서울동부지방법원 2025타경52054. 송파구 방이동 천광 5층 501호, 전용 49.30㎡ 다세대주택입니다. 2022년 9월 남광우 명의로 소유권보존등기가 이루어졌으며, 같은 날 양천신용협동조합의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권은 301호와 302호를 포함하는 공동담보로 기재되어 있습니다.

이후 가압류와 국세 압류 등이 설정됐고, 기존 경매절차의 취하를 거쳐 현재 사건이 개시됐습니다. 근저당권은 주식회사엘엠케이자산관리대부로 이전됐으며, 해당 근저당권부채권에 대한 근질권도 설정되어 있습니다. 이는 기존 담보채권의 이전 및 담보관계에 관한 사항으로, 동일한 채권최고액을 각각 독립된 근저당 채무처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.

핵심은 매각으로 소멸하는 채권액과 낙찰자가 인수하는 금액은 별개라는 점입니다. 신건 매각가를 기준으로 채권자들의 미배당액은 크게 발생하지만, 그 부족액이 곧바로 매수인의 채무로 승계되는 것은 아닙니다. 반면 점유관계와 실제 시세는 별도의 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 말소기준

기존 강제관리신청등기는 2025.02.05 말소됐고, 앞선 임의경매개시결정등기는 2025.09.05 취하를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 진행 중인 사건은 2025.09.11 개시된 임의경매입니다.

② 임차인 분석 — 501호 이고운, 후순위 임차권

경매 대상인 501호에서 명확하게 확인되는 임차인은 이고운 1명입니다. 전입신고와 확정일자는 모두 2023.10.04이며, 점유개시일은 2023.10.17입니다. 말소기준권리 설정일인 2022.09.30보다 늦으므로 선순위 대항력을 인정할 수 없는 구조입니다.

이고운의 임대차계약일은 2023.10.04, 임차권등기일은 2025.10.30입니다. 추가 점유관계는 실제 별도 임차인으로 확인된 것이 아니므로 확정 임차인 수와 보증금 합계에 포함하지 않았습니다.

한편 301호 권현영, 302호 민세령에 관한 임차 관련 기록은 경매 대상인 501호와 호수가 다릅니다. 두 호실은 공동담보로 기재된 별도 물건이므로, 해당 임차보증금이나 점유관계를 501호의 임차보증금에 합산하거나 501호의 매수인 인수액으로 산정하지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 10.8억의 적정성은 아직 검증이 필요하다

본건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 1,080,000,000원입니다. 다만 천광 501호와 직접 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 감정가가 최근 시세보다 높은지 낮은지 단정할 수 없습니다.

대상 건물은 총 12세대 규모의 다세대주택이며, 2022.09.21 준공됐습니다. 아파트 대단지와 달리 소규모 다세대주택은 비교 거래 표본, 개별 호수의 내부 상태, 대지권 및 매도 시 수요를 별도로 검토해야 합니다. 특히 동일 건물의 다른 층이나 다른 호실을 비교할 때는 전용면적과 권리관계가 일치하는지 확인해야 합니다.

유찰 시나리오는 동일한 채권액과 추정 집행비용을 전제로 한 모의 계산입니다. 실제 매각가격·배당순위·점유 상태에 따라 결과가 달라질 수 있으며, 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계 기준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,080,000,000원 가정)

채권총액 1,710,000,000원에 비해 예상 매각대금이 부족합니다. 추정 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권에 배당되는 구조이며, 후순위 가압류에는 배당 가능한 잔여금이 없는 것으로 계산됩니다.

채권총액 중 예상 배당액은 1,066,800,000원이며, 미배당액은 643,200,000원입니다. 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 추정으로 실제 피담보채권 잔액과는 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 근저당권 이전과 근질권 설정에 따른 최종 배당 수령관계는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 방이동 소재 송파나루역 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 다가구주택, 주상용건물과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 송파나루역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2022.09.21 준공된 철근콘크리트구조 건물로, 석재붙임 외벽과 새시창호 등이 설치되어 있습니다. 위생·급배수설비, 엘리베이터, 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측 약 8m, 북서측 약 5m 도로와 접하는 소로각지입니다. 토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 비행안전제2구역 등에 해당합니다. 공시지가는 10,200,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가 관련 규제는 입찰 시점의 적용 여부와 거래유형별 대상을 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 12세대인 소규모 다세대주택입니다. 확인 가능한 최근 거래가격이 없어 감정가 10.8억의 시장 적정성과 향후 매도 가능 가격을 단정하기 어렵습니다. 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 실제 거래사례 확보가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 501호 임차권 확인. 이고운의 보증금 50,000,000원, 전입일·확정일자·점유개시일 및 후순위 임차권등기를 원본에서 재확인하세요.
• 추가 점유관계 조사. 신원과 전입일이 불명확한 점유 관련 기록이 실제 별도 임차인을 의미하는지 확인해야 합니다. 확인 전에는 대항력 유무와 인수액을 단정하지 마세요.
• 공동담보 확인. 301호·302호와 공동담보 관계인 근저당권의 현재 채권액, 채권양도 및 근질권 설정 내역을 확인하세요. 다른 호실의 임차관계를 501호에 중복 합산하지 마세요.
• 국세 압류 및 배당. 잠실세무서장의 압류와 실제 당해세 여부, 집행비용 및 임차인 배당순위를 확인하세요. 추정 배당표와 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
• 가격 검증. 천광 501호와 면적·층·건물 상태가 유사한 최근 거래사례를 확인하고, 감정가 1,080,000,000원의 적정성을 독립적으로 판단하세요.
• 건물 상태와 관리비. 다세대주택의 공용시설 관리, 누수·설비 상태, 관리비 및 공용부분 체납 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 매각서류 최종 대조. 매각기일 2026.10.12 전 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서 및 사건 진행내역을 다시 확인하세요.

맺으며 — “채권 부족액은 크지만, 인수액과는 다르다”

이 물건은 말소기준권리보다 후순위인 등기권리들이 매각으로 정리되는 구조입니다. 확인된 501호 임차인 이고운 역시 2022년 말소기준권리 이후 전입한 임차인으로, 보증금 50,000,000원의 미배당분을 매수인이 승계하는 유형은 아닙니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없습니다.

신건 1,080,000,000원에 매각된다고 가정하면 채권자 미배당액은 643,200,000원으로 추산되지만, 이는 채권자의 배당 부족 문제이지 낙찰자가 같은 금액을 추가로 지급해야 한다는 의미가 아닙니다.

다만 추가 점유관계가 명확하지 않고, 최근 실거래 시세도 확인되지 않았다는 점이 남습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 높은 채권최고액 자체보다 실제 점유관계의 확정과 감정가 10.8억의 적정성 검증입니다. 특히 12세대 다세대주택의 개별 환금성까지 고려해야 하므로, 권리 소멸 구조는 확인됐지만 가격과 점유관계는 추가 검증이 필요한 물건으로 정리할 수 있습니다.