창원지방법원 2025타경21564. 거제시 연초면 한내리에 있는 한내시온숲속의아침뷰 104동 1304호입니다. 소유자는 주식회사시온토건이고, 주식회사 극동글라스텍이 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 247,100,000원입니다.

등기상 말소기준은 2025년 6월 26일 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 주택임차권등기와 통영세무서장의 압류가 기재되어 있습니다. 그러나 임차권등기의 접수일이 경매개시결정 이후라는 이유만으로 임차보증금까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 김복희의 전입·점유와 확정일자는 모두 경매개시결정보다 앞서므로 기존 임차인의 대항력과 배당 결과를 별도로 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 전입

말소기준권리는 2025.06.26. 강제경매개시결정입니다. 이후 접수된 통영세무서장의 압류는 매각으로 말소되는 권리로 분류됩니다. 주택임차권등기도 경매개시결정 이후 등기되었지만, 임차인의 기존 대항력은 등기 순위와 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 1304호 김복희의 권리

임차권등기명령에 따라 등기된 주택임차권은 기존 임대차에서 발생한 권리를 살펴야 합니다. 특히 김복희는 경매개시결정보다 앞서 전입과 점유를 시작했고 확정일자도 부여받았습니다. 배당요구가 적법하게 이루어져 우선배당을 받을 수 있는지에 따라 매수인에게 남는 보증금은 달라집니다.

다른 전입자 확인: 현황조사에는 호실이 특정되지 않은 전입자도 다수 기재되어 있습니다. 전입일이 경매개시결정보다 앞선 사람이라도 1304호의 실제 점유자라는 사실이 확인되지 않으면 이 물건의 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 보증금과 확정일자 또한 확인되지 않은 경우에는 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다.

③ 실질취득 부담 — 낙찰가만 보면 안 된다

이 물건의 최저가는 248,000,000원입니다. 그러나 김복희의 보증금 165,690,000원이 전액 배당되지 않고 매수인에게 승계된다면, 낙찰대금 외에 그만큼의 반환 부담을 고려해야 합니다.

위 실질취득금액은 김복희의 보증금이 전혀 배당되지 않는 경우를 가정한 위험 시나리오입니다. 확정 인수액이 아니며, 실제 부담액은 낙찰가·배당순위·배당요구의 적법성 및 배당 결과에 따라 변동됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)

다음은 주어진 매각가와 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 단순 배분 시뮬레이션입니다. 김복희의 우선변제권과 실제 배당요구 성립 여부가 확정되지 않았으므로 1304호의 최종 법정 배당표로 해석해서는 안 됩니다.

집행비용을 차감한 금액을 신청채권자에게 배분한 단순 모델입니다. 임차인의 우선배당·당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 연초면 한내리 소재 한내마을회관 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·농경지·임야 등이 혼재한 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 토지 남측으로 외곽도로가 있으며 주출입구는 남서측에 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 아파트로 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 석재붙임 등으로 마감되어 있습니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 일반적인 공동주택 상태를 기준으로 감정평가가 이루어진 점을 고려해야 합니다.
• 토지 및 규제. 계획관리지역·지구단위계획구역이며, 소로1류 접합 및 중로2류 저촉 등 토지이용 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 170,500원/㎡입니다.
• 민간임대주택. 2024.06.28. 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 사항 및 경매 매수 이후 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 해당 아파트의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가가 현재 시세보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 실제 매매사례와 동일 면적대 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김복희의 우선변제권. 2024.11.18. 확정일자 및 2024.07.03. 전입·점유를 기준으로 대항력과 우선변제권의 성립 및 유지 여부를 확인하세요.
• 배당요구 확인. 임차권등기명령 접수와 배당요구의 적법한 성립은 구분해야 합니다. 배당요구 종기와 제출 문건을 원본으로 대조하세요.
• 보증금 인수. 보증금 165,690,000원의 배당 여부와 매수인에게 남는 미배당액을 확인하세요. 전액 인수 시 신건 기준 실질취득 부담은 413,690,000원입니다.
• 호실별 임차인 구분. 다른 호실에 속한 임차인의 보증금을 1304호 부담액에 중복 산입하지 마세요. 호실 미상의 전입자는 실제 점유 범위를 추가 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 등록 임대주택의 임대의무기간·임대차계약 및 매수 이후 적용되는 사항을 확인하세요.
• 세무서 압류. 통영세무서장의 압류와 별개로 당해세·체납 관련 배당 가능성을 확인하세요.
• 내부 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 상태가 확인되지 않았으므로 누수·하자·수선비·관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 경매 진행상황. 2026.07.31. 및 2026.08.26. 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 해당 결정의 대상과 주문, 이후 절차 및 매각기일 유지 여부를 사건기록으로 확인하세요.
• 실거래 검증. 최근 동일 단지·동일 면적의 거래가격을 확인하고, 낙찰가만이 아닌 실제 보증금 인수 부담까지 포함하여 비교하세요.

맺으며 — “2.48억 낙찰가보다 중요한 것은 미배당 보증금”

이 물건은 신건 최저매각가가 248,000,000원인 아파트지만, 1304호에 등기된 김복희의 보증금 165,690,000원을 무시하고 접근할 수 없습니다.

경매개시결정보다 앞선 전입·점유 및 확정일자가 확인되므로 대항력과 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성을 중심으로 검토해야 합니다. 전액 인수 가정에서는 실질취득 부담이 413,690,000원입니다. 다만 적법한 우선배당이 이루어지면 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.

또한 다른 호실의 임차보증금을 1304호의 부담으로 합산해서는 안 되며, 호실 미상 점유자도 별도 확인이 필요합니다. 최근 실거래가격 역시 확인되지 않아 현재 최저가나 실질취득 부담이 시세보다 유리하다고 평가할 근거가 충분하지 않습니다.

결론은 선순위 임차인의 배당·승계 조건을 먼저 확정하고, 그 결과로 실질취득액을 계산한 뒤 시세와 비교해야 한다는 것입니다. 현재는 단순한 최저가보다 권리관계와 배당의 불확실성이 더 중요한 물건입니다.