창원지방법원 2024타경6655. 진주시 장대동 중앙시장 동측 인근의 주식회사안성빌딩 8층 801호로, 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 감정가는 1,000,000,000원이지만 3회 유찰되면서 현재 최저매각가는 448,000,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2012.04.03. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 2,304,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 남아 있는 진주시·국 압류와 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 실거래 비교가 가능한 주거상품이 아닙니다. 별도의 실거래 비교자료가 없고, 현재 가격이 감정가의 44.8%라는 사실만 확인됩니다. 여기에 3회 유찰된 근린시설이라는 점, 그리고 점유 조사에 보증금·전입신고일·확정일자가 확인되지 않은 항목들이 있어 권리등기 자체보다 현장 점유관계 확인이 더 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6655 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 진양호로 563, 8층801호 (장대동,주식회사안성빌딩) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 철골철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물의 8층 801호 |
| 소유자 | 주식회사에이엠에스디엔시 |
| 감정가 / 최저가 | 1,000,000,000원 / 448,000,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,980,504,005원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 매각으로 소멸
현재 소유자는 2012.04.03. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 수산업협동조합중앙회가 채권최고액 2,304,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2012.10.04. 진주시 압류, 2018.04.26. 국 압류, 2019.06.18. 진주시 압류, 2024.12.17. 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 조사 — ‘없다’가 아니라 ‘미상’
| 조사 대상 | 부분 | 확인 내용 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진주고용복지플러스센터 | 701호 | 현황조사 | 보증금 미상 · 차임 11,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 도시미학 | 901호 | 유치권 · 현황조사 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 미상 | 주거 · 매각물건명세서 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
세 항목 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 있다고 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 특히 진주고용복지플러스센터는 701호, 주식회사 도시미학은 901호로 기재돼 있어 대상 801호와 직접 일치하지 않습니다. 반면 ‘점포·주거’ 항목은 호수가 특정되지 않았습니다. 따라서 이 표의 존재만으로 801호의 인수보증금을 확정할 수도, 반대로 임차인이 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,880,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 2,304,000,000원 | 441,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 2,304,000,000원 중 441,120,000원이 배당되는 계산이며, 미배당액은 1,862,880,000원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 44.8%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 448,000,000원으로 감정가 1,000,000,000원의 44.8%입니다. 다음 회차 시나리오는 358,400,000원, 그 다음은 286,720,000원입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 448,000,000원이 현재 시장가보다 싸다는 근거는 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 크게 주기 어려운 이유입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 448,000,000원 | 44.8% | 441,120,000원 | 1,862,880,000원 |
| 4회 유찰 시 | 358,400,000원 | 35.84% | 352,582,400원 | 1,951,417,600원 |
| 5회 유찰 시 | 286,720,000원 | 28.67% | 281,905,920원 | 2,022,094,080원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 장대동 중앙시장 동측 인근이며, 주위는 간선도로변 점포와 업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물로, 외벽은 석재 및 강화유리, 바닥은 데코타일 등 마감이며 공용 엘리베이터·위생설비·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)이며, 대로3류와 소로3류에 접합니다. 토지면적은 815.8㎡, 공시지가는 2,646,000원/㎡입니다.
- 이용. 공부상 근린생활시설이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 근린시설이고 이미 3회 유찰된 상태라, 실제 임대수익과 지역 상가 매매수요를 확인하지 않고 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 801호 실제 점유자 확인. 조사자료에는 701호·901호와 호수 미상의 점포 항목이 함께 나타납니다. 대상 801호의 현재 점유자와 사용관계를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 보증금·전입·확정일자 확인. 관련 금액과 날짜가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
- 901호 유치권 표기 분리 확인. 주식회사 도시미학 항목은 901호로 기재돼 있으므로, 대상 801호에 영향을 미치는 유치권인지 별도 확인이 필요합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류가 당해세라면 배당 순서가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 근린시설 시세 재산정. 실거래 비교자료가 없는 만큼 현장 임대료·공실·유사 근린시설 거래사례를 조사해 448,000,000원의 적정성을 다시 계산해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 가격뿐 아니라 점유, 유치권 주장, 건물 이용상태, 공실, 관리비 등 응찰을 막은 요인이 있었는지 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.01입니다. 입찰 직전 최신 등기부와 매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율은 크지만, 확인할 것이 남아 있다”
등기만 놓고 보면 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 사건은 근린시설·3회 유찰·실거래 비교자료 부재가 겹쳐 있습니다. 여기에 701호·901호 및 호수 미상의 점유 항목이 함께 조사돼 있고 보증금·전입·확정일자도 미상입니다. 따라서 현재 448,000,000원이 감정가의 44.8%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정해선 안 됩니다. 등기상 말소구조는 양호하지만, 801호 점유관계와 실제 상가가치를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
