서울중앙지방법원 2025타경939. 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 소재 서초동베스트원주건축물 1동 2층203호 사건입니다. 소유자는 주식회사건원종합건설이고, 2022년 10월 7일 설정된 수협은행 근저당권 채권최고액 2,796,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2023년 12월 29일 신한저축은행 근저당권, 2025년 3월 19일 임의경매개시결정, 2026년 4월 15일 국민건강보험공단 압류가 순차로 붙었으며, 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
권리의 큰 줄기는 비교적 명확합니다. 현재 산정된 배당에서는 총 채권최고액 4,796,000,000원 중 491,990,457원만 배당되고, 채권 미배당은 4,304,009,543원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 계산상 실질취득가는 최저매각가와 같은 499,384,300원입니다. 다만 임차인 중 한 명은 대항력 판정이 불가능하므로 권리상 안전성을 최종 확정하려면 그 임차인의 점유·전입·보증금 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경939 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 2층203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서초구 서초중앙로 40-8 |
| 물건종류 / 용도 | 다세대 · 토지이용상황 다세대 · 감정평가 이용상태에는 근린생활시설 및 다세대주택이 기재됨 |
| 소유자 | 주식회사건원종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 1,524,000,000원 / 499,384,300원 (현재 회차) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 3,111,700,574원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기사항전부증명서 기준일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.10.07 수협은행 근저당권입니다. 2023.12.29 신한저축은행 근저당권, 2025.03.19 수협은행 임의경매개시결정, 2026.04.15 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 이후 접수되어 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2026.01.22 을구 2-1의 공동담보변경은 별도 참고사항으로 기록되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 3명은 대항력 없음, 1명은 판정 불가
확인된 임차인은 4명이며 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류되는 사람은 없습니다. BAIK ARAN, 박예림, 주식회사 오름에듀테크는 전입신고일이 말소기준권리인 2022.10.07 이후여서 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 오름에듀는 전입신고일이 미상이고 보증금도 미상이므로 대항력 가능·미상 상태입니다.
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확인 메모 |
|---|---|---|---|---|---|
| BAIK ARAN | 2024.03.29 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
| 박예림 | 2024.09.02 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
| 오름에듀 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 전입신고일·보증금 미상 · 판정 불가 |
| 주식회사 오름에듀테크 | 2023.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 499,384,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,393,843원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 2,796,000,000원 | 491,990,457원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권최고액은 4,796,000,000원, 총 배당은 491,990,457원, 채권 미배당은 4,304,009,543원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 및 잔여금은 변동할 수 있습니다.
④ 시세·환금성 메모
- 실거래 검증. 최근 매매금액과 최근 매매일이 확인되지 않아 현재 최저가 499,384,300원을 실거래 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 전체 평균이나 임의의 시장가격을 만들어 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
- 면적 비교. 단지 통계의 비교면적은 57.74㎡이고 면적 일치 여부가 false로 표시되어 있어, 해당 수치를 동일면적 시세의 근거로 사용할 수 없습니다.
- 단지 규모. 서초동BESTONE은 총 6세대이며 2022.09.01 준공입니다.
- 유찰 성향. 단지 평균 유찰 횟수는 3.6회인데 본건은 이미 5회 유찰되었습니다. 최저가 하락 자체는 확인되지만, 실제 매수수요와 가격 적정성은 별도로 검증해야 합니다.
- 환금성. 매도율 0.0%가 제시되어 있고 최근 매매금액·최근 매매일이 확인되지 않아, 단기간 재매각을 전제로 한 접근은 보수적으로 보는 편이 타당합니다.
- 입지·교통. 지하철 3호선 남부터미널역 북동측 인근이며, 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 남부터미널역이 소재합니다.
- 이용·규제. 사건 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태에는 근린생활시설 및 다세대주택이 기재되어 있습니다. 토지는 390.9㎡의 정방형 평지이며, 제1종전용주거지역·도시지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 '-'로 기재되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 공부상 203호 / 현황상 403호가 별도로 적혀 있어 호수 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 499,384,300원은 감정가 대비 32.8%이지만, 실거래 검증이 되지 않았습니다. 따라서 감정가 할인폭만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 임차인 1명 추가 확인. 오름에듀는 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 판정이 불가합니다. 점유 현황과 주민등록 전입일, 보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 나머지 임차인. BAIK ARAN, 박예림, 주식회사 오름에듀테크는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리되며, 보증금은 미상입니다.
- 호수 불일치 확인. 공부상 203호와 현황상 403호가 다르므로 현장·매각물건명세서·감정평가서의 호수와 실제 점유 위치를 대조해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서 수협은행 배당 491,990,457원, 신한저축은행 배당 0원이며 채권 미배당은 4,304,009,543원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영 사항을 함께 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 매각가 399,507,440원, 7회 유찰 시 319,605,952원으로 제시됩니다. 다만 가격 하락과 함께 채권 미배당도 각각 4,402,885,664원·4,481,668,531원으로 늘어납니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 호수, 점유자, 임차인 정보를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “감정가 대비 싸다 ≠ 시세보다 싸다”
이 물건의 가장 큰 장점은 현재 산정표상 매수인 인수액 0원과 말소기준 이후 권리의 매각 소멸입니다. 반대로 가장 큰 변수는 시세 검증 부재와 환금성입니다. 최저매각가가 감정가의 32.8%이고 5회 유찰까지 진행됐지만, 최근 매매금액과 최근 매매일이 확인되지 않고 비교면적 57.74㎡도 일치하지 않습니다. 단지 규모도 6세대이고 매도율은 0.0%입니다. 여기에 오름에듀는 대항력 판정이 불가능하고, 공부상 203호와 현황상 403호의 불일치도 있습니다. 권리는 대체로 정리되어 있으나, 가격과 물건 동일성·임차인 확인을 끝내기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
