광주지방법원 2026타경86. 함평읍 내교리 ‘함평백년가뷰아파트’ 107동 1층 102호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기부상 소유자는 주식회사애가건설이고, 말소기준은 2022.03.02. 함평농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 김영수 근저당권, 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기 밖의 현황입니다. 매각물건명세서에는 102호가 101호와 벽체 구분 없이 하나의 호실로 이용 중이라고 기재되어 있고, 감정평가에서도 101호~103호 중 일부가 벽체 경계 없이 일체 이용되고 있다고 적시되어 있습니다. 임대관계도 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경86 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 내교리 865 함평백년가뷰아파트 107동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사애가건설 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 함평농업협동조합 / 412,200,242원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 준공 / 세대수 | 2022.01.25 / 96세대 |
| 현황상 특이사항 | 101호와 벽체 구분 없이 하나의 호실로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2022.03.02. 함평농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,008,000,000원입니다. 이후 2025.02.24. 김영수 근저당권 40,000,000원, 2025.10.28. 신용보증기금 가압류 500,000,000원, 2026.04.17. 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸합니다. 김영수 근저당권은 101호·103호와 공동담보로 설정되어 있습니다.
② 현황 리스크 — 102호만 따로 쓰고 있지 않다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 부분입니다. 매각물건명세서에는 “101호와 벽체 구분 없이 하나의 호실로 이용 중”이라고 적혀 있습니다. 감정평가에서도 101호~103호 가운데 해당 구분건물들이 벽체 경계 없이 일체 이용 중인 상태가 확인됩니다.
다만 각 전유부분의 위치와 면적은 건물의 기둥·출입문·건축물현황도면 등에 의해 특정 가능하고, 각 호별 통로도 도면상 확보되어 있어 벽체 복원 자체가 불가능하다고 평가된 것은 아닙니다. 그럼에도 낙찰 후 102호 단독 사용을 전제로 한다면 실제 경계 위치, 출입 동선, 101호 사용관계와 벽체 복원 문제는 반드시 현장에서 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 81.6%라는 숫자를 그대로 할인율로 보면 안 된다
백년가뷰 최근 12개월 거래 6건의 평균은 286,833,333원, 최신 거래는 2026.04. 295,000,000원입니다. 전체 최근 거래 12건 평균은 283,083,333원이며, 최근 12개월 평균은 이전 구간보다 2.7% 높게 나타납니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.86㎡ | 8 | 295,000,000원 |
| 2026.01 | 84.86㎡ | 11 | 287,000,000원 |
| 2025.12 | 84.86㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 84.86㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 84.86㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2025.10 | 84.86㎡ | 9 | 279,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.86㎡ | 6건 | 286,833,333원 |
산술상 최저가 234,000,000원은 최근 12개월 평균 286,833,333원의 81.6%입니다. 그러나 이 거래들은 모두 84.86㎡이고, 비교 기준 면적은 49.4㎡로 일치하지 않습니다. 더구나 본건은 감정평가상 근린생활시설입니다. 따라서 이 81.6%를 같은 면적·같은 용도의 직접적인 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,076,000원 |
| 1. 근저당 · 함평농업협동조합 | 1,008,000,000원 | 229,924,000원 |
| 2. 근저당 · 김영수 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,548,000,000원 중 채권자 예상배당은 229,924,000원, 미배당액은 1,318,076,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 412,200,242원이며 현재 회차에서도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 234,000,000원 | 229,924,000원 | 1,318,076,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 187,200,000원 | 183,779,200원 | 1,364,220,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 149,760,000원 | 146,863,360원 | 1,401,136,640원 | 0원 |
유찰되더라도 미배당액이 커질 뿐 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 즉 채권자 미회수액 자체가 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함평학다리고등학교 남동측 인근이며 주변은 아파트와 소규모 상가가 소재하는 성숙 중인 주상지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지는 남측 왕복 4차로, 북서측 왕복 3~4차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·하수처리구역이 포함됩니다.
- 건물 상태. 근린생활시설로 이용 중이며 외벽 석재붙임, 내벽 인테리어, 바닥 타일, 새시창호와 기본 급배수위생설비가 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 경매 통계. 백년가뷰 관련 집계는 평균 유찰 0.6회, 매각률 0.0%로 나타나 직접적인 낙찰가격 참고자료가 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 101호와의 경계 확인. 현재 101호와 벽체 없이 일체 이용 중이므로 102호의 실제 경계, 출입구와 독립 사용 가능 상태를 건축물현황도면과 현장에서 대조하세요.
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 현재 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금·전입 또는 인도 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 벽체 복원 검토. 각 전유부분은 특정 가능하고 통로도 도면상 확보되어 있으나, 실제 분리 사용을 계획한다면 벽체 복원 범위와 현황을 확인하세요.
- 주거 실거래를 직접 시세로 사용하지 않기. 84.86㎡ 거래와 49.4㎡ 비교 기준이 맞지 않고 본건은 근린생활시설이므로 81.6% 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 공동담보 구조 확인. 선순위 함평농업협동조합 근저당은 공동담보목록이 있고 김영수 근저당은 101호·103호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 배당 외 항목 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현황과 가격 비교는 단순하지 않다
이 물건은 등기부만 보면 명확합니다. 2022.03.02. 함평농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 모두 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 실물은 102호가 101호와 벽체 없이 한 공간으로 사용되고 있고 임대관계도 미상입니다.
가격 역시 단순히 234,000,000원을 최근 12개월 평균 286,833,333원과 비교해 81.6%라고 보는 데서 끝나면 안 됩니다. 비교 거래 면적은 84.86㎡이고 비교 기준 면적은 49.4㎡로 일치하지 않으며 본건은 근린생활시설입니다. 따라서 이번 사건의 핵심은 “인수권리보다 실제 점유·호실 분리 상태와 근린시설 자체의 적정가를 확인하는 것”입니다.
