춘천지방법원 2025타경302. 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 7-12의 단독주택 + 토지 물건입니다. 감정평가 이용상태는 주택 및 창고용 건물이며, 토지면적은 1,014.0㎡입니다. 등기부상 소유자는 김길자이고, 2016.10.14. 설정된 고성군산림조합 근저당 65,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2023.10.30. 박봉준의 근저당 960,000,000원과 2025.11.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 측면에서는 임차인이 확인되지 않고 예상 인수액도 0원입니다. 반면 가격과 물건 성격은 단순하지 않습니다. 감정가 331,321,380원에서 3회 유찰되어 현재 최저가가 113,644,000원까지 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 시세자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경302 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 7-12 · 강원특별자치도 고성군 토성면 용원로 508-69 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 창고용 건물 |
| 토지 | 1,014.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 경량철골지붕 단층 · 위생·급배수·유류보일러 난방설비 |
| 소유자 | 김길자 |
| 감정가 / 최저가 | 331,321,380원 / 113,644,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 836,821,917원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 말소기준권리는 2016.10.14. 고성군산림조합의 근저당권 65,000,000원이고, 그 뒤에 설정된 박봉준의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 가격 — 3회 유찰, 그러나 실거래 비교는 불가
감정가는 331,321,380원이고 현재 최저매각가는 113,644,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 유찰 시 최저가는 79,550,800원, 그 다음은 55,685,560원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 113,644,000원 | 913,747,016원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 79,550,800원 | 947,281,114원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 55,685,560원 | 970,716,780원 |
③ 예상배당표 (매각가 113,644,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,016원 |
| 1. 근저당 · 고성군산림조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박봉준 | 960,000,000원 | 46,252,984원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 113,644,000원 가정 시 채권총액 1,025,000,000원 중 111,252,984원이 배당되고, 913,747,016원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·이용규제와 환금성
- 이용상태. 건물은 주택 및 창고용으로 이용 중이며 경량철골구조 단층입니다.
- 토지. 면적 1,014.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며 완경사·사다리형입니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 토지 자료에는 계획관리지역이 기재되어 있고 생산관리지역이 접하며, 보전산지·준보전산지 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다.
- 추가 규제. 감정평가 기재에는 농림지역·생산관리지역, 제한보호구역, 군사격장 소음대책구역 제3종구역, 보전산지·임업용산지·초지 등 여러 제한사항이 포함되어 있습니다.
- 교통. 인접지를 통해 도보 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행상태를 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 본건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 매각대상에 포함되는 건물과 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 현장 접근성. 인접지를 통한 접근 상태와 실제 차량 진입 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·생산관리지역·농림지역, 보전산지, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사격장 소음대책구역 등 실제 필지별 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 주택 및 창고용 경량철골 단층 건물의 노후도와 수선비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 주변 단독주택·토지 거래와 개별 토지가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 임차인은 없고 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 판단의 핵심은 물건성과 가격
이 사건은 등기상으로는 비교적 읽기 쉽습니다. 2016.10.14. 고성군산림조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정가 331,321,380원에서 세 번 유찰되어 113,644,000원까지 내려온 이유를 단순히 ‘할인’으로만 해석하면 곤란합니다. 단독주택과 토지가 함께 매각되고 제시외 건물까지 포함되며, 대중교통 불편과 여러 토지이용 제한이 확인됩니다. 최근 실거래 시세자료도 없는 만큼 권리는 통과하되 가격과 활용성은 보수적으로 검증할 물건입니다.
