448,000,000원
창원지방법원 2024타경6655. 진주시 장대동 주식회사안성빌딩 9층 901호입니다. 사건상 용도 표기는 임야·토지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사에이엠에스디엔시이며, 2012.04.03. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 수산업협동조합중앙회가 채권최고액 2,304,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
권리의 순서만 보면 말소기준 뒤에 남아 있는 진주시·국·광주광역시북구청장 압류와 2024.12.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원이라 안전하다”고 끝낼 수 없습니다. 901호에는 점유자로 조사된 주식회사 도시미학이 있고, 별도로 2025.03.05. 주식회사 피앤디도시미학이 564,000,000원의 유치권을 신고했습니다. 매각물건명세서에는 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있으며 2026.04.20. 채권자 케이에프에프이사일이유동화전문 유한회사가 유치권 배제요청서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6655 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 진양호로 563, 9층901호 (장대동,주식회사안성빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 · 공부상 근린생활시설 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 · 9층 901호 |
| 소유자 | 주식회사에이엠에스디엔시 |
| 감정가 / 최저가 | 1,000,000,000원 / 448,000,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,980,504,005원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012.04.03.
말소기준은 을구 7번 수산업협동조합중앙회 근저당입니다. 이후 등기된 2012.10.04. 진주시 압류, 2018.04.26. 국 압류, 2019.06.18. 진주시 압류, 2024.11.19. 광주광역시북구청장 압류 및 2024.12.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 2009년부터 2011년 사이의 다수 가압류·압류·경매개시결정과 근저당은 2012.04.03. 임의경매 매각 전후로 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 점유·임차·유치권 — ‘미상’을 유리하게 해석하면 안 된다
| 조사 대상 | 점유 부분 | 용도 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진주고용복지플러스센터 | 701호 | - | 미상 | 11,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 도시미학 | 901호 | 유치권 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | - | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 따라서 위 점유관계는 모두 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 특히 경매 대상인 901호에는 주식회사 도시미학이 조사돼 있어 실제 점유 원인과 점유 개시 시점, 공사대금 채권과 목적물 사이의 견련성 등을 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 가격 — 44.8% 할인보다 먼저 볼 것
감정가는 1,000,000,000원, 현재 최저매각가는 448,000,000원으로 감정가의 44.8%입니다. 이미 3회 유찰돼 표면 할인폭은 큽니다. 다만 이 사건은 할인율 자체보다 901호 점유관계와 564,000,000원 유치권 신고의 성립 여부가 경제성을 좌우합니다.
④ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,880,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 2,304,000,000원 | 441,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 448,000,000원 가정 시 채권총액 2,304,000,000원 중 441,120,000원이 배당되고, 미배당은 1,862,880,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 진주시 장대동 중앙시장 동측 인근이며, 주위는 간선도로변 점포 및 업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 공부상 근린생활시설이며, 공용 엘리베이터·위생설비·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 25m 내외, 남서측 약 6-7m, 북서측 약 4m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(일반), 토지면적 815.8㎡, 공시지가 2,646,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 564,000,000원 신고 채권의 공사계약·세금계산서·지급내역·공사 완료 시점과 901호의 견련성을 확인하세요.
- 점유 개시 시점 확인. 주식회사 도시미학의 실제 점유 시작일과 현재 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 명칭 차이 확인. 현황조사의 주식회사 도시미학과 유치권 신고의 주식회사 피앤디도시미학 사이 관계를 확인하세요.
- 대항력 확인. 보증금·전입신고일이 미상인 점유자를 대항력 없는 점유자로 단정하지 말고 관련 원본을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국·진주시·광주광역시북구청장 압류 중 당해세 해당 여부와 실제 배당 순위를 확인하세요.
- 가격 판단. 3회 유찰·감정가 44.8%라는 숫자보다 유치권 및 점유 위험을 반영한 실질 취득비용을 먼저 계산하세요.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 “유치권 성립 여부”가 먼저다
이 사건은 감정가 1,000,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 448,000,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2012.04.03. 근저당을 기준으로 후순위 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 901호 점유관계가 확인되고 564,000,000원 유치권 신고가 존재하며 그 성립 여부가 불분명합니다. 채권자의 유치권 배제요청서가 제출돼 있다는 사실만으로 위험이 자동 소멸하는 것도 아닙니다. 따라서 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 유치권의 성립 여부와 실제 점유관계를 입찰 전에 얼마나 확실히 검증하느냐입니다. 권리확인 전에는 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
