🏢 340,000,000원 👥 임차인 4명 ⚠️ 대항력 1명 📉 미배당 445,394,393원
창원지방법원 2025타경22132. 거제시 수월동 1120-19의 4층 401호로, 사건 용도는 근린시설입니다. 현재 소유자는 윤금자이고, 2016.05.26 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전이 등기됐습니다. 등기상 핵심은 2016.06.27 주식회사국민은행의 채권최고액 552,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후의 국민은행 근저당 144,000,000원과 거제축산업협동조합 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 확인된 4명 가운데 (주)동성힐,김현주는 2013.11.15 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 자료상 대항력이 있는 것으로 분류되어 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 낙찰 뒤 남을 보증금 규모를 계산할 수 없습니다. 이 때문에 실질취득가 = 낙찰가 + 실제 인수액 역시 현재는 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22132 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 수월동 1120-19 4층401호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 윤금자 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 340,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 780,932,305원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인 확인은 필수
등기상 이미 말소된 2013.05.31 국민은행 근저당과 2013.07.22 유환종합건설 가압류는 현재 권리분석의 인수 대상이 아닙니다. 현재 말소기준은 2016.06.27 국민은행 근저당이며, 2016.10.04 후순위 근저당과 2025.08.27 거제축산업협동조합 가압류, 2025.11.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성현애 | 전부 | 2024.02.02 | 미상 | 없음 | 2026.01.05 | 해당 없음 |
| 정학수 | 전부 | 2018.08.06 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 김은주 | 확인되지 않음 | 2025.04.02 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| (주)동성힐,김현주 | 전부 | 2013.11.15 | 미상 | 있음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
성현애·정학수·김은주는 전입신고가 2016.06.27 말소기준 이후여서 자료상 대항력이 없습니다. 반면 (주)동성힐,김현주는 말소기준 이전 전입입니다. 네 명 모두 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아, 특히 대항력 임차인의 보증금과 배당관계는 매각물건명세서에서 반드시 보완 확인해야 합니다.
③ 시세 판단 — 현재는 가격 메리트를 계산할 수 없다
감정가는 340,000,000원이고 신건 최저매각가도 동일한 340,000,000원입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 이 금액이 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다.
더 중요한 점은 대항력 임차인의 보증금이 미상이라는 사실입니다. 실제 인수액이 발생한다면 가격 비교의 기준은 최저매각가 340,000,000원 단독이 아니라 낙찰가 + 실제 인수액인 실질취득가여야 합니다. 보증금이 확정되기 전에는 낮은 낙찰가만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,560,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 552,000,000원 | 334,440,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사국민은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 거제축산업협동조합 | 83,834,393원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 779,834,393원 중 334,440,000원이 배당되는 계산으로, 미배당은 445,394,393원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 특히 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로 이 표의 인수액 0원을 실제 매수인 부담 확정값으로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수양마을 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 경지정리된 농경지·단독주택·순수임야 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며, 외벽은 치장벽돌·화강석타일·복합판넬 등, 내벽은 내부 인테리어 등, 창호는 새시창호로 조사됐습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·화재관련설비·승강기가 시설되어 있는 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 관련 토지는 평지의 상업용 대지로, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지·가축사육제한구역에 포함되며 공시지가는 1,129,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 보증금. (주)동성힐,김현주의 보증금·확정일자·배당관계를 매각물건명세서에서 확인해야 실제 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득가 기준. 인수금이 확인되면 낙찰가만 보지 말고 낙찰가에 인수액을 더한 총액으로 판단해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 최근 실거래 비교자료가 없어 340,000,000원의 가격 메리트를 판단할 근거가 부족합니다.
- 회차 시나리오. 신건 340,000,000원, 1회 유찰 272,000,000원, 2회 유찰 217,600,000원 각각에 실제 인수액을 더해 자금계획을 다시 계산해야 합니다.
- 토지 경계. 감정요항표는 정확한 지적사항 확인이 필요할 경우 측량 등을 통한 재확인을 요구하고 있으므로 응찰 전 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 임차관계 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 말소보다 ‘대항력 보증금’이 승부처
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 2016.06.27 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차관계는 다릅니다. 2013.11.15 전입한 (주)동성힐,김현주가 말소기준보다 앞서며 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로 매수인 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
신건 최저가는 340,000,000원이지만 실거래 시세 자료도 없고, 실제 인수금도 미상입니다. 이 물건에서 먼저 확정해야 할 숫자는 낙찰가가 아니라 대항력 임차인의 보증금입니다. 그 금액을 확인한 뒤에야 회차별 낙찰가와 합쳐 실제 취득부담을 비교할 수 있습니다.
