서울중앙지방법원 2025타경939. 서초구 서초동 서초동베스트원주건축물 제1동 제2층 제201호를 대상으로 한 다세대 경매입니다. 감정가는 1,422,000,000원이고 4회 유찰된 현재 최저매각가는 582,451,200원입니다. 등기상 첫 담보권은 2022.10.07. 설정된 수협은행 근저당권으로 채권최고액은 2,796,000,000원입니다. 이후 2023.12.29. 저축은행권 공동 근저당 2,000,000,000원, 2025.03.19. 임의경매개시결정, 2026.04.15. 국민건강보험공단 압류가 이어집니다.
등기 순서만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 수협은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당에서도 매각대금은 집행비용과 수협은행 근저당 배당으로 모두 소진되며, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 물건은 등기 정리 여부만으로 안전 판정을 끝내기 어렵습니다. 점유관계와 공부·현황 호수 불일치가 별도의 확인사항으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경939 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 2층201호 |
| 도로명 | 서울특별시 서초구 서초중앙로 40-8 |
| 용도 | 다세대 · 감정 이용상태에 근린생활시설 및 다세대주택 기재 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물 |
| 소유자 | 주식회사건원종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 1,422,000,000원 / 582,451,200원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 3,111,700,574원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 공부·현황 | 공부상 ‘201호’이나 현황상은 ‘401호’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.10.07. 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 2023.12.29. 설정된 을구 2번 근저당권과 2025.03.19. 임의경매개시결정, 2026.04.15. 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 수협은행 근저당은 같은 건물 제2층 제203호가 공동담보로 기재돼 있고, 후순위 근저당 역시 공동담보목록이 존재합니다.
② 점유·임차 관계 — 1건은 대항력 판정 미상
| 점유·전입 주체 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| BAIK ARAN | 2024.03.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 박예림 | 2024.09.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.04.14 |
| 오름에듀 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 주식회사 오름에듀테크 | 2023.11.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
BAIK ARAN, 박예림, 주식회사 오름에듀테크는 전입일이 2022.10.07. 말소기준보다 뒤여서 조사자료상 대항력이 없습니다. 반면 오름에듀는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 인수액 0원을 곧바로 “점유 관련 위험도 0”으로 확대 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 582,451,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,224,512원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 2,796,000,000원 | 574,226,688원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 4,796,000,000원 중 574,226,688원이 배당되고, 미배당액은 4,221,773,312원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 가격 판단 — ‘감정가 41%’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 41%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 단지 통계는 6세대, 평균 유찰 2.9회이며 매각률은 0.0%입니다. 현재 사건 자체도 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 높은 할인율 그 자체를 가격 메리트로 평가하기보다, 왜 반복 유찰됐는지를 점유·호수 불일치·상품성 측면에서 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서초구 서초동 소재 지하철 3호선 남부터미널역 북동측 인근으로, 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수 및 승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 주상용 건부지로 이용 중이며, 서측과 동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·대공방어협조구역·과밀억제권역· 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지면적은 390.9㎡, 공시지가는 7,142,000원/㎡입니다.
- 규모. 서초동BESTONE은 6세대이며 사용승인 기준일은 2022.09.01입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목적물 특정. 공부상 201호와 현황상 401호의 불일치 원인을 현장에서 먼저 확인해야 합니다.
- 오름에듀 점유. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다. 실제 점유 부분과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 나머지 전입자. BAIK ARAN·박예림·주식회사 오름에듀테크는 말소기준 이후 전입으로 조사자료상 대항력이 없습니다.
- 박예림 배당요구. 2025.04.14. 배당요구 사실이 확인됩니다.
- 공동담보. 수협은행 근저당은 제2층 제203호가 공동담보로 기재돼 있고, 후순위 근저당도 공동담보목록이 존재하므로 배당관계를 원문과 대조해야 합니다.
- 4회 유찰의 원인. 감정가 대비 41%라는 숫자보다 반복 유찰의 배경과 실제 상품성을 우선 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 현장은 단순하지 않다
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.07. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·경매개시·압류는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 공부상 201호와 현황상 401호가 다르다는 점, 그리고 조사된 점유자 가운데 오름에듀의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상이라는 점 때문에 단순한 ‘권리 깨끗한 할인 물건’으로 볼 수 없습니다.
감정가 1,422,000,000원에서 4회 유찰돼 582,451,200원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 이 사건의 우선순위는 가격 계산보다 목적물 특정과 점유관계 확인입니다. 등기는 소멸형이지만 현장 리스크가 남아 있어, 확인 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
