* 예상 실질취득은 현재 최저가에 제시된 매수인 인수 추정액을 합산한 금액입니다. 취득세·관리비·명도비·경계 복원비용 및 확인되지 않은 임대차 비용은 포함하지 않았습니다.
대전지방법원 2026타경21. 대전 서구 도안동 리더스프라자비의 근린시설 경매입니다. 현재 최저매각가는 감정가 665,000,000원의 약 24%인 159,666,000원. 감정가와 최저가의 차이가 매우 크지만, 이 물건을 단순히 할인율로 판단하면 중요한 사실을 놓치게 됩니다. 감정평가 내용에는 여러 구분건물의 일체 이용과 일부 호실의 경계표지·건물번호 표지 부재가 나타나며, 매각물건명세서에는 일괄매각과 전유부분·공용부분 경계 및 복원비용 확인 필요라는 사항이 명시돼 있습니다.
등기 권리의 출발점은 2014년 11월 28일 설정된 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액 484,800,000원의 이 근저당이 말소기준이며, 2021년 설정된 일룸의 근저당권 200,000,000원은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 앞서 설정됐던 새마을금고 근저당권과 가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 확인되는 등기상 선순위 인수권리는 없습니다. 문제는 등기보다 현황과 매각 대상의 정확한 구분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경21 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 1794 리더스프라자비 3층 303호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 도안동로 9 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트평지붕 · 지하 2층 / 지상 6층 |
| 소유자 | 홍현기 (2014.11.28 소유권이전, 등기상 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 | 665,000,000원 |
| 최저매각가 | 159,666,000원 (4회 유찰 · 감정가 대비 약 24.01%) |
| 신청채권자 | 주식회사 전북은행 |
| 청구금액 | 1,120,812,343원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 이용상태 | 과거 일룸 대전도안점으로 이용한 호실이 포함되며, 기존 업체 이전 후 공실로 조사됨 |
| 매각 특이사항 | 일괄매각 · 일부 호실 경계표지 및 건물번호 표지 부재 · 벽체구분 없는 일체 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 전북은행
2014년 1월 28일 설정됐던 대전서부새마을금고와 서산새마을금고의 근저당권은 각각 3,380,000,000원의 채권최고액으로 기재돼 있지만, 모두 2014년 12월 1일 말소등기가 완료됐습니다. 2014년 9월 3일 접수된 가압류 역시 2014년 10월 17일 말소됐습니다. 이들은 현재 매수인에게 승계되는 권리로 계산하지 않습니다.
유효하게 남아 있는 근저당권 중 선순위는 2014.11.28 전북은행입니다. 이 권리가 말소기준이 되며 이후의 일룸 근저당권과 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전북은행 근저당에는 리더스프라자비 3층 306호 공동담보 기재가 있고, 일룸 근저당에도 공동담보목록이 기재돼 있으므로 관련 담보관계의 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유 분석 — 양윤슬의 권원 확인
현황조사에는 양윤슬이 2022년 11월 25일 전입한 것으로 나타납니다. 전입일은 말소기준권리인 2014년 11월 28일보다 뒤이므로, 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 성립하지 않습니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유관계가 확정되지 않아 임대차의 전체 내용과 점유 권원을 별도로 조사해야 합니다.
| 성명 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 양윤슬 2022.11.25 전입 |
미상 | 전입일 기준 없음 점유·임대차 권원 최종 확인 필요 |
미상 확정일자·배당요구 미확인 |
없음 |
현황조사상 확인된 임차관계자는 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 전입일만으로 판단한 대항력과 실제 점유·임대차 권원에 대한 최종 판단은 구별해야 합니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰의 의미
감정가 665,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저가는 159,666,000원입니다. 감정가 대비 24.01%까지 하락한 것은 사실이지만, 이는 감정가와 경매 최저가의 비교일 뿐 실제 거래시세 대비 할인율이 아닙니다. 특히 본건은 근린시설이며, 벽체구분 없는 통합 이용과 경계 복원비용 문제가 있습니다. 따라서 가격 판단은 현황과 매각 범위를 확인한 뒤에 해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 약 24.01% |
159,666,000원 | 156,630,676원 | 528,169,324원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 약 16.81% |
111,766,200원 | 109,401,473원 | 575,398,527원 | 0원 |
| 6회 유찰 가정 감정가 약 11.76% |
78,236,340원 | 76,428,086원 | 608,371,914원 | 0원 |
미배당액은 채권자들이 매각대금에서 회수하지 못하는 금액입니다. 미배당액이 증가한다고 해서 매수인이 그 금액을 인수하는 것은 아닙니다. 이 사건의 시나리오에서 매수인 인수 추정액은 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다. 다만 경계 복원비·점유 관련 지출 등은 이 산정과 별개입니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,666,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,035,324원 |
| 1. 전북은행 근저당 · 을구 2번 | 484,800,000원 | 156,630,676원 |
| 2. 일룸 근저당 · 을구 6번 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가격을 기준으로 한 추정치입니다. 근저당 배당은 제시된 채권최고액에 따른 단순 추정으로, 실제 확정채권·공동담보 배당·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액 1,120,812,343원은 위 채권최고액 합계 684,800,000원과 구별해야 합니다.
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 156,630,676원이 전북은행에 배당되는 구조입니다. 후순위 일룸 근저당은 배당을 받지 못하지만 매각으로 소멸합니다. 전체 근저당 채권최고액 기준 미배당액 528,169,324원도 매수인의 추가 매입대금으로 계산하지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 도안동 미나리어린이공원 남서측 인근입니다. 상업용·업무용 근린생활시설과 아파트, 다세대주택이 혼재하는 지역으로 조사됐으며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 일부 호실은 과거 '일룸 대전도안점'으로 이용되다가 업체 이전 후 공실로 조사됐습니다. 다른 조사 대상 호실은 'La Bella YUN'으로 이용 중인 것으로 나타납니다. 호실별 실제 이용 및 점유 상태를 구분해 확인해야 합니다.
- 건물구조·설비. 지하 2층, 지상 6층의 철근콘크리트 건물이며 공동위생설비, 급배수설비, 소화설비 및 승강기가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 조사 대상 건물 중 해당 호실들이 포함된 건물은 북측 약 12m, 동측 약 25m, 남서측 약 10m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역 및 도안1단계 택지개발사업지구 관련 제한이 적용됩니다. 중로1류 및 중로3류 접합 사항도 기재돼 있습니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 지형은 평탄하고 가로장방형입니다. 공시지가는 3,161,000원/㎡이며, 기재된 토지면적 1,460.9㎡는 해당 토지 전체의 면적이므로 개별 호실의 전유면적과 혼동해서는 안 됩니다.
- 공부상 차이. 일부 평가 대상의 지하층 면적 및 용도가 의뢰목록과 집합건축물대장 사이에 달라 건축물대장 기준으로 표시됐습니다.
- 환금성. 일반적인 주거용 아파트보다 매수층이 제한될 수 있는 근린시설입니다. 4회 유찰 이력과 경계 미구분, 공실 및 일괄매각 요소가 겹쳐 재매각 가능성과 비용 검토가 중요합니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 303호라는 표시만 보고 단독 호실 가격으로 판단하지 말고, 매각물건명세서의 전체 매각목록과 감정평가의 각 기호를 일치시켜야 합니다.
- 호실 위치 특정. 3층 303호와 관련 호실의 건축물현황도면을 현장과 비교하고, 벽체구분 없는 부분의 전유부분 경계가 실제로 어디인지 확인해야 합니다.
- 복원비용 검토. 경계표지·호실표지 부재, 전유부분과 공용부분 경계, 구분벽 신설 가능 여부 및 관련 비용을 검토해야 합니다.
- 양윤슬 임대차 확인. 2022.11.25 전입 사실 외에 보증금·확정일자·배당요구·실제 점유를 확인해야 합니다. 전입일 기준 후순위라는 사실만으로 현장 명도 비용이 0원이라고 가정하지 않아야 합니다.
- 전북은행 공동담보 확인. 3층 306호 관련 공동담보 기재와 일괄매각 대상의 관계를 확인하고 실제 채권·배당관계와 대조해야 합니다.
- 공실 및 임대수익 확인. 과거 일룸 점포로 이용된 상태와 현재 공실 상태를 확인하고, 사용 가능한 면적을 기준으로 현실적인 임대수익을 검토해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 상가 관리비 체납, 공용부분 관련 부담, 취득세 및 명도·보수 비용을 확인한 뒤 총취득비용을 산정해야 합니다.
- 입찰가격 상한 설정. 감정가의 24.01%라는 할인율이 아니라 실제 매각 대상, 권리, 예상 임대수익, 경계 복원비용 및 환금성을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·집합건축물대장·건축물현황도면과 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%라는 숫자보다 중요한 것은 실제로 무엇을 사느냐”
이 물건의 등기상 권리관계는 비교적 분명합니다. 전북은행 근저당이 말소기준이고 후순위 일룸 근저당은 매각으로 소멸합니다. 기존의 더 오래된 새마을금고 근저당과 가압류도 이미 말소됐습니다. 현재 배당 추정에 따른 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리상 인수가 없다는 사실만으로 투자 위험이 낮다고 보기는 어렵습니다. 4회 유찰, 근린시설이라는 용도, 일괄매각, 벽체구분 없는 이용상태, 전유부분 경계 및 복원비용, 보증금이 확인되지 않은 전입자가 모두 실제 취득과 활용에 영향을 줄 수 있습니다.
현재 최저가 159,666,000원은 감정가 665,000,000원의 약 24.01%지만, 그 수치만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 충분하지 않습니다. 향후 추가 유찰로 최저가가 낮아지더라도 구분건물 경계와 매각 범위, 점유 문제는 가격 하락만으로 해결되지 않습니다.
종합 판단은 D등급(고위험·보류). 등기상 인수 0원은 긍정적이지만, 4회 유찰된 근린시설에서 매각 범위와 호실 경계·복원비용이 확정되지 않은 상태로 최저가만 보고 입찰하기에는 위험이 큽니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 할인됐는지가 아니라 어떤 공간을, 어떤 상태와 비용으로 취득하는지를 확인하는 것입니다.
