대전지방법원 2026타경21. 대전 서구 도안동 리더스프라자비 3층 303호가 포함된 근린시설 경매입니다. 감정가 665,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가격은 228,095,000원입니다. 소유자는 홍현기이며, 2014년 11월 28일 거래가액 220,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2014년 11월 28일 설정된 전북은행 근저당권이 말소기준이고, 2021년 일룸 근저당권은 후순위입니다. 앞서 설정된 새마을금고 근저당권과 가압류는 이미 등기부상 말소되었습니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 실제 매수 위험의 해소는 별개의 문제입니다. 이 사건은 점유관계와 건물 경계 확인이 특히 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위는 이미 말소, 후순위는 매각 소멸 예정

핵심 말소기준권리는 2014년 11월 28일 접수된 을구 2번 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 484,800,000원이고, 다른 구분건물인 306호와 공동담보 관계가 기재되어 있습니다.

이보다 앞선 새마을금고 근저당권은 2014년 12월 1일 등기말소되었고, 2014년 9월의 가압류 역시 이미 말소되었습니다. 2015년 설정된 전북은행의 추가 근저당권도 2022년 2월 23일 해지로 말소된 상태입니다.

현재 남아 있는 후순위 일룸 근저당권은 채권최고액 200,000,000원으로, 말소기준권리보다 늦게 설정되어 매각으로 소멸할 예정입니다. 전북은행의 경매개시결정 등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유 분석 — 양윤슬, 보증금 확인 필요

현황조사상 확인된 점유자 1명. 전입일은 말소기준권리보다 늦으며, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

양윤슬의 전입일은 2022년 11월 25일입니다. 말소기준권리인 전북은행 근저당권 설정일보다 늦으므로 현황조사에 따른 임차인 분석에서는 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.

그러나 본건은 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 주택 전입일만으로 상가임대차의 모든 권리관계를 확정할 수는 없습니다. 실제 점유 부분과 사업자등록, 임대차계약 내용, 보증금 및 배당요구 여부를 추가로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 34.3%가 곧 저가 매수는 아니다

감정가는 665,000,000원이고 현재 최저매각가격은 228,095,000원입니다. 3회 유찰되면서 최저가는 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다.

④ 예상배당표 (매각가 228,095,000원 가정)

채권최고액 기준 추정 배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가로 매각되면 집행비용 3,993,330원을 제외한 224,101,670원이 전북은행에 배당되는 구조입니다. 일룸 근저당권자는 배당받지 못하고 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

배당계산에 반영된 채권최고액 합계는 684,800,000원이며, 예상 미배당액은 460,698,330원입니다. 이 미배당액은 채권자 측의 배당 부족액으로, 매각으로 소멸하는 근저당권의 부족분을 매수인이 그대로 인수한다는 의미가 아닙니다.

⑤ 구분건물 경계 — 이 사건의 핵심 위험

매각물건명세서와 감정평가 내용에서 가장 중요한 부분은 구분건물의 물리적 경계가 명확하지 않다는 점입니다.

기호 (3), (4)는 경계표지 및 건물번호 표지가 없고, 벽체구분 없이 일체로 이용된 상태입니다. 감정평가는 건축물현황도면 등을 이용해 공부상 구분건물의 위치를 확인하여 이루어졌습니다.

감정평가에서는 303호와 306호가 포함된 3층 공간이 벽체구분 없이 일체로 이용되었던 것으로 탐문되었습니다. 이는 등기상 별개의 구분건물이라고 하더라도 현장에서 각 호의 전유부분을 명확하게 구별하기 어려울 수 있다는 의미입니다.

특히 감정평가 과정에서는 일부 물건의 지하층 면적 및 용도가 의뢰목록과 집합건축물대장 사이에 차이가 있어, 집합건축물대장을 기준으로 표기한 사실도 확인됩니다.

따라서 등기부의 호수, 건축물대장, 건축물현황도면, 실제 현장 구조가 서로 일치하는지 반드시 대조해야 합니다. 공동담보로 기재된 306호와 본건 303호의 실제 경계와 매각 포함 여부도 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 도안동 미나리어린이공원 남서측 인근. 상업용·업무용 근린생활시설과 아파트, 다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 303호 등이 포함된 일부 구분건물은 일룸 대전도안점으로 사용했던 것으로 탐문되었으며, 기존 업체 이전 후 공실로 조사되었습니다. 다른 구분건물은 La Bella YUN으로 이용 중입니다. 각 호의 실제 점유상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 6층. 급배수설비·소화설비·승강기 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 해당 건물은 북측 약 12m, 동측 약 25m, 남서측 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구. 토지는 상업용 건부지이며 공시지가는 3,161,000원/㎡입니다.
• 환금성. 현재까지 3회 유찰된 사실과 근린시설 용도, 구분건물 경계 불확실성을 함께 고려해야 합니다. 매매·임대 비교가격이 확인되지 않아 구체적인 환금성 수준은 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상 확정. 일괄매각되는 4개 호의 목록과 전유면적·대지권·매각 포함 범위를 원본 서류로 확인하세요.
• 경계·건물번호 확인. 303호·306호 등의 경계표지 및 건물번호 표지가 없는 문제를 현장에서 확인하고, 건축물현황도면과 실제 구조를 대조하세요.
• 복원비용. 벽체구분 및 전유·공용부분 복원 가능 여부와 공사비를 확인한 후 총취득비용을 산정하세요.
• 점유자·임대차. 양윤슬의 실제 점유 범위, 사업자등록과 임대차계약, 보증금 및 배당요구 여부를 확인하세요. 공실로 조사된 부분과 다른 호실의 영업 상태도 구분해야 합니다.
• 공동담보. 전북은행 근저당권의 306호 공동담보 관계와 해당 호실의 매각 포함 여부, 실제 채권액 및 배당관계를 확인하세요.
• 실거래·임대시세. 인근 유사 근린시설의 최근 매매가격, 임대료와 공실 상황을 조사하세요. 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
• 잔금 외 추가비용. 취득 관련 비용과 미납 관리비, 점유 정리비용, 경계 복원비용 등을 확인하세요.
• 매각기일·원본. 2026.10.01. 매각 진행 여부와 최신 매각물건명세서·등기부·현황조사·건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 최저가보다 먼저 확인할 것은 실제로 취득하는 공간이다

이 사건의 강점은 등기상 권리관계가 비교적 명확하다는 점입니다. 전북은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 일룸 근저당권도 매각으로 소멸할 예정입니다. 확인된 등기상 인수 예정액은 0원입니다.

하지만 3회 유찰로 최저가가 228,095,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 303호와 306호의 경계표지 및 벽체구분 부재로 실제 구분건물 특정과 복원비용을 확인해야 합니다. 여기에 조사된 점유자의 보증금과 상가임대차 권리관계도 남아 있습니다.

특히 일괄매각되는 구분건물들의 실제 위치와 이용 범위를 명확히 확정하지 못하면 취득 이후 분리 사용이나 임대, 처분 과정에서 추가 비용과 제약이 발생할 수 있습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 건물 경계·점유·시세 검증이 선행되어야 한다는 것입니다. 감정가 대비 할인율이 아닌 실제 취득 대상의 특정, 총취득비용 및 현재 시장가치가 이 물건의 판단 기준입니다.