서울중앙지방법원 2025타경939. 서초구 서초동 ‘서초동베스트원주건축물’ 제1동 지하 1층 비102호입니다. 건축물의 분류는 다세대이지만, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사건원종합건설이며, 2022년 10월 7일 수협은행 근저당권 720,000,000원이 설정된 뒤 문영애 근저당권 816,000,000원과 저축은행 공동 근저당권 2,000,000,000원이 순차적으로 설정됐습니다.
말소기준권리는 2022년 10월 7일 수협은행 근저당권입니다. 이후의 근저당권과 2025년 3월 19일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 보면 단순하지만, 이 사건의 승부처는 등기부 밖의 점유관계입니다. 확인된 전입 3건은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없지만, 오름에듀는 전입일 자체가 확인되지 않아 별도 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경939 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 제1동 제지1층 제비102호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(다세대) · 지하 1층 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사건원종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 901,000,000원 / 576,640,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 3,111,700,574원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 표시 확인 | 공부상 비102호 · 현황상 102호 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준인 수협은행 근저당권을 포함해 문영애 근저당권, 저축은행 공동 근저당권 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 결론은 등기 권리와 현재 확인된 점유자료를 기준으로 한 산정이며, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유관계까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 3건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 점유자 | 전입·신고 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BAIK ARAN | 2024.03.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박예림 | 2024.09.02 | 미상 | 2025.04.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오름에듀 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 오름에듀테크 | 2023.11.26 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 64%가 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가는 576,640,000원으로 감정가 901,000,000원의 64%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 대상은 일반 아파트가 아니라 지하 1층 근린생활시설입니다. 총 6세대 규모의 서초동BESTONE은 2022.09.01 준공됐고, 이 사건은 이미 2회 유찰됐습니다. 지하층·근린생활시설·소규모 집합건물이라는 특성을 함께 반영해야 하므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차·2회 유찰 | 64% | 576,640,000원 | 2,967,526,400원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 51% | 461,312,000원 | 3,081,701,120원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 41% | 369,049,600원 | 3,172,917,094원 | 0원* |
④ 예상배당표 (매각가 576,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,166,400원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 720,000,000원 | 568,473,600원 |
| 2. 근저당 · 문영애 | 816,000,000원 | 0원 |
| 3. 저축은행 공동 근저당 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 미배당액은 2,967,526,400원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.4%를 적용한 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3호선 남부터미널역 북동측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있습니다.
- 현황 용도. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물 내 지하 1층 비102호이며, 감정 당시 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수 및 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 정방형 평지의 주상용 건부지이며, 서측과 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 공시지가는 ㎡당 7,142,000원입니다.
- 환금성. 서초동BESTONE은 총 6세대 규모이며, 이 사건은 2회 유찰됐습니다. 지하층 근린생활시설은 일반 주거용 호실과 매수층이 달라 현장 상태와 실제 임대수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오름에듀 점유관계. 점유개시일·사업자등록일·임대차계약서·보증금·확정일자를 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 나머지 점유자. BAIK ARAN·박예림·주식회사 오름에듀테크의 실제 점유 여부와 퇴거 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 호수 대조. 공부상 비102호와 현황상 102호가 동일 공간인지 출입구·도면·현황을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 다세대 건물 내 지하 근린생활시설이므로 현재 영업·사용 상태와 향후 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율과 별개로 지하층 근린생활시설의 개별 거래·임대수요·수익성을 조사해야 합니다.
- 미납 비용. 관리비와 공용부분 체납액, 당해세 및 점유 이전에 필요한 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 점유는 미확정”
이 사건의 등기 권리 구조는 명확합니다. 수협은행 근저당권이 말소기준이고 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 오름에듀의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태가 남습니다.
가격 역시 감정가 901,000,000원에서 2회 유찰돼 576,640,000원까지 내려왔다는 사실만으로 판단할 수 없습니다. 대상은 지하 1층 근린생활시설이고 총 6세대 규모의 소규모 집합건물입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기상 소멸 구조는 확인, 점유관계와 가격 적정성은 보류”입니다. 오름에듀의 임차관계와 현황 호수, 실제 이용상태를 확인한 뒤 실질취득액과 입찰가를 다시 계산해야 합니다.
