울산지방법원 2025타경1444. 양산시 주진동 ‘양산천년가더힐’ 102동 6층 602호 아파트입니다. 소유자는 주식회사아라마루이며, 등기부상 2024.02.05 소유권보존과 민간임대주택등기가 접수됐고, 같은 날 주식회사우리은행 근저당권이 설정돼 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 비봉기업주식회사의 가압류와 근저당권, 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 권리보다 가격과 임대관계 확인이 더 중요합니다. 알려진 권리 기준 매수인 인수액은 0원이지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고 갑구에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 확인된 보증금·전입일·확정일자 자료가 없으므로 특정 점유자의 대항력을 있다고 단정할 수도, 반대로 없다고 확정할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 금전권리는 소멸 구조

연지새마을금고 근저당권 126,420,000원은 2025.04.15 해지로 이미 말소되어 있습니다. 비봉기업주식회사의 788,100,000원 가압류와 945,600,000원 근저당권은 말소기준 이후 권리이고, 2025.09.19 경매개시결정도 이후 순위입니다. 알려진 금전권리만 놓고 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.

② 임대관계 — 신고 임차인은 없지만 ‘미상’을 지우면 안 된다

따라서 현재 계산상 실질취득액은 최저가 242,000,000원과 동일하지만, 이는 확인된 인수금액이 0원이라는 범위에서의 계산입니다. 민간임대주택등기의 처리와 실제 점유·임대차 현황은 현황조사 및 매각물건명세서 원본을 통해 최종 확인하는 것이 핵심입니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 실거래 상단도 넘는다

양산천년가더힐은 625세대, 2024.01.31 준공 단지입니다. 비교 대상 면적은 73.17㎡이고, 확인된 최근 거래는 2026.04부터 2026.09까지 6건입니다. 최근 12개월 평균은 208,333,333원, 최신 거래는 212,000,000원입니다.

최근 거래 범위는 200,000,000원~215,000,000원인데 현재 최저매각가는 242,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 비율도 116.2%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 기준이 아니라 최근 거래를 기준으로 보면, 현 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 기준점은 달라진다

현재 회차 가격은 최근 실거래 평균을 웃돌지만, 시나리오상 1회 유찰 시 최저가는 193,600,000원, 2회 유찰 시 154,880,000원으로 낮아집니다. 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다. 다만 회차 가격이 낮아져도 임대관계 미상과 민간임대주택등기 확인이라는 권리 점검 항목은 그대로 남습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 총 채권액은 67,005,300,000원, 채권자 배당은 237,812,000원, 미배당은 66,767,488,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 우리은행 근저당에는 같은 날 채권최고액 111,600,000원으로 변경된 등기가 별도로 있으므로 실제 배당계산은 원본 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 주진동 소재 웅상도서관 서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설·나지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며 단지 내부 및 외부 가로망 상태는 보통입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역, 광로3류 및 중로2류 접합, 가축사육제한구역입니다. 공시지가는 545,800원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성 참고. 625세대, 2024.01.31 준공 단지이며 최근 73.17㎡ 거래 6건이 200,000,000원~215,000,000원 범위에서 확인됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현재 가격부터 재검토. 최저가 242,000,000원은 최근 12개월 평균 208,333,333원의 116.2%입니다. 신건 단계에서는 가격 메리트를 전제로 접근하기 어렵습니다.
• 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자를 확인해 대항력 가능성을 별도로 판정해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 말소·승계에 어떤 영향을 주는지 매각물건명세서와 원본 등기에서 확인해야 합니다.
• 우리은행 근저당 변경등기 대조. 최초 채권최고액 65,271,600,000원과 변경등기의 111,600,000원 기재가 배당 시뮬레이션과 일치하지 않으므로 실제 유효 채권최고액을 확인해야 합니다.
• 유찰 시 가격 시나리오. 1회 유찰 시 193,600,000원, 2회 유찰 시 154,880,000원으로 계산됩니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원보다 먼저, 116.2%를 보라”

이 사건은 등기상 알려진 금전권리만 보면 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 현재 최저매각가 242,000,000원은 최근 12개월 평균 208,333,333원의 116.2%이고, 최신 거래 212,000,000원과 최근 최고 거래 215,000,000원도 넘어섭니다. 따라서 신건 단계의 핵심은 ‘권리가 소멸하느냐’보다 최근 실거래보다 높은 가격을 감수할 이유가 있는가입니다.

동시에 감정평가상 임대관계 미상, 민간임대주택등기, 우리은행 근저당 변경등기와 배당계산의 불일치가 남아 있습니다. 가격은 최근 시세 이상이고, 임대관계는 확인이 끝나지 않은 상태이므로 현 회차에서는 보수적인 권리·가격 검증이 필요한 사건입니다.