448,000,000원
창원지방법원 2024타경6655. 진주시 장대동 주식회사안성빌딩 7층 701호, 공부상 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사에이엠에스디엔시이고, 2012년 4월 3일 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 수산업협동조합중앙회 명의 채권최고액 2,304,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 현재 사건의 말소기준권리입니다.
등기 구조만 보면 말소기준 이후 남아 있는 진주시 압류, 국세 압류, 진주시 압류, 광주광역시 북구 압류와 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 ‘임차인 없음’이 확인된 사건이 아닙니다. 현황조사에는 701호 진주고용복지플러스센터가 월 11,000,000원으로 조사되어 있으나, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6655 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 진양호로 563, 7층701호 (장대동,주식회사안성빌딩) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내 7층 701호 |
| 소유자 | 주식회사에이엠에스디엔시 |
| 감정가 / 최저가 | 1,000,000,000원 / 448,000,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,980,504,005원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유관계는 별도
핵심은 2012.04.03. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당입니다. 채권최고액은 2,304,000,000원이고 8층 801호·9층 901호와 공동담보로 설정되어 있습니다. 그 이후 현재 남아 있는 진주시·국·광주광역시 북구의 압류와 본건 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
② 점유·임차관계 — 701호가 가장 중요한 확인 포인트
| 점유자 | 부분 | 확인 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진주고용복지플러스센터 | 701호 | 월 11,000,000원 · 전입신고일 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 도시미학 | 901호 | 유치권 · 전입신고일 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | - | 주거 · 전입신고일 미상 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 701호에 직접 특정된 점유자는 진주고용복지플러스센터입니다. 901호 주식회사 도시미학은 별도 호실로 조사되어 있고, 매각물건명세서에는 별도로 ‘점포·주거’가 기재되어 있습니다. 이 가운데 본건 701호와 실제로 연결되는 점유·임대차 범위를 입찰 전에 확인하는 것이 중요합니다. 특히 보증금과 전입신고일이 없으므로 “대항력 없음”으로 처리해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 비교 근거는 없다
감정가는 1,000,000,000원, 현재 최저매각가는 448,000,000원입니다. 3회 유찰로 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 358,400,000원, 그 다음은 286,720,000원으로 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,880,000원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 2,304,000,000원 | 441,120,000원 |
| 미배당 | - | 1,862,880,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 계산이며, 매각대금 448,000,000원 전액이 집행비용과 근저당 배당으로 소진됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만 점유자의 대항력 여부는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 장대동 중앙시장 동측 인근이며, 주위는 간선도로변 점포와 업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물로, 외벽은 석재 및 강화유리 등, 바닥은 데코타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 공용 엘리베이터, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)이며, 대로3류와 소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,646,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 701호 점유 확인. 진주고용복지플러스센터의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 개시시점과 대항력 요건을 확인해야 합니다.
- ‘점포·주거’ 기재 확인. 매각물건명세서의 점포 주거 기재가 본건 701호와 어떻게 연결되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 901호 유치권 확인. 주식회사 도시미학의 유치권 기재는 901호로 조사되어 있으므로 본건 701호와의 관련 범위를 구분해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 701호 외 801호·901호와 공동담보입니다. 실제 채권 잔액과 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 44.8%라는 할인율만으로 판단하지 말고, 근린시설 실거래·임대료·공실·수익률을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 미상 점유가 먼저”
이 사건은 1,000,000,000원 감정가에서 세 차례 유찰되어 최저가가 448,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 시세 자료가 없어 그것만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 더 중요한 것은 701호 점유자의 보증금과 전입신고일이 미상이라는 점입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 대항력 있는 점유자가 있는지 여부는 별개의 문제입니다.
또한 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부를 확인해야 하고, 말소기준 근저당은 801호·901호와 공동담보입니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 44.8%”가 핵심이 아니라, 점유관계·세금·공동담보·환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 근린시설입니다. 현재 자료만으로는 권리상 완전한 안전형이나 가격 저평가형으로 분류하기 어렵습니다.
