울산지방법원 2025타경1444. 경상남도 양산시 주진동 양산천년가더힐 103동 3층 304호 아파트입니다. 말소기준은 2024.02.05. 주식회사우리은행 근저당권이며, 이후 비봉기업주식회사의 가압류와 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 신고는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 등기부에는 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 기재돼 있고, 감정평가 내용에서도 임대관계는 미상으로 표시돼 있습니다. 따라서 가격 판단과 별개로 이 등기와 실제 점유·임대관계는 입찰 전 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 가격 자체는 신건 1.83억이 최근 거래대보다 뚜렷하게 높은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1444 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 103동 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.654㎡ · 20층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 788,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2024.02.05. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 1번 근저당권 변경등기로 채권최고액 87,600,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있으며, 2024.07.01. 신괴정새마을금고 근저당권은 2025.03.20. 이미 말소됐습니다. 이후 비봉기업주식회사의 가압류 788,100,000원과 근저당권 945,600,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 1.83억은 최근 거래대보다 높다
양산천년가더힐은 625세대, 2024.01.31. 준공 단지입니다. 동일 평형 전용 59.65㎡의 최근 12개월 거래는 4건이며 평균은 164,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.09. 166,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.65㎡ | 18 | 166,000,000원 |
| 2026.08 | 59.65㎡ | 5 | 159,000,000원 |
| 2026.08 | 59.65㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 59.65㎡ | 6 | 164,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 164,750,000원 |
최근 거래 범위는 159,000,000원~170,000,000원이고 평균은 164,750,000원입니다. 현재 최저가 183,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.1%로 약 18,250,000원 높습니다. 최신 거래 166,000,000원과 비교해도 17,000,000원 높습니다. 따라서 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,271,600,000원 | 179,638,000원 |
| 2. 가압류 · 비봉기업주식회사 | 788,100,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 비봉기업주식회사 | 945,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준 총 채권액은 67,005,300,000원, 채권자 예상배당은 179,638,000원, 미배당액은 66,825,662,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 주진동 웅상도서관 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·나지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 20층 건물 내 3층 304호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 설비가 돼 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 건부지로 이용 중이며 단지 내부·외부 가로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 광로3류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 545,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 현재 최저가 183,000,000원은 최근 12개월 평균 164,750,000원과 최신 거래 166,000,000원보다 높습니다. 신건 가격을 할인 매수로 해석하지 않아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 146,400,000원, 2회 유찰 시 117,120,000원으로 제시돼 있습니다. 현재 단지 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다.
- 점유·임대관계. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이고 민간임대주택등기가 있으므로 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
- 근저당 변경 확인. 2024.02.05. 1번 근저당권 변경등기에 채권최고액 87,600,000원·공동담보 해제가 기재돼 있으므로 배당 관련 원본과 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 별개”
이 물건은 임차인 신고가 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 감정가와 최저가가 183,000,000원으로 같아 아직 할인되지 않았고, 최근 동일 평형 평균 164,750,000원의 111.1%입니다. 최신 거래 166,000,000원과 최근 최고 170,000,000원도 모두 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 인수보다 최근 실거래보다 높은 신건 가격입니다. 민간임대주택등기와 미상으로 표시된 임대관계까지 원본에서 확인한 뒤 가격을 판단하는 접근이 필요합니다.
