전주지방법원 2025타경20996. 군산시 나운동 군산월드아파트 1층 113호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 분류돼 있지만, 감정평가 이용상태는 공부상 판매시설로 장기간 영업이 중단된 상태이며 각종 가구와 집기가 적치된 상태로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 김인교이고, 현행 등기에서 담보권은 없으며 2025년 6월 12일 전북신용보증재단의 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 그 뒤 등기된 가압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 없고 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있어, 현재 제공된 권리자료 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 따라서 최저가 19,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 권리상 실질취득 역시 19,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 용도·현황과 시세 비교의 적정성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20996 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 854-1 군산월드아파트 1층 113호 |
| 용도 / 면적 | 도시형생활주택 · 감정 이용상태 판매시설 · 대상면적 14.4㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 13층 중 1층 |
| 소유자 | 김인교 (2007.04.12 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 19,000,000원 / 19,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전북신용보증재단 / 17,703,386원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 가압류는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 현행 등기상 근저당권은 없고, 2025.06.12 전북신용보증재단의 강제경매개시결정 이후 고창군수산업협동조합 가압류 37,920,909원과 농협생명보험 주식회사 관련 가압류 23,637,822원이 등기돼 있습니다. 제공된 권리판정상 두 가압류 모두 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮아 보이지만 면적이 다르다
제공된 실거래 자료의 거래면적은 모두 84.78㎡인데, 이 경매물건의 대상면적은 14.4㎡입니다. 따라서 실거래 평균과 최저가를 단순 비율로 비교해 “26.2% 수준이라 싸다”고 해석하면 안 됩니다. 특히 최신 실거래도 2024.09 거래라 2026.10.12 매각기일 시점의 직접 비교자료로 보기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 84.78㎡ | 12 | 51,000,000원 |
| 2023.12 | 84.78㎡ | 5 | 94,000,000원 |
| 2022.12 | 84.78㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2022.08 | 84.78㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2022.07 | 84.78㎡ | 6 | 64,000,000원 |
| 2022.01 | 84.78㎡ | 11 | 68,000,000원 |
| 2021.09 | 84.78㎡ | 6 | 64,000,000원 |
| 집계 평균 | 84.78㎡ | 7건 | 67,285,714원 |
데이터에 집계된 최근 12개월 평균은 72,500,000원, 최신 거래는 51,000,000원, 최근 구간과 이전 구간의 추세값은 +11.2%입니다. 최저가 19,000,000원은 집계상 최근 12개월 평균의 26.2%로 표시되지만, 14.4㎡와 84.78㎡의 면적 불일치 때문에 이 비율을 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 742,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 전북신용보증재단 | 17,703,386원 | 17,703,386원 |
| 2. 가압류 · 고창군수산업협동조합 | 37,920,909원 | 554,614원 |
| 3. 가압류 · 농협생명보험 주식회사 관련 | 23,637,822원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 79,262,117원 중 예상 배당은 18,258,000원이고, 미배당은 61,004,117원입니다. 신청채권자 전북신용보증재단은 현재 회차 가정에서는 청구액 17,703,386원을 전액 배당받는 것으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 나운동 나운사거리 남서측 인근. 숙박시설·위락시설·음식점·아파트가 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인접 간선도로변에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설로 장기간 영업이 중단돼 있고 각종 가구와 집기가 적치된 상태입니다.
- 도로·토지. 북동측·남동측 약 8m, 북서측 약 6m 포장도로와 접하며 토지는 주상용으로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 소로2류·소로3류 도로와 접하고 시장 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 월드 단지는 36세대, 준공일은 1995.09.07입니다. 대상은 14.4㎡인데 제공된 실거래는 84.78㎡이므로 매각가 판단 전 별도의 동일용도·유사면적 수요 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 재확인. 사건 분류는 도시형생활주택이지만 감정 이용상태는 판매시설입니다. 현장과 건축물대장·집합건축물대장을 대조해 실제 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 적치물 확인. 장기간 영업중단 상태이고 가구·집기가 적치돼 있다고 기재돼 있으므로 점유·철거·폐기 비용 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 제공 실거래는 모두 84.78㎡로 대상 14.4㎡와 맞지 않습니다. 동일면적·동일용도 거래 또는 임대사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 61,004,117원 발생해도 제공된 권리판정상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 15,200,000원, 2회 유찰 시 12,160,000원으로 계산돼 있지만, 동일 시세 근거가 부족하므로 낮은 최저가 자체만으로 응찰 근거를 만들지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 근거는 아직 약하다
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 임차인이 없고 명시 인수권리도 없으며, 말소기준 이후 가압류는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 최저가 19,000,000원 기준 권리상 실질취득도 19,000,000원으로 계산됩니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정평가상 판매시설로 장기간 영업이 중단돼 있고, 대상면적 14.4㎡에 대해 제공된 실거래는 전부 84.78㎡입니다. 집계상 최근 12개월 평균 72,500,000원과 비교하면 숫자 차이는 크지만, 비교 조건 자체가 달라 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 근거가 충분하지 않습니다. 이 물건의 승부처는 권리분석보다 실제 용도, 현장 상태, 그리고 동일 용도·유사 면적의 거래·임대가를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
