서울동부지방법원 2025타경52054. 서울 송파구 방이동 천광 3층 302호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 남광우이고, 2022.09.30 양천신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이며 301호·501호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 이후 국의 압류, 국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
본건에서 중요한 임차관계는 302호의 민세령입니다. 전입일은 2023.11.01로 말소기준일 2022.09.30보다 늦고, 자료상 대항력은 없음으로 판정돼 있습니다. 배당요구는 2025.11.11 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 미상이나, 선순위 대항력으로 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52054 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 113 천광 3층302호 |
| 도로명 | 서울특별시 송파구 백제고분로48길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 제3층 302호 · 엘리베이터·난방·급배수설비 |
| 소유자 | 남광우 |
| 감정가 / 최저가 | 612,000,000원 / 612,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,581,604,058원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 2022.09.30 근저당이 기준
말소기준권리는 2022.09.30 양천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이고 301호·501호와 공동담보입니다. 이후 국 압류와 국민건강보험공단 압류, 2025.09.11 현재 사건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
② 임차·점유 관계 — 본건 302호는 대항력 없음
| 호실 | 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 301호 | 권현영 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 2025.09.29 | 대항력 없음 | 미상 |
| 302호 | 민세령 | 2023.11.01 | 미상 | 미상 | 2025.11.11 | 대항력 없음 | 미상 |
| 501호 | 이고운 | 2023.10.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
본건은 302호이므로 직접 확인해야 할 임차신고인은 민세령입니다. 전입일이 말소기준일 이후여서 대항력이 없으며, 보증금 미상이라는 사정만으로 낙찰자가 보증금을 인수한다고 볼 근거는 없습니다. 자료에 함께 조사된 301호 권현영과 501호 이고운 역시 전입일이 말소기준권리보다 뒤이며 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
천광은 12세대, 사용승인일은 2022.09.21로 확인됩니다. 그러나 이 사건과 직접 비교할 수 있는 동일 조건 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 신건 최저가 612,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 612,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,520,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 양천신용협동조합 | 1,680,000,000원 | 603,480,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,520,000원을 제외한 603,480,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 채권 미배당액은 1,076,520,000원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 미회수액이며, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 612,000,000원 | 603,480,000원 | 1,076,520,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 489,600,000원 | 482,304,000원 | 1,197,696,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 391,680,000원 | 385,396,480원 | 1,294,603,520원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 근저당 채권이 매각대금으로 전액 회수되지 않는 것과 낙찰자가 그 차액을 떠안는 것은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송파나루역 북동측 인근으로 다세대주택·다가구주택·주상용건물·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 9호선 송파나루역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·엘리베이터·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 8미터, 북서측 약 5미터 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로각지이며 토지면적은 271.9㎡입니다.
- 공시지가. 10,200,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 302호 임차관계 재확인. 민세령의 전입일은 2023.11.01로 말소기준권리보다 늦고 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 미상입니다.
- 공동담보 확인. 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권은 301호·501호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
- 근저당권 변동 확인. 2026.06.26 근저당권 이전과 근질권 설정, 2026.07.07 추가 근질권 설정 내용을 최신 등기와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않으므로 612,000,000원의 가격 경쟁력은 별도로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한사항을 실제 입찰 시점 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원본을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
본건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.09.30 근저당권이 말소기준이고, 본건 302호의 민세령은 2023.11.01 전입으로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 없으며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가가 612,000,000원이지만 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않으므로 이를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 경쟁력은 별도 검증해야 하는 다세대 물건으로 정리하는 것이 적절합니다.
