창원지방법원 2025타경21564. 거제시 연초면 한내리의 한내시온숲속의아침뷰 108동 15층 1504호 아파트입니다. 소유자는 주식회사시온토건이며, 등기상 2024.06.28 소유권보존과 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 강제경매개시결정, 압류, 이성대의 주택임차권등기가 이어집니다.
권리 순서만 보면 기준은 비교적 선명합니다. 말소기준은 2024.06.28 우리은행 근저당이고, 1504호로 특정된 임차권자 이성대는 2024.07.10 전입·점유를 시작해 기준권리보다 늦습니다. 자료상 대항력은 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 이 사건의 어려움은 단순한 등기 순서가 아니라 현황조사상 다수 전입기록의 호수 식별과 근저당 금액 자료의 불일치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21564 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 108동 15층 1504호 |
| 도로명 | 경상남도 거제시 연초면 한내로 55 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사시온토건 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 극동글라스텍 / 247,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 등기 발급 | 2026.09.28 · 창원지방법원 거제등기소 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2024.06.28 우리은행 근저당
갑구에는 2024.06.28 민간임대주택등기도 있습니다. 해당 주택이 민간임대주택으로 등록돼 임대의무기간 및 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용입니다. 이 등기는 말소기준권리와 별개의 기재이므로, 매각 후 효력과 현재 등록상태는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
② 임차 현황 — 1504호 특정 임차인은 후순위
1504호로 정확히 특정된 임차인은 이성대입니다. 임대차계약일은 2023.05.15이지만, 주민등록일과 점유개시일은 모두 2024.07.10으로 말소기준인 2024.06.28보다 늦습니다. 임차보증금은 115,290,000원, 등기 내용상 월 차임은 79,000원, 확정일자는 2025.06.30이며 2026.02.11 주택임차권등기가 이뤄졌습니다.
| 성명 | 점유범위 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성대 | 108동 1504호 건물 전부 | 2024.07.10 | 115,290,000원 | 2026.02.11 | 대항력 없음 우선변제 확인 |
이성대는 보증기관 승계·대위신고가 아닌 실제 임차인으로 기록돼 있습니다. 우선변제 여부는 별도 판정값이 확정돼 있지 않아 배당요구·확정일자 및 최종 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유범위 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경우 | 미상 | 2024.07.01 | - | - | 기준 이후 |
| 임진석 | 1204호 전부 | 2024.07.02 | 165,690,000원 | 49,000원 | 다른 호수 |
| 이월순 | 미상 | 2025.05.23 | - | - | 기준 이후 |
| 박대효 | 미상 | 2024.10.23 | - | - | 기준 이후 |
| 최보근 | 미상 | 2024.07.05 | - | - | 기준 이후 |
| 조명훈 | 미상 | 2024.08.08 | - | - | 기준 이후 |
| 조안나 | 미상 | 2024.07.01 | - | - | 기준 이후 |
| 정정호 | 미상 | 2024.10.31 | - | - | 기준 이후 |
| 김형준 | 미상 | 미상 | - | - | 대항력 가능·미상 |
| 변순필 | 1302호 전부 | 2024.07.01 | 165,690,000원 | 49,000원 | 다른 호수 |
| 신용근 | 미상 | 2024.07.01 | 165,690,000원 | 99,000원 | 기준 이후 |
| 박진선 | 미상 | 2024.12.02 | - | - | 기준 이후 |
| 김정수 | 미상 | 2024.12.23 | - | - | 기준 이후 |
| 최진숙 | 미상 | 미상 | - | - | 대항력 가능·미상 |
| 김복희 | 미상 | 2024.07.03 | - | - | 기준 이후 |
| 유효진 | 미상 | 2024.07.01 | - | - | 기준 이후 |
| 이수정 | 1403호 전부 | 2025.06.05 | 5,000,000원 | 350,000원 | 다른 호수 |
| 유미정 | 미상 | 2025.05.02 | - | - | 기준 이후 |
| 고재순 | 미상 | 2024.11.29 | - | - | 기준 이후 |
| 문희림 | 1704호 전부 | 2024.12.02 | 5,000,000원 | 350,000원 | 다른 호수 |
| 정수경 | 미상 | 2025.05.16 | - | - | 기준 이후 |
| 조영숙 | 미상 | 2024.07.15 | - | - | 기준 이후 |
| 임병열 | 미상 | 미상 | - | - | 대항력 가능·미상 |
| 이해인 | 미상 | 2024.07.02 | - | - | 기준 이후 |
| 이향숙 | 미상 | 미상 | - | - | 대항력 가능·미상 |
| 이재왕 | 1603호 전부 | 2024.07.01 | 10,000,000원 | 300,000원 | 다른 호수 |
| 이태우 | 미상 | 2024.11.27 | - | - | 기준 이후 |
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 47,784,000,000원 | 164,848,000원 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 주식회사 극동글라스텍 | 247,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이 배당추정에서는 총 채권액 48,031,100,000원 중 164,848,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 47,866,252,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 을구 1-1번의 채권최고액 62,400,000원 변경 기재와 차이가 있으므로 배당수치는 원문 대조 전 확정값으로 보지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 47,866,252,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 47,899,381,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 47,925,885,280원 | 0원 |
④ 시세·입지 — 가격 메리트는 판단 보류
동일 단지·동일 조건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 제시돼 있지 않아, 최저가 168,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
- 주위환경. 한내마을회관 동측 인근이며 단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 현장 방문 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 상태는 확인하지 못했습니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 남측으로 외곽도로가 개설돼 있고 주출입구는 남서측에 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 170,500원/㎡, 토지면적은 55,113.9㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1504호 점유자 재확인. 이성대는 1504호로 특정되고 기준권리 이후 전입이지만, 실제 현재 점유 여부와 인도 상태를 매각물건명세서·현황조사 원문으로 재확인하세요.
- 호수 미상 22명 분리. 특히 전입일도 미상인 김형준·최진숙·임병열·이향숙은 1504호와의 관련 여부가 확인되기 전에는 대항력 가능성을 배제하지 마세요.
- 우리은행 근저당 금액 대조. 47,784,000,000원 설정 내용과 62,400,000원 변경 내용의 법적 관계 및 현재 채권최고액을 등기 원문에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.07.28 민간임대주택 등록에 따른 현재 등록상태와 매각 후 효력을 확인하세요.
- 세금·배당순위 확인. 2026.03.04 통영세무서장 압류가 있고, 현재 배당추정은 당해세 등 실제 우선채권 변동을 충분히 반영한 확정 배당표가 아닙니다.
- 가격은 별도 시세조사. 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 168,000,000원의 시세 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 내부 상태·수리비를 별도 점검해야 합니다.
맺으며 — “1504호 후순위”와 “전체 기록 검증”을 분리해서 본다
이 사건에서 가장 명확한 사실은 말소기준이 2024.06.28 우리은행 근저당이고, 1504호로 특정된 이성대의 전입·점유가 2024.07.10으로 그보다 늦다는 점입니다. 이 부분만 보면 대항력 인수형은 아니며 배당추정도 매수인 인수 0원입니다.
그러나 현황조사 전체에는 호수 미상 기록이 22명 있고, 김형준·최진숙·임병열·이향숙은 전입일까지 미상입니다. 동시에 등기에는 우리은행 채권최고액 47,784,000,000원과 62,400,000원 변경 기재가 함께 존재해 배당추정과의 정합성 검증도 필요합니다. 따라서 이 물건은 기준권리 자체보다 원문 식별과 교차검증이 중요한 사건입니다. 시세 자료도 없어 신건 168,000,000원의 가격 매력은 별도로 조사해야 합니다.
