910,080,000원
서울중앙지방법원 2025타경939. 서울 서초구 서초동 ‘서초동BESTONE’에 해당하는 집합건물로, 등기상 표시는 제1동 제2층 제201호입니다. 소유자는 주식회사건원종합건설이고, 2022.10.07. 소유권보존과 동시에 수협은행 앞으로 채권최고액 2,796,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 수협은행 근저당권이 말소기준이며, 2023.12.29. 설정된 채권최고액 2,000,000,000원의 후순위 근저당권과 2025.03.19. 임의경매개시결정, 2026.04.15. 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
등기 순위만 보면 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 그러나 권리 소멸과 별개로, 낙찰받는 목적물이 실제 어느 공간인지부터 확인해야 합니다. 매각물건명세서 비고는 공부상 호수를 201호, 현황상 호수를 401호로 적고 있습니다. 감정요항에는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물로 기재되어 있어, 현황상 401호라는 표시와 건물 층수 사이도 직접 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경939 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 제1동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 53.86㎡ |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방1, 거실, 주방, 욕실, 다락 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물 · 준공일 2022.09.01 · 6세대 |
| 소유자 | 주식회사건원종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 1,422,000,000원 / 910,080,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 3,111,700,574원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 공부·현황 차이 | 공부상 201호이나 현황상 401호 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2022.10.07. 접수된 수협은행 근저당권입니다. 2023.12.29. 설정된 후순위 근저당권은 신한저축은행·엔에이치저축은행·더케이저축은행· 융창저축은행·스마트저축은행·오케이저축은행을 근저당권자로 하며, 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류도 말소기준 이후 권리이므로 소멸 대상입니다.
② 점유관계 — 대항력 없음 3건, 가능·미상 1건
현황조사와 문건접수에서 확인되는 점유관계는 4건입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않았습니다. 전입일이 말소기준 2022.10.07. 이후인 BAIK ARAN·박예림·주식회사 오름에듀테크는 대항력이 없습니다. 오름에듀는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BAIK ARAN | 2024.03.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예림 | 2024.09.02 | 미상 | 2025.04.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오름에듀 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 오름에듀테크 | 2023.11.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가의 64%만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 910,080,000원으로 감정가 1,422,000,000원의 64%입니다. 그러나 서초동BESTONE은 6세대 규모이고, 대상면적 53.86㎡와 직접 비교할 최근 실거래 금액이나 최근 낙찰금액이 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거가 없습니다.
| 단지명 | 서초동BESTONE |
|---|---|
| 세대수 / 준공일 | 6세대 / 2022.09.01 |
| 대상면적 | 53.86㎡ |
| 평균 유찰 횟수 | 1.4회 |
| 현재 유찰 횟수 | 2회 |
| 최근 낙찰금액 / 낙찰일 | 해당 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 910,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 11,500,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 2,796,000,000원 | 898,579,200원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 합계는 4,796,000,000원, 채권자 예상배당은 898,579,200원, 미배당액은 3,897,420,800원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 910,080,000원 | 898,579,200원 | 3,897,420,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 728,064,000원 | 718,383,360원 | 4,077,616,640원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 582,451,200원 | 574,226,688원 | 4,221,773,312원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 서초구 서초동, 지하철 3호선 남부터미널역 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물로, 도시가스 개별난방·위생 및 급배수·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측과 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 정방형 평지의 주상용 건부지이며, 지목은 대, 토지면적은 390.9㎡, 공시지가는 7,142,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 2022.09.01. 준공된 6세대 규모이고 최근 낙찰금액이 확인되지 않아, 거래·낙찰 사례를 추가로 확보한 뒤 보수적으로 가격을 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 동일성. 공부상 201호와 현황상 401호가 실제 같은 공간을 가리키는지 건축물현황도·집합건축물대장·현장 문패와 직접 대조해야 합니다.
- 건물 층수 대조. 감정요항은 2층 건물로 기재되어 있으므로, 현황상 401호 표시의 발생 원인과 실제 위치를 확인해야 합니다.
- 점유 범위. BAIK ARAN·박예림·오름에듀·주식회사 오름에듀테크가 어느 호실 또는 어느 부분을 점유하는지 구분해야 합니다.
- 미상 점유자. 오름에듀는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 보완 확인해야 합니다.
- 배당요구. 박예림은 2025.04.14. 배당요구를 했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다.
- 공동담보. 수협은행 근저당권과 후순위 근저당권의 공동담보 대상 및 다른 목적물의 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 최근 실거래 자료가 없으므로, 별도 실거래·매물·임대 자료 없이 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 사건이 아니다
이 사건의 등기부 구조는 명확합니다. 2022.10.07. 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 핵심 리스크는 등기부 밖에 있습니다. 공부상 201호와 현황상 401호의 불일치, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 오름에듀, 점유자 4건의 실제 점유 범위가 남아 있습니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없어 감정가의 64%라는 숫자만으로 가격상 이익을 판단할 수 없습니다. 결론은 등기상 권리는 정리되지만, 목적물 동일성과 점유관계가 확인되기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 다세대 물건입니다.
