창원지방법원 2025타경21564. 경상남도 거제시 연초면 한내리 한내시온숲속의아침뷰 103동 1404호가 경매 대상입니다. 소유자는 주식회사시온토건이며, 주식회사 극동글라스텍의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 214,000,000원입니다. 현재는 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2024.06.28. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 최초 기재 채권최고액은 47,784,000,000원으로, 공동담보목록이 존재합니다. 같은 날 공동담보 해제에 따른 근저당권 변경등기가 있으며, 변경 채권최고액은 84,000,000원으로 기재돼 있습니다. 따라서 최초 공동담보 채권최고액 전부를 이 호실의 실제 피담보채무로 간주해서는 안 됩니다.

임차권자 김청환은 1404호 전부에 관해 보증금 145,845,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 확정일자는 2024.10.14.이지만 주민등록일은 2025.07.11.로, 말소기준권리보다 늦습니다. 확정일자가 있다는 사실만으로 선순위 대항력이 성립하는 것은 아닙니다. 다만 실제 점유·전입 경위와 임차권등기 효력은 입찰 전에 원본 서류로 재확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 변경과 후순위 임차권

후순위 권리의 처리. 우리은행 근저당권 이후에 설정된 김청환의 임차권등기, 극동글라스텍의 강제경매개시결정 및 통영세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 세무서 압류가 존재하므로 국세 관련 실제 배당 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 사항은 별도로 확인해야 합니다.

민간임대주택등기. 등기부에는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 기재가 있습니다. 경매 매각에 따른 등록사항의 처리와 임대사업자 관련 의무가 남는지는 관할 기관 및 매각조건 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 1404호 김청환 임차권이 핵심

경매 목적물인 103동 1404호에 직접 대응하는 임차권은 김청환 명의로 등기돼 있습니다. 다른 호실로 특정된 조사 내역과 호실이 확인되지 않은 점유자 내역을 이 물건의 보증금에 일괄 합산해서는 안 됩니다.

다른 조사 대상과의 구분. 임진석의 1204호, 변순필의 1302호, 이수정의 1403호, 이재왕의 1603호, 문희림의 1704호 등은 각각 1404호와 다른 호실로 기재돼 있습니다. 이들의 보증금을 김청환의 보증금과 합쳐 1404호 매수인 인수액으로 계산하는 것은 부적절합니다.

현재 1404호에 직접 특정된 임차인은 김청환 1명입니다. 별도로 확인되는 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로, 김청환 보증금을 다른 호실 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.

③ 배당 시뮬레이션과 채권 미배당

매각가를 현 최저가인 214,000,000원으로 가정한 배당 추정입니다. 기존 산정에서는 최초 공동담보 채권최고액을 적용해 우리은행이 배당가능액 대부분을 수령하고 신청채권자에게 배당이 없는 것으로 계산됩니다.

위 표는 최초 공동담보 채권최고액을 이용한 기존 배당 추정값입니다. 을구 제1-1번 근저당권 변경(84,000,000원)과 공동담보 해제 내용, 실제 채권계산서 및 국세·임차인 배당순위를 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 따라서 우리은행 예상배당액과 신청채권자 미배당액은 변경될 수 있습니다.

④ 유찰 회차별 자금 및 미배당 시나리오

신건 최저가 기준으로 채권 미배당이 크게 발생하는 구조입니다. 아래는 현재 제공된 배당 산정방식을 동일하게 적용한 참고 시나리오이며, 실제 후속 매각조건이나 확정 채권액을 의미하지는 않습니다.

⑤ 가격·입지 및 환금성 검토

감정가는 214,000,000원이고 신건 최저가 역시 동일합니다. 그러나 동일 단지·유사 평형의 최근 실거래 비교값을 확인할 수 없어 감정가가 현재 거래 수준보다 낮은지 높은지 판정하기 어렵습니다. 따라서 유찰 시나리오의 가격 하락만으로 이 물건이 시세보다 저렴해진다고 결론 내릴 수 없습니다.

• 주위환경. 거제시 연초면 한내리 한내마을회관 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 토지 남측에 외곽도로가 있으며 주출입구는 남서측에 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 공동주택으로, 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 내부 상태. 현장 방문 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 감정평가는 일반적인 공동주택 상태를 기준으로 이뤄졌습니다.
• 토지이용. 계획관리지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 소로1류 접합, 중로2류 저촉 등 토지이용계획상 제한사항이 확인됩니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 실거래 비교 근거와 실제 내부 상태를 추가 확인해야 현재 최저가의 적정성과 재매각 가능성을 구체적으로 판단할 수 있습니다.

⑥ 입찰 전 확인 체크리스트

• 근저당권 변경 원본. 우리은행 최초 공동담보 채권최고액 47,784,000,000원과 변경 채권최고액 84,000,000원의 관계를 공동담보목록 및 등기 원본으로 정확하게 확인해야 합니다.
• 1404호 임차권. 김청환의 임대차계약, 전입, 실제 점유, 확정일자, 임차권등기명령 및 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 호실별 점유자 구분. 다른 호실로 특정된 임차인과 호실 미상 점유자를 구분하고, 1404호에 관한 추가 점유 또는 임대차 관계가 있는지 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 및 임대의무 관련 사항이 경매 매각 후 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
• 국세 압류. 통영세무서장의 압류 및 관련 조세채권이 배당과 인수관계에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 내부 확인. 폐문 상태에서 감정됐으므로 실내 보수, 시설 상태 및 실제 점유 현황을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 단지의 최근 거래, 현재 매물 가격, 층별 가격 차이와 실제 내부 상태를 비교한 뒤 입찰가를 산정해야 합니다.
• 매각기일 및 진행상태. 경매 절차 중 기각결정 관련 송달 이력이 있으므로 2026.10.12. 매각기일의 유효 여부와 최종 진행상태를 법원 공고에서 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 추정 0원, 그러나 확인할 권리는 남아 있다”

거제 한내시온숲속의아침뷰 103동 1404호는 현재 확인되는 말소기준권리와 임차권등기 순서를 기준으로 매수인 인수액이 0원으로 추정되는 물건입니다. 임차권자 김청환의 주민등록일이 우리은행 근저당권 설정일보다 늦다는 점은 권리분석에서 중요한 근거입니다.

하지만 최초 근저당 채권최고액과 변경등기의 차이, 공동담보 해제 내용, 다른 점유자들의 실제 호실 귀속, 민간임대주택등기 및 국세 압류 관련 사항은 반드시 확인해야 합니다. 특히 현재 배당표의 거액 미배당 수치는 공동담보 최초 채권최고액을 사용한 추정 결과이므로 이를 확정 배당으로 받아들여서는 안 됩니다.

결론적으로 권리관계는 조건부 확인 대상이고, 가격 판단은 실거래 검증 전까지 보류하는 것이 적절합니다. 신건 최저가 214,000,000원 자체가 가격 메리트를 입증하지는 않습니다. 이 물건은 근저당 변경등기와 1404호 임차·점유관계를 명확히 확인하는 것이 우선입니다.