서울동부지방법원 2025타경52054. 방이동 113 ‘천광’ 3층 301호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 남광우이며, 2022.09.30 설정된 양천신용협동조합의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2024.01.05 잠실세무서장 처분의 압류와 2025.09.11 현 경매개시결정이 있고, 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
이 사건의 핵심은 근저당 채권 규모가 물건 가격보다 크다는 점입니다. 현재 최저가 417,000,000원을 전액 배당재원으로 보더라도 집행비용 6,570,000원을 제외하면 근저당권자에게 410,430,000원만 배당되고, 채권최고액 기준 1,269,570,000원이 미배당됩니다. 그러나 제공된 배당 시나리오에서 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52054 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 113 천광 3층 301호 · 도로명 서울특별시 송파구 백제고분로48길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 남광우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 417,000,000원 / 417,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 1,581,604,058원 |
| 말소기준 | 2022.09.30 양천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 등기사항 발급일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2022.09.30 을구 1번 근저당권입니다. 2024.01.05 압류와 2025.09.11 현 임의경매개시결정은 데이터상 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 2024년 강제관리와 종전 임의경매개시결정은 각각 강제관리 취소와 경매 취하에 따라 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권현영 | 301호 | 2023.03.06 | 2025.09.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 민세령 | 302호 | 2023.11.01 | 2025.11.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이고운 | 501호 | 2023.10.04 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.09.30보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 특히 대상 호실인 301호의 권현영은 2023.03.06 전입하고 2025.09.29 배당요구를 했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 417,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,570,000원 |
| 2. 근저당권 · 양천신용협동조합 | 1,680,000,000원 | 410,430,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 417,000,000원 가정 시 채권자 배당액은 410,430,000원, 미배당액은 1,269,570,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당만 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 417,000,000원 | 410,430,000원 | 1,269,570,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 333,600,000원 | 328,129,600원 | 1,351,870,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 266,880,000원 | 262,343,680원 | 1,417,656,320원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 1,581,604,058원입니다. 현재가에서도 신청채권자 배당은 410,430,000원, 1회 유찰 시 328,129,600원, 2회 유찰 시 262,343,680원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 서울특별시 송파구 방이동 송파나루역 북동측 인근으로 다세대주택·다가구주택·주상용건물·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 9호선 송파나루역이 있으며 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물·설비. 외벽은 석재붙임 마감 등이며 새시창호, 위생·급배수, 엘리베이터, 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 8미터, 북서측 약 5미터 도로와 접합니다. 토지는 평탄한 정방형이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 10,200,000원/㎡, 토지면적은 271.9㎡입니다.
- 건물 규모. 천광은 총 12세대이며 사용승인 관련 완공일은 2022.09.21로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 점유 확인. 대상 호실에는 권현영이 2023.03.06 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 명도 가능 시점은 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사 임차인들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제·우선변제 배당 여부는 원문 서류로 대조해야 합니다.
- 근저당권 최신 등기 확인. 2026년 근저당권 이전과 근질권 설정이 연속해 있으므로 배당 수령주체와 권리변동을 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 2024.01.05 잠실세무서장 처분의 압류가 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 세금관계를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가와 최저가는 모두 417,000,000원입니다. 권리상 인수 0원과 별개로, 인근 다세대의 실제 거래가격·전월세 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “미배당 12.70억 ≠ 매수인 인수 12.70억”
이 사건에서 가장 헷갈리기 쉬운 숫자는 근저당권의 미배당액입니다. 현재 최저가로 매각되면 채권최고액 기준 1,269,570,000원이 배당되지 않지만, 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 근저당권보다 뒤에 전입한 조사 임차인 3명도 모두 대항력 없음으로 판정되어 있고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다.
따라서 권리분석의 중심은 ‘인수 0원’입니다. 반면 가격 측면에서는 현재 최저가 417,000,000원을 최근 실거래와 직접 대조할 근거가 없어, 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 권리의 깔끔함과 가격의 적정성을 분리하고, 임차보증금·확정일자와 2026년 근저당권 이전·근질권 등기까지 원본에서 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
