서울동부지방법원 2025타경51701. 서울 광진구 구의동 아차산로65길 47에 위치한 ‘눈’ 건물의 2층 202호입니다. 매각기일은 2026년 11월 16일, 최초 매각가격은 274,000,000원입니다. 외형적으로는 다세대주택 건물에 있는 호실이지만, 이번 물건의 핵심은 등기·건축물대장상 용도와 실제 이용상태가 다르다는 사실입니다.

202호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)인데 실제로는 주택으로 사용하고 있습니다. 여기에 전유부분 일부를 인접 호실이 사용하고, 공유부분인 화장실 일부를 해당 호실에서 사용하는 구조적 불일치가 확인됩니다. 베란다 확장 및 무단증축 문제까지 있으므로, 감정가가 낮아 보이는지보다 취득 후 적법하게 사용할 수 있는지를 먼저 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 사항이 남는다

등기상 말소기준권리는 2017년 1월 31일 접수된 강동농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 설정된 경매개시결정, 서울신용보증재단 및 이재성의 가압류, 국가의 압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

다만 최초 근저당권의 채권최고액은 1,134,000,000원으로 기재되어 있지만, 2017년 7월 5일 427,200,000원으로 변경되었습니다. 이후 근저당권자 명칭이 서울강동농업협동조합으로 바뀌었고, 2025년 9월 12일에는 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전되었습니다. 배당표는 최초 채권최고액을 기준으로 작성되어 있으므로, 실제 피담보채권 잔액과 권리귀속은 최신 서류로 확인해야 합니다.

임차인 분석 — 해당 호실과 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사에서 확인된 임차관계는 실제 임차인 3명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 이 중 202호와 직접 연결되는 사람은 김경희이고, 김미영과 이희영은 각각 601호와 503호에 관한 조사 대상입니다.

202호 김경희의 전입신고일은 2017년 7월 10일로, 말소기준권리인 2017년 1월 31일보다 늦습니다. 확정일자 역시 2017년 6월 24일로 말소기준권리 이후입니다. 따라서 확인된 전입·확정일자에 따른 순위만 놓고 보면, 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다.

하지만 보증금 액수가 확인되지 않았고 배당요구 및 실제 임대차관계도 확정되지 않았습니다. 현황조사에서 확인된 점유와 계약관계를 최종 서류로 대조해야 합니다. 근린생활시설을 주택으로 사용하고 있다는 사정도 있으므로 주거용 임대차의 실제 성립·점유 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

② 가격 검토 — 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없다

감정가는 274,000,000원이며, 아직 유찰되지 않아 최저매각가격도 같습니다. 추정 인수액 0원을 적용한 실질취득액 역시 274,000,000원입니다. 여기에는 취득 부대비용이나 위반건축물의 시정·원상회복에 따른 비용은 포함되지 않습니다.

동일 건물 또는 인근 유사 호실의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 현재 가격이 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지를 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반적인 주거용 다세대 호실과 달리 공부상 사무소이고 실제로는 주택으로 이용되고 있어, 일반 주택 실거래가격을 그대로 대입해서도 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)

예상배당은 제공된 추정 산식 기준입니다. 근저당 채권최고액의 변경 및 이전, 실제 채권잔액, 당해세와 임차인 최우선변제 등을 최종 반영한 확정 배당표가 아닙니다.

유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 물건의 하자는 남는다

유찰 시 최저매각가격은 219,200,000원, 다시 유찰될 경우 175,360,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 다만 가격 하락이 곧 적정가격 확보를 의미하지는 않습니다. 용도 불일치, 토지 별도등기, 무단증축과 공간 사용 경계 문제가 그대로 남기 때문입니다.

④ 물건 하자·입지·환금성 (감정평가 및 매각물건명세서 기준)

• 입지. 광진구 구의동 동국대학교 사범대학부속 가람중학교 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 및 공공시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 2호선 구의역도 근거리에 위치합니다. 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 공부상 용도와 실제 이용의 불일치. 202호는 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있지만 현황은 주택입니다. 적법한 주거용 사용 여부와 용도변경 가능성을 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장에 5㎡ 패널조 주거용 무단증축이 등재되어 있습니다. 관련 기록은 2018년 11월 28일자로 기재되어 있습니다. 이행강제금 부과 여부 및 원상회복의무를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 베란다 확장. 감정평가상 징크판넬조 슬라브지붕의 베란다 확장부분 약 7.7㎡가 확인되며 감정평가에 포함되어 있습니다. 평가금액에 포함되었다는 사실만으로 해당 부분의 적법성이 확보되는 것은 아닙니다.
• 전유·공유부분 사용 불일치. 본건 전유부분 일부를 인접 호실에서 사용하고 있고, 반대로 공유부분인 화장실 일부를 본건에서 전유부분처럼 사용하고 있습니다. 실제 인도 범위 및 이용권한에 관한 분쟁 가능성을 검토해야 합니다.
• 토지 별도등기. 매각물건명세서상 토지 별도등기가 명시되어 있습니다. 토지 등기사항과 대지권 관계, 소멸·인수 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 도시계획. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등에 해당하며, 제시된 감정평가자료에는 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 입찰 시 적용되는 규제는 확인이 필요합니다.
• 건물 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장시설이 설치된 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 주거지역에 위치하지만 공부상 사무소라는 점과 위반건축물 등재, 실제 이용면적의 불일치가 거래 및 담보평가에 불리하게 작용할 수 있습니다. 비교 실거래가가 확인되지 않아 적정가격과 처분 가능성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 확인. 토지 등기사항전부증명서와 대지권 관련 서류를 확보하여 토지에 존재하는 별도 권리 및 매각 후 인수 여부를 확인하세요.
• 건축물대장 및 위반사항 확인. 5㎡ 무단증축의 정확한 위치, 이행강제금 부과 내역, 원상회복명령 및 시정 가능성을 관할 행정기관에서 확인하세요.
• 공부상 사무소와 현황 주택 문제. 현재 주거 사용이 적법한지, 용도변경이 가능한지, 향후 담보대출과 매각 과정에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
• 전유부분·공유부분의 경계 확인. 집합건축물대장 현황도면, 감정평가서 내부구조도, 실제 점유 상태를 대조하세요. 인접 호실의 사용 부분이 낙찰 후 정상적으로 인도될 수 있는지도 확인해야 합니다.
• 베란다 확장부분 확인. 약 7.7㎡ 확장부분이 5㎡ 무단증축 등재 부분과 어떠한 관계인지, 별도로 시정해야 할 부분이 있는지 확인하세요.
• 202호 임차인 김경희 확인. 전입일 2017.07.10, 확정일자 2017.06.24의 선후관계를 확인하고 임대차계약서, 보증금, 배당요구 여부와 실제 점유관계를 대조하세요.
• 근저당권 변경·이전 확인. 최초 채권최고액 1,134,000,000원, 변경 후 427,200,000원, 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 내역을 최신 등기와 채권계산서로 확인하세요.
• 감정가격의 적정성 검토. 공부상 근린생활시설이면서 현황 주택인 유사 물건의 거래와 적법한 사용 가능 면적을 기준으로 가격을 비교하세요. 일반 다세대주택의 주거용 실거래가격만 적용하지 마세요.
• 명도와 관리비. 점유자와 실제 인도 범위를 확인하고, 관리비 체납 및 공용부분 부담 가능성을 점검하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기사항전부증명서, 집합건축물대장을 최신 자료로 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리상 0원 인수 ≠ 안전한 취득”

이 사건에서 말소기준권리는 비교적 명확합니다. 202호 임차인의 확인된 전입·확정일자는 모두 말소기준권리 이후이고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 토지 별도등기, 공부상 사무소와 실제 주택 이용의 불일치, 위반건축물 등재, 전유·공유부분의 비정상적인 사용 상태가 겹쳐 있습니다. 또한 보증금과 정확한 임대차관계, 최근 거래시세가 확인되지 않아 권리 외 취득 위험과 가격 적정성을 판단하기 어렵습니다.

감정가 274,000,000원에 바로 응찰하거나, 유찰 후 가격이 내려갔다는 이유만으로 매수에 나서는 것은 신중해야 합니다. 특히 매수 후 사용 가능한 면적과 법적 용도, 토지 권리관계가 확정되지 않은 상태에서는 낮아진 최저가도 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.