광주지방법원 2026타경86. 전라남도 함평군 함평읍 내교리 소재 함평백년가뷰아파트 107동 1층 101호입니다. 명칭에 아파트가 들어가지만 이번 경매 대상은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사애가건설이며, 2022년 소유권보존등기 이후 함평농업협동조합의 근저당권이 설정되었습니다. 해당 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되는 구조입니다.

말소기준권리는 2022.03.02. 설정된 함평농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,008,000,000원이고 공동담보목록이 존재합니다. 이후 김영수 근저당권, 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 채권최고액과 실제 채무액은 다르며, 공동담보에 관한 배당은 실제 채권잔액과 다른 담보물의 처리 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 공동담보 관계는 확인

말소기준은 을구 1번 함평농업협동조합 근저당권입니다. 소유권보존등기를 제외한 나머지 등기권리는 모두 이 근저당권 이후에 설정되거나 등기됐습니다. 따라서 이번 매각에서 후순위 근저당권·가압류·압류 등은 소멸하는 구조입니다.

임차관계는 추가 확인이 필요합니다. 별도로 특정된 임차인은 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이를 실제 임차인이 없거나 대항력 임차인이 존재하지 않는다는 확정적 판단으로 해석해서는 안 됩니다. 현황조사서·매각물건명세서 원본과 실제 점유자를 대조해야 합니다.

② 현황·가격 분석 — 101호의 독립 이용 가능성이 관건

이번 물건에서 가장 중요한 특이사항은 구분건물의 공부상 경계와 실제 이용 형태가 다르다는 점입니다. 매각물건명세서에는 101호가 102호와 벽체 구분 없이 하나의 호실로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정평가에서도 101호~103호가 일체로 이용되고 있음을 설명합니다.

감정평가서에 따르면 각 전유부분의 위치와 면적은 건물의 기둥, 출입문 및 건축물현황도면 등으로 특정할 수 있으며, 각 호별 통로도 도면상 확보되어 있습니다. 따라서 현재의 일체 이용만으로 구분소유권 자체가 불명확하다고 단정할 수는 없습니다. 그러나 법률상 구분 가능성과 실제 사용을 위한 물리적 분리 비용은 별개의 문제입니다.

가격 비교 — 아파트 거래가를 상가 시세로 적용하면 안 된다

백년가뷰 단지의 실거래 기록은 전용 84.86㎡ 주거용 아파트 거래입니다. 이번 경매 대상은 1층 근린생활시설이므로 거래 용도와 면적, 수익 구조가 일치하지 않습니다. 해당 주거용 거래가격을 101호의 직접 비교시세로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.6회로 집계되어 있습니다. 다만 이 통계만으로 해당 상가의 낙찰 가능성이나 적정 매각가격을 확정할 수는 없습니다. 특히 다른 호실과 통합 이용 중인 현황은 일반적인 독립 상가와 비교할 때 별도로 반영해야 할 요소입니다.

③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 채권액은 등기상 채권최고액 또는 청구금액을 기준으로 하며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보의 실제 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

신건 가격인 234,000,000원에 매각되면 예상 집행비용 4,076,000원을 제외한 229,924,000원이 함평농업협동조합에 배당되는 것으로 산정됩니다. 신청채권 청구액 412,200,242원에는 미달하며, 후순위 채권자에게 돌아갈 배당은 없는 구조입니다.

그러나 채권자에게 미배당되는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 다릅니다. 매각으로 소멸하는 근저당권·가압류 등에 관한 미배당액을 낙찰자가 추가로 변제해야 하는 것은 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.

④ 회차별 가격·배당 시나리오

회차별 최저가격은 각각 234,000,000원, 187,200,000원, 149,760,000원으로 산정됩니다. 유찰 시 취득가격은 낮아지지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인이라고 볼 수는 없습니다. 독립된 근린시설로 사용하기 위한 추가 비용과 상가 자체의 시장가격을 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 함평학다리고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 소규모 상가 등이 혼재하는 성숙 중인 주상지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로. 단지 남측으로 왕복 4차로, 북서측으로 왕복 3~4차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 건축·설비. 철근콘크리트구조에 외벽 석재붙임, 내부 인테리어 및 타일 마감 등이 적용되어 있으며 기본적인 급배수위생설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·교육환경 상대보호구역·하수처리구역 등에 해당합니다. 공시지가 자료는 277,200원/㎡입니다.
• 건물 현황. 감정평가상 101호~103호는 현재 벽체 경계 없이 일체로 이용 중이나, 건축물현황도면 등에 따라 각 전유부분을 특정할 수 있는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 근린시설은 실제 임대수익, 입점 가능한 업종, 출입 동선 및 독립 사용 가능성에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 특히 인접 호실과 통합된 현황은 향후 매각 또는 임대 시 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 이번 경매 대상인 101호와 실제 통합 이용 중인 102호·103호를 구분하고, 각 호실의 소유권 및 매각 여부를 확인하세요.
• 경계·벽체 복원. 집합건축물대장, 건축물현황도면, 현장 실측을 대조하여 전유부분의 경계와 복원 가능성 및 비용을 확인하세요.
• 출입구·설비. 101호만 독립적으로 사용하기 위한 통로, 출입구, 전기·수도 등 설비 분리 가능성을 확인하세요.
• 점유·임대관계. 현재 영업 또는 점유 주체, 임대차계약 유무, 보증금, 사업자등록 및 대항력 여부를 실제 현황과 원본 서류로 확인하세요.
• 공동담보 확인. 함평농업협동조합의 공동담보목록 제2022-26호와 실제 채권잔액, 공동담보물의 경매 진행 및 배당관계를 대조하세요.
• 가격 검증. 주거용 아파트 거래가격이 아니라 인근 근린시설 실거래, 임대료, 공실 가능성 및 독립 사용에 필요한 비용을 기준으로 입찰가격을 검토하세요.
• 규제·사용 가능 업종. 교육환경 상대보호구역 및 기타 토지이용 규제에 따라 계획한 영업이 가능한지 확인하세요.
• 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 비용, 공과금 및 실제 점유 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서의 102호 통합 이용 기재, 감정평가서의 101호~103호 일체 이용 기재, 등기사항전부증명서 및 현황조사서를 반드시 대조하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 독립 사용 문제 0”

이 사건은 등기상 권리 소멸 구조 자체는 비교적 명확합니다. 함평농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 후순위 근저당권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 신건 예상배당상 채권자 미배당액은 1,318,076,000원이지만, 이를 매수인이 떠안는 것은 아닙니다.

실제 판단의 중심은 101호의 독립적인 사용 가능성과 상가 자체의 가격입니다. 매각물건명세서에는 102호와의 통합 이용이 기재되어 있고, 감정평가에서도 101호~103호의 일체 이용 상태가 확인됩니다. 임대관계 역시 미상입니다.

따라서 현재 최저가 234,000,000원이 저렴하다고 평가하기보다는, 현장 경계와 도면, 점유관계, 분리 비용 및 동일 용도의 실제 거래가격을 먼저 검증하는 접근이 필요합니다. 유찰에 따라 최저가격이 낮아지더라도 이러한 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 이 물건은 등기상 인수액보다 실제 사용권과 물리적 경계를 얼마나 명확히 확인하느냐가 핵심입니다.