광주지방법원 2026타경86. 함평백년가뷰아파트 107동 1층 103호이지만 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사애가건설이고, 2022.03.02 함평농업협동조합의 채권최고액 1,008,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.02.24 김영수의 채권최고액 40,000,000원 근저당, 2025.10.28 신용보증기금의 500,000,000원 가압류, 2026.04.17 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등록된 임차인은 없고 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·임대차 관계는 매각물건명세서와 현장 확인으로 다시 대조할 필요가 있습니다. 이 물건의 핵심 변수는 등기상 후순위 권리보다도 근린생활시설의 실제 이용 형태와 가격 비교의 적정성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경86 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 내교리 865 함평백년가뷰아파트 107동 1층 103호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사애가건설 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 412,200,242원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 1층 101호~103호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.03.02 설정된 함평농업협동조합 근저당입니다. 김영수 근저당과 신용보증기금 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 배당모델상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교 표본이 아니다
백년가뷰의 실거래 자료는 12건이고 전체 평균은 283,083,333원, 최근 12개월 6건 평균은 286,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.04 295,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 +2.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.86㎡ | 8 | 295,000,000원 |
| 2026.01 | 84.86㎡ | 11 | 287,000,000원 |
| 2025.12 | 84.86㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 84.86㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 84.86㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2025.10 | 84.86㎡ | 9 | 279,000,000원 |
| 2024.12 | 84.86㎡ | 12 | 298,000,000원 |
| 2024.08 | 84.86㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2024.07 | 84.86㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2024.05 | 84.86㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.04 | 84.86㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2024.02 | 84.86㎡ | 17 | 273,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.86㎡ | 6건 | 286,833,333원 |
수치만 보면 최저가 234,000,000원은 최근 12개월 평균의 81.6%, 전체 평균의 82.7%입니다. 그러나 시세 검색 목표면적은 49.4㎡이고 위 거래 표본은 모두 84.86㎡이며 면적 일치 판정도 되지 않았습니다. 게다가 본건은 감정평가상 근린생활시설이므로, 주거용 실거래 평균과의 단순 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 1. 근저당 · 함평농업협동조합 | 1,008,000,000원 | 229,924,000원 |
| 2. 근저당 · 김영수 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,548,000,000원 중 예상 채권자 배당은 229,924,000원이고, 미배당액은 1,318,076,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 234,000,000원 | 229,924,000원 | 1,318,076,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 187,200,000원 | 183,779,200원 | 1,364,220,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 149,760,000원 | 146,863,360원 | 1,401,136,640원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권 청구액 412,200,242원에 비해 배당액은 229,924,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 1회·2회 유찰 시에는 채권자 미배당액이 더 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·물적 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 함평학다리고등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트와 소규모 상가가 있는 성숙중인 주상지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 본건은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 단지는 남측 왕복 4차로, 북서측 왕복 3~4차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 277,200원/㎡입니다.
- 건물 상태. 외벽 석재붙임, 내벽 인테리어, 바닥 타일, 새시창호이며 기본적인 급배수위생설비가 구비되어 있습니다.
- 구분 이용 주의. 101호~103호 가운데 101호·102호는 기준시점 현재 벽체 경계 없이 일체로 이용 중인 것으로 기재되어 있고, 각 전유부분은 기둥·출입문·도면 등에 의해 특정 가능하며 통로가 확보되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 등록 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 주소상 아파트 단지 안에 있으나 본건 이용상태는 근린생활시설입니다. 주거용 호실로 전제한 가격 비교를 피해야 합니다.
- 시세 표본 확인. 참고 실거래는 84.86㎡이고 시세 검색 목표면적은 49.4㎡로 일치하지 않습니다. 81.6% 수치만 보고 저가 매수로 판단하지 마십시오.
- 구분 상태 확인. 같은 107동 1층의 일부 호실이 벽체 없이 일체 이용 중이라는 감정평가 기재가 있으므로 현장 경계·출입·복원 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 단순하지 않다
이 사건은 등기상으로는 구조가 명확합니다. 2022.03.02 함평농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 인수액은 0원입니다. 반면 가격 쪽은 숫자를 그대로 받아들이기 어렵습니다. 최저가 234,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 286,833,333원의 81.6%이지만, 비교 거래는 84.86㎡이고 시세 검색 목표면적은 49.4㎡로 불일치합니다. 더구나 본건은 근린생활시설입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 ‘권리 소멸 여부’보다 실제 점유·임대관계와 근린시설 자체의 적정가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
