대전지방법원 2026타경21. 대전 서구 도안동 리더스프라자비 2층 206호 근린시설입니다. 소유자 홍현기는 2014.10.22. 매매를 원인으로 2014.10.29. 소유권을 이전받았고 거래가액은 500,000,000원입니다. 같은 날 전북은행이 채권최고액 480,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 전북은행의 추가 근저당 36,000,000원, 주식회사일룸의 근저당 200,000,000원, 2026.01.19. 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 양윤슬의 전입일은 2022.11.25.로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았으므로 매각 전 명세서와 임대차 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경21 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 1794 리더스프라자비 2층 206호 |
| 도로명 | 대전광역시 서구 도안동로 9 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태상 근린생활시설 |
| 감정가 / 최저가 | 855,000,000원 / 293,265,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 소유자 | 홍현기 · 2014.10.22. 매매 · 거래가액 500,000,000원 |
| 청구액 | 1,120,812,343원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부상 2014.01.28. 설정됐던 대전서부새마을금고와 서산새마을금고의 각 근저당은 2014.10.29. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 2014.09.03. 가압류도 2014.10.17. 일부집행취소결정으로 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2014.10.29. 전북은행 480,000,000원 근저당입니다.
② 점유·임차 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양윤슬 | 2022.11.25. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
양윤슬의 전입신고는 말소기준권리인 2014.10.29.보다 뒤입니다. 따라서 현황조사 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 이용상태·상권 — 근린생활시설, 현재 공실 탐문
감정평가상 기호(1), 기호(3), 기호(4)는 근린생활시설 ‘일룸 대전도안점’으로 이용했던 것으로 탐문됐으며, 기존 업체 이전으로 현재는 공실상태로 조사됐습니다. 평가 대상 설명에는 2층 206호가 포함돼 있습니다. 주변은 상업·업무용 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하고 주위환경과 교통상황은 모두 보통으로 평가됐습니다.
건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구에 포함되며 공시지가는 3,161,000원/㎡입니다. 토지면적은 1,460.9㎡이고 상업용 건부지로 이용 중입니다.
④ 예상배당표 (매각가 293,265,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,905,710원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사전북은행 | 480,000,000원 | 288,359,290원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사전북은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사일룸 | 200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 전북은행 근저당에도 전액 배당되지 못합니다. 채권총액 716,000,000원 중 예상배당은 288,359,290원이고, 미배당액은 427,640,710원입니다. 배당 부족분은 후순위 채권자의 문제이며, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 293,265,000원 | 288,359,290원 | 427,640,710원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 205,285,500원 | 201,611,503원 | 514,388,497원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 143,699,850원 | 140,888,052원 | 575,111,948원 | 0원 |
추가 유찰 시에도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 하지만 가격이 낮아질수록 채권자의 미회수액은 커집니다. 이 물건에서 회차가 내려가는 것 자체는 권리위험을 키우는 요소라기보다, 채권회수 부족을 확대하는 요소입니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미나리어린이공원 남서측 인근. 상업용·업무용 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입 가능, 인근 노선버스정류장 소재. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구입니다.
- 도로. 북측 약 12m 내외, 동측 약 25m 내외, 남서측 약 10m 내외의 포장도로와 접하는 것으로 평가됐습니다.
- 건물설비. 공동위생설비·급배수설비·소화설비·승강기가 설치돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 공부 차이. 일부 기호의 지하층 면적·용도가 의뢰목록과 집합건축물대장에서 달라 집합건축물대장을 기준으로 표기했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 양윤슬의 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입이 후순위여서 대항력은 없지만 원본 자료를 재확인하세요.
- 공실·임대료 확인. 감정평가상 기존 업체 이전 후 공실로 탐문됐습니다. 현재 실제 점유·영업 상태와 월 임대료 수준을 현장에서 확인하세요.
- 유사 상가 실거래 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 상가의 실거래와 임대수익률을 따로 비교해야 합니다.
- 관리비 확인. 집합상가의 미납 관리비와 공용부분 부담을 관리사무소에 확인하세요.
- 건물 현황 확인. 감정평가서에는 일부 기호의 전유부분·공용부분 경계와 복원비용 별도 확인이 필요하다는 유의사항이 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 상가는 가격보다 운영수익이 중요하다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2014.10.29. 전북은행 근저당이고, 그 뒤 설정된 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사 점유자의 전입도 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없으며, 현재 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 855,000,000원이 3회 유찰돼 최저가 293,265,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 근린시설이고 감정평가상 공실상태로 탐문됐습니다. 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 현재 임대료를 얼마 받을 수 있는지, 공실이 얼마나 지속될지, 그리고 같은 상권의 실제 매매가격이 얼마인지입니다.
