울산지방법원 2025타경1444. 경상남도 양산시 주진동 ‘양산천년가더힐’ 106동 2층 204호 아파트입니다. 등기부상 소유자는 주식회사아라마루이고, 말소기준권리는 2024.02.05. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 최초 채권최고액 65,271,600,000원으로 등기됐으나 같은 날 변경등기에서 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 이후 비봉기업주식회사 및 주택도시보증공사의 가압류와 비봉기업주식회사의 후순위 근저당, 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석에서 놓치면 안 되는 부분이 하나 있습니다. 갑구에는 민간임대주택등기가 있고, 감정요항표의 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인 조사 내역은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이지만, 현장 점유관계와 임대차 현황은 입찰 전 별도 확인하는 편이 안전합니다. 가격 측면에서도 신건 최저가가 제공된 최근 거래 표본보다 높아, 권리만 보고 서두를 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1444 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 106동 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 19층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 비봉기업주식회사 / 788,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.02.05. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2024.07.01. 연지새마을금고 근저당권은 2025.04.15. 해지로 이미 말소됐고, 2025년 비봉기업주식회사 가압류·근저당권, 주택도시보증공사 가압류 및 2025.09.19. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 267,000,000원, 최근 표본 평균 190,900,000원
양산천년가더힐의 제공된 최근 거래는 총 10건입니다. 최근 12개월 평균은 190,900,000원, 최신 거래는 2026.09. 166,000,000원입니다. 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 139.9%로 제시돼 있습니다. 다만 비교 대상 면적은 84.9976㎡인데 실제 최근 거래 표본은 59.65㎡와 73.17㎡로 구성돼 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.65㎡ | 18 | 166,000,000원 |
| 2026.09 | 73.17㎡ | 7 | 212,000,000원 |
| 2026.08 | 59.65㎡ | 5 | 159,000,000원 |
| 2026.08 | 59.65㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 59.65㎡ | 6 | 164,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 18 | 207,000,000원 |
| 2026.04 | 73.17㎡ | 16 | 207,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 190,900,000원 |
제공된 거래 범위는 159,000,000원~215,000,000원이고, 신건 최저가 267,000,000원은 이 표본의 최고 거래가보다도 높습니다. 다만 면적 일치 표본이 아니므로 이를 대상 호수의 직접 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 자료만으로는 신건 가격을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,538,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,271,600,000원 | 262,462,000원 |
| 2. 가압류 · 비봉기업주식회사 | 788,100,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 비봉기업주식회사 | 945,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 267,000,000원 가정 시 집행비용 4,538,000원을 제외한 262,462,000원이 선순위 주식회사우리은행 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게는 배당이 남지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 주진동 소재 웅상도서관 서측 인근. 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설·나지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 106동은 19층 건물이며 본건은 2층 204호입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 광로3류와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 545,800원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 양산천년가더힐은 625세대이며 준공일은 2024.01.31.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 현황 재확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이고 민간임대주택등기가 존재합니다. 현황조사·매각물건명세서·점유자를 다시 확인하세요.
- 가격 비교의 한계 확인. 최근 10건 거래는 59.65㎡·73.17㎡이고 비교 기준 면적 84.9976㎡와 일치하지 않습니다. 동일 면적 또는 유사 면적 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 신건 가격 점검. 현재 최저가 267,000,000원은 제공된 최근 12개월 거래 평균 190,900,000원의 139.9%입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 213,600,000원, 2회 유찰 시 170,880,000원으로 제시돼 있습니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다.
- 선순위 근저당 변경등기. 우리은행 근저당은 최초 65,271,600,000원으로 설정됐으나 같은 날 변경등기에 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제가 기재돼 있으므로 원문 등기사항을 직접 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후의 가압류와 후순위 근저당권 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 갑구의 민간임대주택등기와 감정요항표의 임대관계 미상 표시는 현황 확인이 필요한 대목입니다.
가격도 마찬가지입니다. 현재 최저가 267,000,000원은 제공된 최근 12개월 거래 평균 190,900,000원의 139.9%이고 최신 거래 166,000,000원보다도 높습니다. 다만 비교 거래가 대상 면적과 일치하지 않아 이 숫자를 직접 시세로 단정해서도 안 됩니다. 현재 자료가 말해주는 핵심은 단순합니다. 등기상 인수는 0원이지만, 신건 가격을 싸다고 볼 근거는 없고 임대차 현황과 동일 면적 시세를 추가 확인해야 합니다.
