의정부지방법원 2025타경72787. 남양주시 다산동 다산현대프리미어캠퍼스 8층 씨비08-024호입니다. 감정요항표상 이 호실은 기숙사로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하4층·지상10층, 사용승인일은 2022.06.03입니다. 현재 소유자는 김정례·진상원 각 지분 2분의 1의 공유 구조입니다.
권리관계의 중심은 2022.08.17 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 146,400,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.08.18 김정례 지분에 국민은행 가압류 153,606,480원이 들어왔고, 2025.12.10 유아이제사십일차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72787 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 8층 씨비08-024호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기숙사로 이용 중 · 지상10층 건물의 8층 |
| 소유자 | 김정례 지분 2분의 1 · 진상원 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 71,050,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 말소기준 | 2022.08.17 국민은행 근저당권 · 채권최고액 146,400,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제사십일차유동화전문유한회사 / 1,167,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리된다
2022.06.23 하나자산신탁 명의 신탁등기가 있었지만 등기부상 이미 말소됐고, 2022.08.17 김정례·진상원에게 각 2분의 1씩 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 권리인 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기상 후순위 권리를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
임차인·점유 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 신고일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 바이카모빌리티 김민구 | 미상 / 사무실 등 | 2025.01.20 | 15,000,000원 / 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영성 | 미상 / 미상 | 2025.08.07 | 5,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증금은 각각 15,000,000원과 5,000,000원입니다. 두 사람 모두 신고일이 말소기준일인 2022.08.17보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 맞지만, 이는 대항력 있는 보증금이 매수인에게 승계되는 구조와는 다릅니다.
② 가격 구조 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가는 145,000,000원이고 현재 최저매각가는 71,050,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과입니다. 그러나 이 사건에는 현재 가격과 직접 비교할 실거래 자료가 없어, 71,050,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 ‘감정가 대비 절반 이하’라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 71,050,000원 | 69,371,100원 | 230,635,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 49,735,000원 | 48,439,770원 | 251,566,710원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24.01% | 34,814,500원 | 33,787,839원 | 266,218,641원 | 0원 |
현재 회차에서는 권리상 실질취득액이 71,050,000원입니다. 인수액이 0원이므로 매각대금과 실질취득액이 같습니다. 이후 더 유찰돼도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 계속 0원입니다. 반면 낙찰가가 내려갈수록 채권자 측 미배당은 증가합니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,900원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 146,400,000원 | 69,371,100원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민은행 | 153,606,480원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 71,050,000원 기준으로 집행비용 1,678,900원을 제외한 69,371,100원이 국민은행 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 채권자 총 미배당은 230,635,380원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 다산동 다산행정복지센터 서측 인근이며, 주위는 대단위 아파트단지와 상업시설이 혼재되어 있습니다. 제반 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 간선도로와 시내외버스정류장이 위치해 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용. 해당 8층 씨비08-024호는 감정평가상 기숙사로 이용 중입니다. 건물에는 제2종근린생활시설·기숙사·지식산업센터 용도가 함께 존재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2022.06.03입니다. 승강기·소화전·화재탐지·냉난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 사다리형 평탄지로 지식산업센터 건부지로 이용 중이며, 북측 광대로 및 남·동·서측 소로·중로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)이며 과밀억제권역·공공주택지구·상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등·주택 용도를 대상으로 지정된 내용이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 4,301,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 현재 최저가 71,050,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 기숙사 또는 유사 용도의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 실제 임차인 2명이 조사됐습니다. 보증금 인수는 없더라도 인도·명도 일정과 비용은 별도 문제이므로 현 점유 상태를 확인하세요.
- 이용상태 대조. 매각 관련 비고와 감정요항표는 기숙사 이용으로 기재됐지만 현황조사상 한 점유자는 사무실 등으로 조사됐습니다. 실제 사용형태와 적법한 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 우선변제 자료 확인. 두 임차인의 대항력은 없지만 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 최종 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 현황을 원본 대조하세요.
- 공유 소유관계 확인. 등기부상 김정례와 진상원이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으므로 매각대상과 등기사항을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 관리비·시설비 확인. 집합건물의 공용부분 관리비 체납이나 별도 시설 관련 비용이 있는지 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제다
이 물건은 권리만 놓고 보면 핵심이 분명합니다. 2022.08.17 국민은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 2명은 모두 그 뒤에 신고돼 대항력이 없습니다. 현재 시나리오에서 매수인 인수는 0원, 따라서 권리상 실질취득액은 최저가와 동일한 71,050,000원입니다.
다만 여기서 곧바로 ‘감정가 145,000,000원짜리를 71,050,000원에 산다’는 식으로 결론내리면 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 가격이 없기 때문에 감정가 대비 49%는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 더구나 이미 2회 유찰됐고, 감정평가상 기숙사 이용인 데 비해 현황조사에는 사무실 등으로 이용하는 점유자도 확인됩니다. 권리는 비교적 명확하지만 가격과 실제 이용·명도는 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.
