서울동부지방법원 2025타경51701. 서울 광진구 구의동 아차산로65길 47에 위치한 다세대주택 '눈'의 6층 601호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 434,000,000원입니다. 소유자는 김리나와 박정애로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.

등기상 말소기준권리는 2017년 1월 31일 설정된 강동농업협동조합의 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,134,000,000원이지만, 이후 427,200,000원으로 변경됐고 근저당권도 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 따라서 최초 설정액만을 기준으로 현재 담보채권을 판단해서는 안 됩니다.

더 중요한 것은 물건 자체입니다. 매각물건명세서에 위반건축물 등재 사실이 기재되어 있으며, 이행강제금 부과 여부와 원상회복의무를 별도로 확인하도록 명시되어 있습니다. 낙찰가격이 적절한지는 이 건축물 위험을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 변경·이전과 후순위 권리

말소기준인 을구 1번 근저당권 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 2번 근저당권은 이미 해지·말소됐습니다. 다만 말소기준 근저당은 변경계약으로 채권최고액이 줄었으며, 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐다는 점을 함께 확인해야 합니다.

2026.03.30에는 김리나 지분에 대해 관악세무서의 압류도 등기됐습니다. 등기상 후순위 압류의 말소 여부와 별개로, 실제 조세채권의 배당순위는 법정기일 등 관련 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 세금 관련 배당과 미납액은 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 및 점유관계 — 601호와 다른 호수를 구분해야 한다

현황조사에서 확인된 전입자는 총 3명입니다. 다만 이들은 각각 601호·503호·202호에 해당합니다. 분석 대상인 601호 전입자는 김미영 1명이며, 다른 호수의 점유자를 601호 임차인으로 중복 산정하거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다.

세 명 모두 전입신고일이 2017.01.31 말소기준권리보다 늦습니다. 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 실제 배당관계까지 확정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 434,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 근저당권에 배분되며, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없는 것으로 추정됩니다.

제시된 예상배당 시뮬레이션 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 근저당권 변경 후 채권최고액 및 근저당권 이전 사실을 반영한 최종 배당액과는 차이가 발생할 수 있습니다.

④ 회차별 자금 및 미배당 시나리오

유찰로 매각가격이 하락하면 후순위 채권자에게 돌아갈 배당여력은 더욱 감소합니다. 그러나 소멸 대상 권리의 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 예상 인수액이 0원입니다.

⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동국대학교 사범대학부속 가람중학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 및 공공시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선 구의역이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2017.01.26 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기, 화재탐지 및 경보, 주차장 시설 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 건물 북동측으로 폭 약 6m 내외의 차량 통행 가능한 포장도로에 접합니다.
• 토지 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 공장설립제한지역 등에 해당합니다. 감정평가서에 기재된 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역의 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 건축물 위험. 집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다. 특히 601호 관련 매각물건명세서에 패널조 주거용 무단증축 19㎡가 기재되어 있습니다.
• 감정평가 범위. 약 26.88㎡의 징크판넬조 베란다 확장 부분이 평가에 포함됐습니다. 실제 위반 범위와 원상회복 시 이용 가능한 면적을 구별해야 합니다.
• 환금성. 일반적인 다세대주택의 거래 가능성과 별개로, 위반건축물 등재 및 무단증축의 행정적 처리 여부가 향후 거래와 금융기관 담보평가에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 위반건축물 원본 확인. 집합건축물대장과 매각물건명세서를 대조하고, 19㎡ 무단증축의 현황·위치 및 시정명령 여부를 확인하세요.
• 베란다 확장 범위 대조. 공부상 위반면적 19㎡와 감정평가에 포함된 약 26.88㎡ 확장 부분의 관계를 확인하고, 원상회복 시 면적 및 이용상 제약을 검토하세요.
• 이행강제금·원상회복의무. 관할 관청에 기존 부과 여부, 시정명령 이행 상태, 향후 부과 및 원상회복 필요성을 확인하세요.
• 601호 임대차 확인. 김미영의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계를 확인하고 명도계획을 별도로 수립하세요.
• 다른 호수와 구분. 503호 이희영 및 202호 김경희의 점유·배당 관계를 601호의 보증금 인수와 혼동하지 말고 실제 매각 범위와 물건별 서류를 대조하세요.
• 근저당권 최신 내역. 최초 채권최고액 1,134,000,000원, 변경 후 427,200,000원, 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 및 최신 채권계산서를 함께 확인하세요.
• 배당표 검증. 예상배당 427,260,000원과 변경 후 채권최고액의 차이, 실제 채권액 및 배당순위를 검토하세요.
• 체납세금 확인. 김리나 지분에 대한 관악세무서 압류와 조세채권의 실제 배당관계 및 미납 내역을 확인하세요.
• 가격 검증. 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 개별 건물 상태를 비교하고, 위반건축물에 따른 추가 비용 및 환금성 제약을 고려해 응찰가를 정하세요.
• 원본 및 현장 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 현장 상태를 최종 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 안전한 물건은 아니다”

이 물건의 말소기준은 2017.01.31 설정된 근저당권이고, 601호 전입자 김미영은 그보다 늦게 전입했습니다. 현재 권리 및 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 19㎡ 무단증축 위반건축물이 명세서에 명시되어 있고, 감정평가에는 약 26.88㎡ 베란다 확장 부분이 포함되어 있습니다. 근저당권의 변경·이전 및 예상배당액 사이에도 최종 확인이 필요한 차이가 있습니다. 이러한 사항은 권리 소멸 여부와는 별개의 취득 위험입니다.

따라서 이번 사건은 최저가가 감정가보다 얼마나 내려가는지를 중심으로 접근하기보다, 위반건축물의 행정적 부담과 실제 취득 후 사용·처분 가능성을 확인하는 것이 우선입니다. 시세 비교자료가 없는 상태에서 신건 434,000,000원에 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 원상회복 및 이행강제금 관련 사항, 정확한 점유관계와 최신 채권내역을 확인한 뒤 입찰가격을 판단해야 합니다.