전주지방법원 2025타경20996. 군산시 나운동 군산월드아파트 3층 331호입니다. 사건 표시상 용도는 도시형생활주택이지만, 감정요항표는 본건을 공부상 판매시설로 장기간 영업중단된 상태라고 적고 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음이고 임차인도 없습니다. 현재 등기상 핵심은 2025.06.12 전북신용보증재단의 강제경매개시결정이며, 이후 고창군수산업협동조합과 농협생명보험 주식회사의 가압류가 붙었지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 권리보다 가격을 비교할 기준입니다. 최저매각가는 5,000,000원으로 절대금액이 낮지만, 확보된 실거래 7건은 모두 84.78㎡이고 시세검색 대상면적은 10.5㎡로 표시되어 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 실거래 평균 67,285,714원이나 최근 12개월 평균 72,500,000원을 본건 331호의 직접 시세로 놓고 할인율을 계산하는 방식은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20996 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 854-1 군산월드아파트 3층 331호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공부상 판매시설 · 장기간 영업중단 |
| 소유자 | 김인교 · 2010.05.11 임의경매로 인한 매각 · 2015.11.10 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 5,000,000원 / 5,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전북신용보증재단 / 17,703,386원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 현재 인수권리는 없다
임차인 없음. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2025.06.12 갑구 14번 강제경매개시결정이고, 그 뒤의 가압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 과거 가등기·가압류·가처분·압류·근저당권 및 과거 경매개시결정은 이미 말소된 이력입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교표본이 다르다
확보된 실거래 표본은 모두 84.78㎡이고, 시세검색 대상면적은 10.5㎡로 표시돼 있습니다. 따라서 아래 거래자료는 단지 거래 흐름을 참고하는 용도일 뿐, 331호의 직접 비교시세로 사용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 84.78㎡ | 12 | 51,000,000원 |
| 2023.12 | 84.78㎡ | 5 | 94,000,000원 |
| 2022.12 | 84.78㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2022.08 | 84.78㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2022.07 | 84.78㎡ | 6 | 64,000,000원 |
| 2022.01 | 84.78㎡ | 11 | 68,000,000원 |
| 2021.09 | 84.78㎡ | 6 | 64,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.78㎡ | 7건 | 67,285,714원 |
최근 12개월 평균은 72,500,000원, 최신 거래는 2024.09의 51,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 11.2%로 표시됩니다. 수치상 최저가 5,000,000원은 최근 12개월 평균의 6.9%, 전체 평균의 7.4%입니다. 그러나 면적이 매칭되지 않은 거래를 본건의 시세로 간주해 ‘93% 이상 할인’이라고 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 490,000원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 전북신용보증재단 | 17,703,386원 | 4,510,000원 |
| 2. 가압류 · 고창군수산업협동조합 | 37,920,909원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협생명보험 주식회사 | 23,637,822원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 79,262,117원 중 예상배당은 4,510,000원, 미배당은 74,752,117원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 5,000,000원 | 4,510,000원 | 74,752,117원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 4,000,000원 | 3,528,000원 | 75,734,117원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 3,200,000원 | 2,742,400원 | 76,519,717원 |
유찰되더라도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 채권자 미배당액은 현재 74,752,117원에서 1회 유찰 시 75,734,117원, 2회 유찰 시 76,519,717원으로 늘어납니다. 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 나운사거리 남서측 인근으로 숙박시설, 위락시설, 음식점 및 아파트가 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인접 간선도로변에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설이며 장기간 영업중단된 상태입니다. 각종 가구와 집기가 적치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 소방, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측·남동측 약 8m, 북서측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 시장에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다. 공시지가는 559,200원/㎡입니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건의 용도 표시는 도시형생활주택이지만 감정요항표 이용상태는 판매시설입니다. 실제 전유부분의 공부·현황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 시세 표본 확인. 확보된 7건은 모두 84.78㎡로, 시세검색 대상면적 10.5㎡와 일치하지 않습니다. 6.9%라는 비율만으로 저가 판단을 하지 마세요.
- 현황 확인. 장기간 영업중단 및 가구·집기 적치 상태이므로 내부 상태와 정리 비용을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 확인. 현재 인수권리 없음으로 정리돼 있으나 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 74,752,117원은 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 비교 가능한 시세가 먼저”
이 물건은 권리관계만 놓고 보면 단순합니다. 임차인이 없고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며, 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가가 5,000,000원이라고 해서 곧바로 싸다고 볼 수는 없습니다. 확보된 실거래는 84.78㎡이고 시세검색 대상면적은 10.5㎡로 서로 맞지 않으며, 감정상 본건은 판매시설로 장기간 영업이 중단된 상태입니다. 권리는 단순하지만, 가격의 적정성을 확인할 직접 비교자료가 부족한 물건으로 보는 것이 핵심입니다.
