서울중앙지방법원 2025타경939. 서초구 서초동 ‘서초동BESTONE’의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사건원종합건설이며, 2022년 10월 7일 소유권보존과 동시에 수협은행 앞으로 채권최고액 2,796,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 채권최고액 2,000,000,000원의 공동 근저당과 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 전형적인 소멸형 구조입니다. 문제는 등기 밖에 있습니다. 현황조사 등에 나타난 점유관계는 4건이고, 그중 3건은 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 반면 오름에듀는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 공부상 호수와 현황상 호수가 다르다는 기재까지 있어, 현재 배당표의 인수 0원을 곧바로 최종 인수 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
* 인수 0원은 현재 확인된 등기 권리와 배당 시뮬레이션 기준입니다. 전입일·보증금이 미상인 점유자의 대항력 및 보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경939 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 제1동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방1·거실·주방·욕실·다락 등)으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사건원종합건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,524,000,000원 / 975,360,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 3,111,700,574원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 호수 확인사항 | 공부상 203호이나 현황상 403호 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 모두 소멸형
말소기준권리는 2022년 10월 7일 설정된 수협은행 근저당입니다. 수협은행 근저당에는 같은 건물 제201호가 공동담보로 기재돼 있고, 2023년 후순위 근저당 역시 공동담보목록에 편입된 권리입니다. 후순위 근저당과 경매개시결정·압류는 모두 말소기준 이후의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 후순위 근저당과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다.
② 점유·임차 조사 — 3건은 후순위, 1건은 판정 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BAIK ARAN | 2024.03.29 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 말소기준 이후 전입 | 판정 불가 | 해당 없음 |
| 박예림 | 2024.09.02 | 미상 / 미상 | 접수 2025.04.14 | 없음 말소기준 이후 전입 | 판정 불가 | 해당 없음 |
| 오름에듀 | 미상 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 전입일 확인 필요 | 판정 불가 | 해당 없음 |
| 주식회사 오름에듀테크 | 2023.11.26 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 말소기준 이후 전입 | 판정 불가 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저매각가는 975,360,000원으로 감정가 1,524,000,000원의 64%입니다. 두 차례 유찰된 가격이지만, 동일 물건 또는 비교 가능한 면적의 최근 실거래 근거가 확인되지 않아 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 975,360,000원 | 3,832,793,600원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 780,288,000원 | 4,025,914,880원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 624,230,400원 | 4,180,411,904원 |
서초동BESTONE은 2022년 9월 사용승인된 6세대 규모의 소규모 건물입니다. 표시된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회이고 낙찰률은 0%이며, 최근 낙찰금액도 없습니다. 현재 사건은 이미 평균보다 많은 2회 유찰 상태입니다. 거래 표본이 제한적인 소규모 다세대는 감정가 할인율보다 실제 임대차·호수·전용면적·층·다락 구조와 주변 개별 거래를 대조하는 과정이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 975,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | )12,153,600원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 2,796,000,000원 | 963,206,400원 |
| 2. 후순위 공동 근저당 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,796,000,000원 중 채권자 예상배당은 963,206,400원이며, 미배당액은 3,832,793,600원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이지만, 전입일·보증금 미상 점유자의 대항력 여부는 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3호선 남부터미널역 북동측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있습니다.
- 건물. 2022.09.01 사용승인된 6세대 규모 건물로, 철근콘크리트구조 평스라브지붕이며 도시가스 개별난방·위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 정방형 평지의 주상용 건부지이며, 서측과 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역에 포함되며, 공시지가는 7,142,000원/㎡입니다. 토지이용계획에는 토지거래계약에관한허가구역도 기재돼 있습니다.
- 환금성. 남부터미널역 인근이라는 입지 장점은 있으나 6세대 소규모 다세대이고 최근 낙찰·실거래 비교 근거가 없어 개별 물건 상태와 점유관계에 따라 매수층이 크게 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 동일성 확인. 공부상 203호와 현황상 403호의 출입문 표기, 실제 층수, 건축물현황도, 집합건축물대장 전유부, 등기 도면을 서로 대조해야 합니다.
- 오름에듀 권리 확인. 실제 점유 시작일, 주민등록·사업자등록 여부, 임대차계약서, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 점유자 관계 확인. 오름에듀와 주식회사 오름에듀테크의 실제 관계, 사용 부분 및 중복 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 박예림 배당요구. 2025.04.14 배당요구가 접수됐으나 보증금과 확정일자가 미상이므로 배당요구서와 임대차계약서 원본을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당의 공동담보인 제201호와 후순위 공동담보목록의 매각·배당 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 주변 다세대의 최신 개별 거래와 임대수익·명도비용을 별도로 조사해야 합니다.
- 미납 비용. 관리비·공용부분 체납과 당해세·최우선변제 가능 금액을 관계기관과 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 서류를 직접 확인하고 현장조사를 병행해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸형, 현장은 미확정”
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2022년 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 후순위 근저당·경매·압류는 모두 소멸합니다. 전입일이 확인된 점유자 3건도 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
그러나 결론을 인수 0원의 안전한 물건으로 마무리하기에는 두 가지가 큽니다. 첫째, 오름에듀의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다. 둘째, 공부상 203호와 현황상 403호가 달라 매각 목적물의 실제 위치와 점유 범위를 먼저 확정해야 합니다. 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래도 확인되지 않으므로 가격 메리트도 유보해야 합니다. 등기 권리는 소멸형이지만, 현황 확인 전에는 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없는 C등급 확인형 물건입니다.
