서울중앙지방법원 2025타경939. 서초구 서초동 1603-71 ‘서초동베스트원주건축물’ 제1동 지하 1층 비102호입니다. 사건 분류는 다세대이고, 감정평가의 이용상태에는 근린생활시설과 다세대주택 항목이 함께 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사건원종합건설이며, 소유권보존과 동시에 2022년 10월 7일 수협은행의 채권최고액 720,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 수협은행 근저당이 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 문영애 근저당과 주식회사신한저축은행 근저당, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 문제는 점유관계입니다. 현황조사에는 BAIK ARAN, 박예림, 오름에듀, 주식회사 오름에듀테크가 확인됩니다. 이 중 전입일이 확인된 3건은 모두 말소기준권리인 2022년 10월 7일보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리됩니다. 그러나 오름에듀는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 ‘대항력 있음’이라고도, ‘없음’이라고도 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경939 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 지1층 비102호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물 내 지1층 비102호 |
| 소유자 | 주식회사건원종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 901,000,000원 / 369,049,600원 (4회 유찰 · 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 3,111,700,574원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.07 수협은행 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 호수 표시 | 공부상 ‘비102호’ · 현황상 ‘102호’ |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2022년 10월 7일 수협은행 근저당입니다. 문영애의 816,000,000원 근저당과 주식회사신한저축은행의 2,000,000,000원 근저당은 모두 기준권리 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 2025년 3월 19일 수협은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 3건은 후순위, 1건은 판정 미상
| 성명 / 명칭 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| BAIK ARAN | 2024.03.29 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예림 | 2024.09.02 | 2025.04.14 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 오름에듀 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 오름에듀테크 | 2023.11.26 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
BAIK ARAN, 박예림, 주식회사 오름에듀테크는 전입일이 모두 2022년 10월 7일보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 반면 오름에듀는 전입일 자체가 확인되지 않아 선·후순위 판정이 불가능합니다. 보증금과 확정일자 역시 확인되지 않으므로 우선변제 여부와 인수 가능성까지 최종 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰이 곧 ‘시세 할인’은 아니다
감정가는 901,000,000원, 현재 최저매각가는 369,049,600원입니다. 4회 유찰을 거쳐 최저가는 감정가의 40.96%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 295,239,680원, 그 다음은 236,191,744원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 가격을 직접 비교할 실거래 표본이 없습니다. 따라서 감정가 대비 41%라는 숫자만 보고 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다. 서초동BESTONE은 6세대 규모이고, 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.9회입니다. 현재 사건은 이미 그보다 많은 4회 유찰 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 369,049,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,966,694원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 720,000,000원 | 363,082,906원 |
| 2. 근저당 · 문영애 | 816,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 3,536,000,000원에 대해 현재 회차에서 채권자 배당은 363,082,906원, 미배당은 3,172,917,094원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3호선 남부터미널역 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물이며, 도시가스 개별난방·위생 및 급배수·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 주상용 건부지이며, 서측과 동측으로 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 7,142,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 서초동BESTONE은 총 6세대, 2022.09.01 준공으로 제시돼 있습니다. 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회이며 이 사건은 현재 4회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오름에듀 임대차 원문 확인. 전입일·보증금·확정일자·점유개시 시점을 확인하기 전에는 인수 0원을 확정값으로 보지 않아야 합니다.
- 호수 동일성 확인. 공부상 표시는 ‘비102호’, 현황상 표시는 ‘102호’로 기재돼 있으므로 현장과 집행서류를 대조해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 사건 분류는 다세대지만 감정 이용상태에는 근린생활시설과 다세대주택 항목이 함께 존재합니다. 대상 호의 실제 사용형태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 가격은 실거래로 재검증. 감정가 대비 40.96%라는 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 동일·유사 물건의 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재 사건 유찰 횟수 4회는 제공된 건물 경매 통계 평균 2.9회보다 많습니다. 점유·용도·지하층·시장성 요인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표의 한계. 집행비용·채권최고액 기준 계산이며 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “감정가 41%”보다 먼저 볼 것은 미상 점유자다
이 사건의 등기부 구조만 놓고 보면 말소기준이 명확합니다. 2022년 10월 7일 수협은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 그러나 현황조사의 오름에듀는 전입일·보증금이 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았습니다.
가격도 같은 원칙이 필요합니다. 감정가 901,000,000원에서 4회 유찰돼 369,049,600원까지 내려온 것은 사실이지만, 비교 가능한 최근 실거래가 없어 이것을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 여기에 총 6세대 규모, 4회 유찰, 지하층 비102호라는 조건까지 겹칩니다. 등기권리는 비교적 단순하지만, 점유와 가격 검증이 끝나지 않은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
