대전지방법원 2026타경21. 대전 서구 도안동 1793 리더스프라자에이 3층 306호 근린시설입니다. 감정가 384,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 188,160,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 현재 소유자는 홍현기이고, 권리분석의 기준점은 2014.11.21 설정된 주식회사전북은행 채권최고액 288,000,000원 근저당입니다.
임차권자 양윤슬의 상가건물임차권은 2025.12.19 등기됐고, 임대차계약은 2022.11.14, 점유개시는 2022.11.15, 사업자등록신청은 2022.11.18, 확정일자는 2022.11.25입니다. 모두 2014.11.21 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경21 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 1793 리더스프라자에이 3층 306호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(상호 'La Bella YUN')로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 · 지하2층 지상6층 건물 내 3층 306호 |
| 소유자 | 홍현기 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 188,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,120,812,343원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권, 인수 0원
최초 하나은행 근저당은 2014.02.28 채권최고액 180,000,000원으로 설정됐지만 2014.11.21 해지돼 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 전북은행 근저당 288,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 양윤슬의 상가건물임차권과 2026.01.19 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 주요 일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 양윤슬 | 별지 건물 전부 | 50,000,000원 | 계약 2022.11.14 점유 2022.11.15 사업자등록신청 2022.11.18 확정일자 2022.11.25 임차권등기 2025.12.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 보증금 50,000,000원을 다른 신고와 중복 합산할 사정도 없습니다. 다만 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정이므로 실제 배당순위와 금액은 원본을 통해 다시 확인해야 합니다.
② 가격 — 2회 유찰로 49%, 그러나 ‘시세 할인’은 별개
감정가 384,000,000원에서 현재 최저매각가는 188,160,000원으로 내려왔습니다. 2회 유찰, 감정가 대비 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 131,711,999원, 4회 유찰 시 92,198,399원입니다.
다만 이 사건에서는 동일 조건의 실거래 가격과 직접 대조하는 대신, 현재 공개된 권리·감정·회차 구조를 중심으로 봐야 합니다. 감정가에서 49%까지 내려왔다는 사실과 시세보다 49% 싸다는 의미는 같지 않습니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 반복거래로 가격을 검증하기 어려워 임대수익, 공실 가능성, 층·동선, 전유부분 상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,434,240원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 288,000,000원 | 184,725,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금에서 집행비용 3,434,240원을 제외한 184,725,760원이 전북은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 대비 103,274,240원의 미배당이 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 도안동 ‘미나리어린이공원’ 남서측 인근으로, 주변은 상업용 및 업무용 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 매각물건명세서 비고에는 근린생활시설 ‘La Bella YUN’으로 이용중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하2층 지상6층 건물이며, 공동위생설비·급배수설비·소화설비·승강기 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지면적은 1,465.4㎡, 공시지가는 3,161,000원/㎡입니다.
- 도로. 감정요항표상 건물 일부는 폭 약 12m·25m·10m 내외 도로, 다른 일부는 폭 약 50m·25m·10m 내외 도로 및 보행자전용도로에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 감정요항표에는 일부 호실에서 공부상 지하층 면적·용도 차이 및 일부 3층 호실의 벽체구분·전유부분 경계 확인 필요사항이 기재돼 있으므로 본건 해당 여부를 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 양윤슬의 보증금은 50,000,000원이고 대항력은 없는 것으로 판정돼 있지만, 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았습니다.
- 현재 영업·점유 상태 확인. 근린생활시설 ‘La Bella YUN’ 이용중으로 기재돼 있으므로 현장 영업 여부와 실제 점유자를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 사건 용도와 감정 이용상태는 근린시설·근린생활시설입니다. 주거용 아파트처럼 가격과 명도를 판단하면 안 됩니다.
- 전유부분 경계 확인. 감정요항표의 일부 3층 호실 벽체구분 및 경계·복원비용 관련 유의사항이 본건에 해당하는지 건축물현황도면과 현장을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 188,160,000원이 감정가 384,000,000원의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 임대수익·공실·층·동선·상태를 별도로 검토해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 회차 188,160,000원, 3회 유찰 시 131,711,999원, 4회 유찰 시 92,198,399원으로 내려가는 구조입니다. 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 근린시설 자체의 가치
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2014.11.21 전북은행 근저당이 말소기준이고, 양윤슬의 임차관계는 그보다 훨씬 뒤이므로 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 권리 때문에 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 추가로 떠안는 구조는 아닙니다.
그렇다고 최저가 188,160,000원만 보고 바로 가격 메리트가 있다고 결론내릴 수는 없습니다. 이 물건은 이미 2회 유찰된 근린시설이고, 핵심은 아파트식 시세차익보다 현재 영업·점유 상태, 임대수익 가능성, 공실 위험, 전유부분 경계와 복원 필요 여부입니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 가격과 물건성은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
