경매 사건의 용도 표기는 대지이지만, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가상 해당 호실인 기호(가)는 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용되고 있습니다. 따라서 독립된 나대지나 일반 아파트로 판단해서는 안 됩니다. 실제 분석 대상은 지하층 상업시설 호실입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 과거 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐으며, 2022년 8월 9일 김정례·진상원이 각 2분의 1 지분을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 국민은행의 김정례 지분 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 권리가 정리된다는 사실과 상가를 적정가격에 취득한다는 사실은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72787 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 지하1층 에이씨비1-012호 |
| 등기상 물건 | 집합건물 · 지하1층 에이씨비1-012호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 표기: 대지 · 해당 호실 감정 이용상태: 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하4층~지상10층 |
| 사용승인일 | 2022.06.03 |
| 소유자 | 김정례(2분의 1) · 진상원(2분의 1) |
| 감정가 | 800,000,000원 |
| 최저매각가 | 192,080,000원 (4회 유찰) |
| 감정가 대비 | 24.01% |
| 신청채권자 | 유아이제사십일차유동화전문유한회사 |
| 경매 청구금액 | 1,167,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구) |
| 건축물 위반사항 | 위반건축물 표기 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
말소기준권리는 2022.08.09 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 470,400,000원이며, 채무자는 공유자 김정례입니다. 이후 2025.08.18 국민은행이 김정례 지분에 153,606,480원의 가압류를 설정했고, 2025.12.10 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권과 후순위 가압류·경매개시결정은 제시된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
임차인으로 조사된 사람은 정영성과 주식회사 바이카모빌리티 김민구의 총 2명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 두 임차인 모두 말소기준일인 2022.08.09 이후의 전입신고일이 기록되어 있으며, 제시된 판정은 대항력 없음입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
| 임차인 | 전입신고일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
|
정영성
점유 부분·용도 미상
|
2025.08.07 | 5,000,000원 | 500,000원 |
대항력 없음
우선변제 미상
승계 아님
확정일자·배당요구 미상
|
|
주식회사 바이카모빌리티 김민구
사무실 등 · 점유 부분 미상
|
2025.01.20 | 15,000,000원 | 1,100,000원 |
대항력 없음
우선변제 미상
승계 아님
확정일자·배당요구 미상
|
정영성은 현황조사와 매각물건명세서에, 바이카모빌리티 김민구는 현황조사에 나타납니다. 후자는 사무실 등으로 기재되어 있어, 일반음식점으로 이용 중인 해당 호실과의 실제 점유 공간·임대차 목적물 일치 여부를 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 24%의 의미
감정가 800,000,000원으로 출발했지만 4회 유찰되면서 최저매각가는 192,080,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 다만 이 수치는 감정가 대비 할인율이지 현재 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 이 상가의 최근 실거래 평균·최신 거래가격·거래 추세를 확인할 근거가 없으므로, 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 192,080,000원 | 24.01% | 435,415,600원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 134,456,000원 | 16.81% | 492,232,864원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 94,119,200원 | 11.76% | 531,981,426원 | 0원 |
향후 유찰 회차는 가정 시나리오입니다. 실제 매각가격·유찰 여부·배당액은 확정되지 않았습니다. 미배당은 채권자 기준이며 매수인 인수액과 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,489,120원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 국민은행 | 470,400,000원 | 188,590,880원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 국민은행 | 153,606,480원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 624,006,480원 | 188,590,880원 |
| 채권 미배당 | — | 435,415,600원 |
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 3,489,120원을 공제하고 국민은행 근저당권에 188,590,880원이 배당되는 계산입니다. 후순위 국민은행 가압류 배당액과 소유자 잔여금은 0원입니다. 채권자 미배당액은 435,415,600원으로 남지만, 이는 매수인이 그대로 떠안는 채무가 아닙니다. 매수인 인수액은 별도로 0원으로 계산돼 있습니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 배당요구 및 채권자별 권리변동이 반영되면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 다산동 다산행정복지센터 서측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지와 상업시설이 혼재되어 있으며 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 주변에 간선도로와 시내외버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 2022.06.03 사용승인된 지하4층~지상10층 건물입니다. 승강기, 급배수시설, 소화전, 화재탐지설비, 냉난방설비 등이 설치되어 있습니다. 해당 호실은 지하1층의 제2종근린생활시설입니다.
- 토지. 준주거지역으로서 다산진건 공공주택지구 지구단위계획구역에 속합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 북측 광대로, 다른 방향의 소로·중로와 접합니다. 토지 전체 면적은 17,986.5㎡입니다. 이는 해당 호실의 전유면적이나 대지권 면적이 아닙니다.
- 규제. 과밀억제권역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기는 외국인 등 및 주택을 대상으로 한 지정 내용이므로, 본 경매 상업시설에 대한 실제 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 용도·환금성. 제2종근린생활시설 중 일반음식점으로 이용되는 지하층 상가입니다. 주변 주거단지 수요가 존재하더라도 실제 해당 층의 영업 수요와 공실·임대 조건은 별도로 확인해야 합니다. 감정가와 현재 거래가격의 관계를 검증할 실거래 근거가 없으므로 환금성에 대한 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 800,000,000원에 비해 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰하지 마세요. 해당 지하층 근린생활시설의 최근 매매사례와 실제 임대수익을 확인해 응찰가 상한을 판단해야 합니다.
- 물건 동일성 확인. 등기상 집합건물 에이씨비1-012호와 감정평가 기호(가)의 일치 여부, 실제 경계, 전유부분 및 대지권을 원본에서 확인해야 합니다. 사건 용도 표기인 대지와 실제 이용상태를 혼동해서는 안 됩니다.
- 임차인 점유 범위. 정영성 및 바이카모빌리티 김민구가 각각 어느 부분을 점유하는지, 두 임대차가 실제 경매 대상 호실과 일치하는지, 임대차계약서와 현장 점유를 대조해야 합니다.
- 상가임대차 대항력 재확인. 제시된 전입신고일만 보지 말고 실제 인도 및 사업자등록 관련 날짜를 확인하세요. 확정일자, 배당요구 여부, 최우선변제 가능성도 함께 검토해야 합니다.
- 채권자 승계관계. 국민은행 근저당권과 유아이제사십일차유동화전문유한회사의 경매 신청 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다. 예상배당표의 신청채권자 배당 0원 처리를 확정적 결과로 보아서는 안 됩니다.
- 명도·시설 상태. 실제 음식점 영업 여부, 시설물 소유관계, 잔존 집기, 원상복구 의무와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·유지비. 지식산업센터 내 상업시설의 관리비, 공용부분 체납액, 냉난방 및 설비 유지비를 확인해야 합니다.
- 향후 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 134,456,000원, 6회 유찰 시 94,119,200원으로 계산돼 있으나 실제 회차 진행은 확정되지 않았습니다. 가격 하락만으로 투자성을 판단하지 마세요.
- 최종 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 자료와 경매 진행상태를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다”
이 물건은 권리 인수 위험과 가격 위험을 구분해서 보아야 하는 전형적인 사례입니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이며 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 실제 임차인 2명도 제공된 판정상 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다.
그러나 감정가 800,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 192,080,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 수익성을 설명할 수 없습니다. 대상은 지하 1층 일반음식점 시설이고, 임차인의 실제 점유 범위가 명확하게 정리되지 않았으며, 현재 시장가격과의 비교자료도 확인되지 않았습니다. 여기에 신청채권자와 등기상 근저당권자의 관계까지 원본 대조가 필요합니다.
권리는 조건부 합격, 가격·환금성은 보류. 감정가 대비 큰 할인폭에 기대기보다 현장 점유와 상가 임대수요, 실제 거래가격과 채권관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다. 현 단계에서는 보수적인 검토가 필요한 C등급 물건으로 판단합니다.
