창원지방법원 2025타경22132. 경상남도 거제시 수월동 소재 집합건물 2층 202호로, 감정평가상 근린생활시설에 해당하는 물건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 774,000,000원이며 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 윤금자이고, 경매개시결정상 채권자는 국민은행으로부터 채권을 양도받은 유케이제십일차유동화전문유한회사입니다. 경매 청구액은 780,932,305원입니다.

등기상 핵심은 2016.06.27 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 552,000,000원으로, 이를 기준으로 후순위 근저당과 전세권·가압류·압류 등의 소멸 여부를 판단합니다. 다만 점유관계에는 이 근저당보다 앞선 신고 내역이 있어, 등기상 후순위 권리의 소멸만으로 매수인 인수액을 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차관계가 핵심

을구 1번 국민은행 근저당권(316,800,000원)은 2016.06.27 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 설정된 을구 2번 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 4번 근저당권(144,000,000원)과 을구 5번 성현애 전세권(50,000,000원)은 매각으로 소멸할 후순위 권리입니다.

② 임차인 분석 — 선순위 신고 내역의 보증금부터 확인

조사상 임차·점유 관계로 확인된 내역은 4건입니다. 이 중 (주)동성힐·김현주의 신고 시점이 말소기준보다 앞서고, 나머지 신고 시점은 모두 이후입니다. 전세권자인 성현애의 전세금 50,000,000원은 확인되지만, 임차 조사상의 보증금과 동일한 채권인지 반드시 대조해야 하며 별개의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

성현애의 전세권은 2024.01.15 설정됐으며, 존속기간은 2026.01.14까지입니다. 전세권의 등기상 후순위 소멸과 실제 점유·임대차관계는 구분해 검토해야 합니다. 후순위 임차인의 우선변제 여부는 확정일자·상가임대차 요건 등의 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 실질취득과 실제 상가 거래가격을 비교해야 한다

감정평가액은 774,000,000원이며 신건 최저매각가와 같습니다. 그러나 이 물건은 근린생활시설이므로 아파트의 동일 평형 평균가격을 대입할 수 없습니다. 주변 유사 근린시설의 최근 실거래가격이나 임대수익을 확인하지 않고는 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.

특히 선순위 임차인의 보증금이 미상인 상태에서는 최저매각가뿐 아니라 인수 위험을 반영한 실질취득비용을 기준으로 매입가격을 검토해야 합니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 보증금 반환채무가 남는다면 할인 효과가 제한될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 774,000,000원 가정)

제시된 단순 배당 추정상 채권액 합계는 829,834,393원, 채권자 예상배당은 763,860,000원, 예상 미배당은 65,974,393원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 거제축산업협동조합 가압류에서 미배당이 발생하는 구조입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개

위 미배당액은 제시된 채권과 집행비용만을 반영한 추정으로, 선순위 임차인의 보증금 미배당액 또는 실제 매수인 승계액과 동일한 개념이 아닙니다. 회차별로도 소유자 예상 잔여금은 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 수월동 수양마을 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 농경지·단독주택·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권의 토지는 남동측 및 남서측으로 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 치장벽돌·화강석타일·복합판넬 등으로 마감되어 있으며 위생·급배수·화재관련설비와 승강기 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 해당 일련번호는 근린생활시설 용도로 조사됐습니다. 주거용 아파트가 아닌 상업용 집합건물로서 실제 임대차 및 사용현황의 확인이 중요합니다.
• 토지. 8필 일단의 평탄한 주상용 건부지로 이용되고 있습니다. 관련 토지정보상 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
• 규제 및 공부. 가축사육제한구역에 포함되며, 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린시설의 실제 매도 가능가격은 상권, 임대료, 공실 및 임대차 승계 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 임대관계와 수익을 확인해야 적정 매입가격을 판단할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 확인. (주)동성힐·김현주의 계약서, 보증금·차임·계약기간·사업자등록·점유 내역 및 반환 여부를 확인하고 실제 매수인 승계 가능액을 산출해야 합니다.
• 대항요건 유지 확인. 2013.11.15 신고 이후 사업자등록과 점유가 계속 유지됐는지, 실제 계약 주체가 누구인지 대조해야 합니다.
• 임차관계 및 점유 중복 확인. 여러 명의 전부 점유 내역이 있으므로 실제 점유자, 임대차 승계관계, 명도 대상 및 보증금 반환채무를 구분해야 합니다.
• 성현애 전세권 확인. 전세금 50,000,000원의 배당요구와 실제 반환채권, 전세권 말소 및 점유 인도 문제를 함께 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 거제시 압류의 현재 존속 여부와 당해세·우선배당 가능액을 확인하여 예상배당을 다시 계산해야 합니다.
• 공동담보 확인. 국민은행 근저당권의 공동담보 목적물과 실제 피담보채무 잔액·채권양도 내역을 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 유사 근린시설의 최근 거래가격, 실질 임대료·공실 및 유지관리비를 확인하고 선순위 보증금 인수액을 더한 총취득비용을 기준으로 검토해야 합니다.
• 현장 및 공부 확인. 현장 점유자와 사용 용도를 확인하고, 8필지 토지의 경계·대지권·지적도면을 대조해야 합니다. 감정평가에서도 정확한 경계 확인이 필요한 경우 측량을 통한 재확인을 권고하고 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 관련 문건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 먼저 확인할 것은 선순위 보증금”

이 물건은 후순위 근저당과 전세권 등 등기상 권리의 소멸 구조 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 2013.11.15 신고된 선순위 임차내역의 보증금이 확인되지 않았다는 점이 권리분석의 가장 큰 불확실성입니다.

최저가 774,000,000원에 낙찰되더라도 매수인이 실제로 부담할 금액은 이보다 클 수 있습니다. 선순위 임차보증금의 실재 여부, 반환채무의 존속, 배당 가능액과 실제 승계 범위를 확정하기 전에는 실질취득비용을 산출하기 어렵습니다.

더욱이 해당 물건은 근린시설로서 최근 유사 거래가격과 임대수익에 대한 추가 검증이 필요합니다. 선순위 임차관계 확인이 가격 판단보다 먼저입니다. 단순히 유찰되어 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.