서울동부지방법원 2025타경51701. 서울 광진구 구의동 ‘눈’ 5층 503호 다세대주택입니다. 등기상 말소기준은 2017.01.31. 강동농업협동조합 근저당권입니다. 최초 등기 채권최고액은 1,134,000,000원이고 2017.07.05. 변경등기에는 채권최고액 427,200,000원이 기재되어 있습니다. 이후 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리관계만 보면 본건 503호 전입자 이희영은 말소기준권리보다 늦은 2017.08.14. 전입으로 대항력이 없습니다. 확정일자는 2021.06.02., 배당요구일은 2025.09.11.로 확인되지만 보증금은 확인되지 않습니다. 따라서 금전 인수는 0원으로 계산되어 있으나, 실제 배당관계는 매각물건명세서와 임대차 원문을 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51701 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 207-32 눈 5층503호 · 아차산로65길 47 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현황 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지상6층 · 사용승인일 2017.01.26. |
| 소유자 | 김리나 2분의 1 · 박정애 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 320,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 356,984,976원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.01.31.
2017.02.17. 설정된 별도의 근저당권 274,800,000원은 2017.07.05. 해지로 말소됐습니다. 2025.09.10.에는 강동농업협동조합의 명칭이 서울강동농업협동조합으로 변경됐고, 2025.09.12.에는 확정채권양도로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있습니다.
갑구 후순위에는 김리나 지분에 대한 유희창의 가압류 120,000,000원, 박정애 지분에 대한 서울신용보증재단 가압류 37,870,540원, 이재성 가압류 376,784,656원과 국의 압류가 이어집니다. 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 본건 503호 전입은 말소기준보다 늦다
| 성명 | 점유 호수 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미영 | 601호 | 2023.07.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 이희영 | 503호 | 2017.08.14 | 2021.06.02 | 2025.09.11 | 없음 | 없음 |
| 김경희 | 202호 | 2017.07.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 없음 |
현황조사에는 601호·503호·202호 전입자가 함께 확인됩니다. 이 사건 표시 물건인 503호 전입자는 이희영이며, 전입일 2017.08.14.는 말소기준권리 2017.01.31.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금 액수는 확인되지 않으므로 배당요구·최우선변제 여부는 원문 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,280,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 강동농업협동조합 | 1,134,000,000원 | 314,720,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 유희창 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 서울신용보증재단 | 37,870,540원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 이재성 | 376,784,656원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 320,000,000원 가정 시 집행비용 5,280,000원을 제외한 314,720,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 전체 채권 미배당액은 1,353,935,196원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 위반건축물·토지 별도등기·민간임대주택등기
- 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 3㎡ 패널조 주거 무단증축 기록이 있습니다.
- 베란다 확장. 감정평가서에서는 징크판넬조 판넬지붕 약 3.51㎡ 확장부분을 본건에 포함해 평가했습니다.
- 토지 별도등기. 매각물건명세서 비고에 토지 별도등기가 있다고 기재되어 있으므로 별도등기의 권리내용과 매각 후 존속 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.11. 민간임대주택등기가 기재되어 있으며, 원인은 2017.02.02. 민간임대주택 등록입니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 공법상 사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 사범대학부속 가람중학교 남동측 인근으로, 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·교육시설·공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선 구의역이 있습니다.
- 도로. 북동측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보·주차장 시설이 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 재확인. 최초 채권최고액 1,134,000,000원과 2017.07.05. 변경등기 427,200,000원의 관계를 최신 등기부와 채권계산서로 대조하세요.
- 본건 임대차 원문 확인. 503호 이희영의 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서·배당요구서·현황조사 원문에서 보증금과 최우선변제 여부를 확인하세요.
- 위반건축물. 3㎡ 무단증축과 약 3.51㎡ 베란다 확장부분의 이행강제금·원상회복의무를 관할 기관에 확인하세요.
- 토지 별도등기. 별도등기의 구체 권리와 매각 후 존속 가능성을 반드시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간 등 행정상 의무가 현재도 영향을 주는지 확인하세요.
- 가격 판단. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 320,000,000원 자체만으로 싸거나 비싸다고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건은 임차권과 후순위 권리만 보면 비교적 명확합니다. 본건 503호 전입자는 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 별도로 남아 있습니다. 위반건축물 등재, 토지 별도등기, 민간임대주택등기, 근저당권 채권최고액 변경기록을 원문으로 확인해야 합니다. 특히 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않는 만큼 감정가 320,000,000원이 시세 대비 유리한지 여부는 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 임차·금전 인수는 낮지만, 물건 자체의 행정·등기 확인 부담이 남는 유형으로 보는 것이 맞습니다.
