의정부지방법원 2025타경72787. 이 물건은 다산현대프리미어캠퍼스 7층 AA07-031호로, 감정 이용상태는 지식산업센터입니다. 등기부상 현재 공유자는 김정례·진상원이며 각 2분의 1 지분입니다. 권리의 기준점은 2022.08.31. 주식회사국민은행 근저당권이고 채권최고액은 550,800,000원입니다. 이후 김정례 지분에 설정된 국민은행 가압류와 유아이제사십일차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
점유관계도 확인해야 합니다. 현황조사에는 정영성과 주식회사 바이카모빌리티 김민구가 확인되지만, 각각의 전입일은 2025.08.07.과 2025.01.20.으로 모두 2022.08.31. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 조사된 2명은 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72787 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 7층에이에이07-031호 |
| 이용상태 | 지식산업센터 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하4층, 지상10층 · 사용승인일 2022.06.03 |
| 소유자 | 김정례 2분의 1 · 진상원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 220,500,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,167,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.08.31. 설정된 국민은행 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.08.18. 국민은행의 김정례 지분 가압류와 2025.12.10. 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2022.06.23. 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었고, 2022.08.31. 김정례·진상원 앞으로 각 2분의 1 지분 소유권이 정리되어 있습니다.
② 점유자 분석 — 조사된 2명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정영성 | 미상 | 2025.08.07 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 바이카모빌리티 김민구 | 사무실 등 | 2025.01.20 | 15,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 시세 검증이 먼저
감정가 450,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 220,500,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 154,350,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 108,045,000원(감정가 24%)으로 제시되어 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 절반 이하니까 싸다”라고 결론내릴 근거는 없습니다. 특히 감정 이용상태가 지식산업센터인 만큼 아파트처럼 감정가 할인율만으로 환금성과 적정가를 평가하기보다, 동일 건물·유사 호실의 실제 매매가격과 임대수익, 공실 여부를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,887,000원 |
| 근저당권 · 주식회사국민은행 | 550,800,000원 | 216,613,000원 |
| 가압류 · 주식회사국민은행 | 153,606,480원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액은 704,406,480원, 총 배당액은 216,613,000원이며 미배당은 487,793,480원입니다. 배당부족이 크더라도 말소기준 이후 권리가 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 해당 호실은 지상7층 AA07-031호이며 감정 이용상태는 지식산업센터입니다.
- 입지. 남양주시 다산동 다산행정복지센터 서측 인근으로, 주위에 대단위 아파트단지와 상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 간선도로와 시내외버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층·지상10층, 사용승인일은 2022.06.03이며 승강기·소화전·화재탐지·냉난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 평탄한 사다리형으로 지식산업센터 건부지로 이용 중이며 북측 광대로, 남측·동측·서측 소로 및 중로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등이며 공시지가는 4,301,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 실거래 자료가 없으므로 다산현대프리미어캠퍼스 동일·유사 호실의 최근 매매가격을 확인한 뒤 220,500,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 정영성, 주식회사 바이카모빌리티 김민구의 실제 사용 부분과 현 점유상태를 확인해 명도 범위를 특정해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 현황조사상 보증금·월세가 확인되지만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 계약서와 집행기록을 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.08.31. 국민은행 근저당이 말소기준이라는 점과 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 본건은 지식산업센터로 이용 중이므로 실제 사용계획이 해당 용도와 맞는지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 가정상 채권자 미배당은 487,793,480원이지만 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 배당부족을 매수인 승계채무로 혼동하면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 실제 시장가격이 중요하다
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2022.08.31. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 조사된 점유자 정영성과 주식회사 바이카모빌리티 김민구도 전입시점이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 450,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 220,500,000원, 감정가 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리는 정리형, 가격은 검증형입니다. 지식산업센터의 실제 매매가격과 임대·점유상태를 확인해 현재 최저가가 시장가격보다 충분히 낮은지 검증한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
