전주지방법원 2025타경20996. 군산시 나운동 군산월드아파트 2층 237호입니다. 사건 용도 표시는 도시형생활주택이지만, 감정요항표의 이용상태는 공부상 판매시설로 장기간 영업중단된 상태로 기재돼 있고, 각종 가구·집기가 적치된 상태라는 비고가 있습니다. 따라서 명칭만 보고 통상의 주거용 아파트로 판단해서는 안 됩니다.
권리관계에서도 가격보다 먼저 확인할 부분이 있습니다. 이번 사건의 선언된 말소기준은 2025.06.12 강제경매개시결정인데, 그보다 앞선 1995.10.28 갑구 2번 소유권이전청구권 가등기가 남아 있습니다. 자료상 이 가등기는 말소기준 이전 권리로 표시되고, 별도 주의사항에도 담보가등기 여부 등 종류 확인 필요가 적시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20996 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 854-1 군산월드아파트 2층 237호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공부상 판매시설 · 장기간 영업중단 |
| 소유자 | 김인교 · 2015.11.10 소유권이전 등기 (2010.05.11 임의경매로 인한 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 4,000,000원 / 4,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전북신용보증재단 / 17,703,386원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 가격보다 가등기 확인이 먼저
이번 사건의 말소기준은 갑구 13번 2025.06.12 강제경매개시결정입니다. 이후의 고창군수산업협동조합 가압류 37,920,909원과 농협생명보험 주식회사 가압류 23,637,822원은 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당권·압류·가압류와 종전 경매개시결정도 이미 말소된 상태입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 다만 이 사건의 핵심 권리 리스크는 임차인이 아니라 선순위 가등기입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액이 0원이라는 사실과, 가등기의 법률상 효력 확인은 별개로 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교 표본이 아니다
부동산 거래 자료의 단지명은 월드, 총 36세대, 사용승인일은 1995.09.07입니다. 다만 분석 대상 목표면적은 8.0㎡인데 최근 거래 표본은 모두 84.78㎡로, 면적 일치 여부가 불일치입니다. 따라서 최저가 4,000,000원을 아래 실거래와 단순 비교해 “매우 싸다”고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 84.78㎡ | 12 | 51,000,000원 |
| 2023.12 | 84.78㎡ | 5 | 94,000,000원 |
| 2022.12 | 84.78㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2022.08 | 84.78㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2022.07 | 84.78㎡ | 6 | 64,000,000원 |
| 2022.01 | 84.78㎡ | 11 | 68,000,000원 |
| 2021.09 | 84.78㎡ | 6 | 64,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.78㎡ | 7건 | 67,285,714원 |
자료상 최신 거래는 2024.09의 51,000,000원, 최근 12개월 평균은 72,500,000원(2건), 전체 7건 평균은 67,285,714원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 5.5%로 계산돼 있지만, 비교 면적이 일치하지 않으므로 이 비율을 그대로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 추세 값은 11.2%로 표시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 472,000원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 전북신용보증재단 | 17,703,386원 | 3,528,000원 |
| 갑구 14번 가압류 · 고창군수산업협동조합 | 37,920,909원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 농협생명보험 주식회사 | 23,637,822원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 79,262,117원 중 예상배당은 3,528,000원이고, 미배당액은 75,734,117원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 선순위 가등기의 성격 확인은 이 배당 계산과 별도로 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나운사거리 남서측 인근으로 숙박시설, 위락시설, 음식점 및 아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인접 간선도로변에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설로 장기간 영업중단 상태이며 각종 가구·집기가 적치돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 13층 건물이며 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측·남동측 노폭 약 8미터, 북서측 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 시장, 소로2류·소로3류, 가축사육제한구역 관련 지정이 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 1,892.6㎡, 공시지가 559,200원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 1995.10.28 갑구 2번 가등기가 담보가등기인지, 현재 효력이 어떻게 남아 있는지 등기원인과 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음으로 되어 있으므로 가등기 표시와의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태는 공부상 판매시설입니다. 실제 사용 가능 용도와 현황을 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 장기간 영업중단 및 가구·집기 적치 상태가 기재돼 있으므로 내부 상태와 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 거래 표본 84.78㎡와 대상 목표면적 8.0㎡가 일치하지 않아, 51,000,000원~94,000,000원 실거래를 본건 가치로 바로 적용해서는 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 배당 계산상 인수액은 0원이지만 선순위 가등기의 법률상 효력 확인은 별도입니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 권리와 용도를 먼저”
신건 최저가는 4,000,000원으로 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 가격 숫자만으로 판단하기 어려운 유형입니다. 이번 말소기준보다 훨씬 앞선 1995.10.28 가등기가 남아 있고 그 종류 확인이 필요하며, 감정평가상 본건은 공부상 판매시설·장기간 영업중단 상태입니다. 여기에 실거래 자료도 84.78㎡ 표본으로 대상 목표면적 8.0㎡와 맞지 않습니다.
2025.06.12 이후 가압류와 임차인 문제만 보면 구조는 단순하고 배당상 매수인 인수액도 0원이지만, 선순위 가등기의 효력 확인 전에는 ‘권리 깨끗·인수 0’으로 단정하지 않는 것이 핵심입니다. 이 물건의 우선순위는 최저가 분석이 아니라 가등기 원문 확인 → 실제 용도·현황 확인 → 동일 조건의 비교가격 확보입니다.
