창원지방법원 2025타경22132. 거제시 수월동 1120-19 소재 5층 501호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정 이용상태에는 근린생활시설과 단독주택 이용이 함께 조사되어 있고, 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 현재 등기상 소유자는 윤금자 단독소유입니다.
등기 권리만 보면 기준은 명확합니다. 2017.12.19. 설정된 국민은행 근저당 96,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 2025년 거제축산업협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계에서는 이야기가 달라집니다. (주)동성힐,김현주가 2013.11.15. 전입해 말소기준보다 앞서 있고, 자료상 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 승계액을 숫자로 고정할 수 없는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22132 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 수월동 1120-19 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 감정 이용상태상 근린생활시설 및 단독주택 이용 조사 |
| 소유자 | 윤금자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건·유찰 0회) |
| 말소기준권리 | 2017.12.19. 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 경매채권자 | 유케이제십일차유동화전문유한회사(양도인 주식회사국민은행) |
| 청구액 | 780,932,305원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 전입일 | 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성현애 | 2024.02.02 | 전부 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정학수 | 2018.08.06 | 전부 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은주 | 2025.04.02 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)동성힐,김현주 | 2013.11.15 | 전부 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
성현애·정학수·김은주는 모두 전입일이 2017.12.19. 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 성현애는 2026.01.05. 배당요구를 했습니다. 반면 (주)동성힐,김현주는 말소기준보다 먼저 전입해 대항력이 있습니다. 네 명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 281,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않는 상태에서는 이 가격이 시장가격보다 낮은지 높은지 단정할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 대항력 임차인의 보증금까지 미상이므로, 실질취득비용은 최저가만으로 계산되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,734,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 가압류 · 거제축산업협동조합 | 83,834,393원 | 83,834,393원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 96,431,607원 |
제시된 배당 산정에서는 등록 채권 179,834,393원이 전액 배당되고 소유자 잔여액이 96,431,607원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 특히 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 거제시 수월동 수양마을 북동측 근거리에 위치하며, 주변에는 경지정리된 농경지·단독주택·순수임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용. 감정 조사상 일련번호 1·2는 근린생활시설, 일련번호 3은 단독주택으로 이용 중이며 사건 용도 표시는 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 외벽은 치장벽돌·화강석타일·복합판넬 등 마감이며 승강기·위생·급배수·화재관련 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 344.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형·중로각지로 조사됐고 공시지가는 1,129,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지·가축사육제한구역이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정 조사상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 보증금 확인. (주)동성힐,김현주의 보증금·계약내용·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 문건에서 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 보증금 미배당분이 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 더해 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 후순위 임차인 확인. 성현애·정학수·김은주는 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 성현애의 배당요구일은 2026.01.05.입니다.
- 채권 규모 대조. 사건 청구액은 780,932,305원이고 등기상 국민은행 근저당 채권최고액은 96,000,000원이므로 관련 채권 및 문건 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 여러 명의 임차관계가 조사되어 있으므로 실제 점유자와 각 점유부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 감정서상 정확한 지적 관련 사항은 측량 등을 통한 재확인이 필요할 수 있다고 기재되어 있습니다.
- 시세 검증. 신건 최저가 281,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 근린시설 실제 거래 및 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 ‘최저가’가 아니라 미상 임차보증금
이 사건의 등기 구조 자체는 단순합니다. 2017.12.19. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 4년 이상 먼저 전입한 대항력 임차인이 존재하고 그 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 배당 시뮬레이션에 매수인 인수액이 0원으로 표시된다는 이유만으로 안전하다고 결론내릴 수 없습니다. 신건 최저가 281,000,000원 역시 시세 대비 우열을 확인할 실거래 비교 없이 싸다고 볼 근거가 없습니다. 이 물건은 입찰가를 정하기 전에 대항력 임차인의 보증금과 배당·승계 범위를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
