서울중앙지방법원 2026타경100074. 본건은 등기상 서울 종로구 연지동 119 ‘케니스토리인종로5가’ 지상층 204호이고, 감정평가상 숙박시설(객실: 방1·욕실1)로 이용 중인 물건입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 143,000,000원으로 신건입니다. 등기상 소유자는 주식회사빌더스플래닝이고, 2020.06.26. 성가신용협동조합의 채권최고액 372,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이 근저당 이후의 국세 압류, 경매개시결정, 종로구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순위 자체보다 점유관계입니다. 현황조사에는 ‘Five Hotel’, 매각물건명세서에는 ‘호텔’이라는 점유·임차 관련 기재가 각각 존재하지만 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 대항력 있는 임차인이라고 단정해서도 안 되고, 반대로 인수액이 0원이라고 확정해서도 안 됩니다. 현재 상태에서의 판정은 “대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 승계 여부 미확정”이 정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100074 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 연지동 119 케니스토리인종로5가 지상층 204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(객실: 방1·욕실1) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상9층 · 사용승인 2018.12.24 |
| 소유자 | 주식회사빌더스플래닝 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성가신용협동조합 / 340,186,052원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.26. 성가신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 372,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 말소형, 점유는 미확정
말소기준은 2020.06.26. 설정된 성가신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 본건 외 케니스토리인종로5가 제308호·제401호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 2025.04.21. 국 압류, 2026.01.14. 임의경매개시결정, 2026.02.23. 종로구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2019년 신탁등기는 2020.06.26. 이미 말소됐고, 2024.12.20. 종로구 압류도 2025.01.24. 해제·말소된 상태입니다.
② 점유·임차 확인 — 보증금 확인 전 인수 0원 단정 금지
| 기재 명칭 | 이용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Five Hotel | 호텔 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 호텔 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
현황조사와 매각물건명세서에 서로 다른 명칭으로 기재되어 있어 두 기재가 동일한 점유관계를 가리키는지까지도 원본 대조가 필요합니다. 특히 보증금과 전입시점이 확인되지 않은 상태에서는 배당표의 ‘매수인 인수 0원’ 수치를 확정적 권리분석 결과로 받아들이면 안 됩니다. 점유자의 법적 성격과 보증금 확인이 실질취득가를 결정하는 선행조건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 2. 근저당 · 성가신용협동조합 | 372,000,000원 | 140,198,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 372,000,000원 중 140,198,000원이 배당되고, 미배당은 231,802,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이며, 점유자 보증금이 미상인 만큼 실제 인수관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 숙박시설로 이용 중이며 객실은 방1·욕실1 구조입니다. 등기상 명칭은 케니스토리인종로5가이고 현황에서는 “파이브호텔 종로”로 통칭되고 있습니다.
- 입지. 서울특별시 종로구 효제동 소재 서울효제초등학교 북서측 인근이며, 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 노선버스정류장 및 남측 인근 지하철 1호선 종로5가역이 소재합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형, 서측 세로한면 도로와 접합니다. 공시지가는 6,000,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일 2018.12.24, 지하2층/지상9층 철근콘크리트구조 건물이며 위생급배수·승강기·소화전·스프링클러·화재경보·냉난방설비가 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 호수와 현황 문패호수의 차이는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 신분 확인. Five Hotel·호텔 기재가 실제 임차인인지, 운영주체인지, 동일 점유관계의 중복표시인지 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 전입·보증금 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 이 세 항목 확인 전에는 대항력·우선변제·매수인 승계를 확정하지 마세요.
- 호수 동일성 확인. 공부상 제204호와 현황 제3층 제308호가 동일 목적물인지 건축물 현황도·출입문 내부 표기·관리자 확인을 함께 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 성가신용협동조합 근저당은 본건 외 제308호·제401호와 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 등기와 배당관계를 원본에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 숙박시설 이용 확인. 현황 이용은 숙박시설입니다. 입찰 목적과 실제 사용계획이 해당 이용상태와 맞는지 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 계산의 매수인 인수 0원은 보증금 미상 점유관계까지 확정한 결론이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요소도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 목적물을 직접 대조하세요.
맺으며 — “말소형 등기 ≠ 인수 0원 확정”
이 사건의 등기구조만 보면 비교적 단순합니다. 2020.06.26. 성가신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 압류와 경매등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매의 실질 위험은 등기부 밖에서 생길 수 있습니다. 현재는 호텔 관련 점유·임차 기재가 2건 존재하면서 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 여기에 공부상 204호와 현황 제3층 308호가 다르다는 목적물 특정 이슈도 겹칩니다.
따라서 이 물건은 최저가 143,000,000원만 보고 단순한 ‘인수 0원 신건’으로 접근할 사건이 아닙니다. 점유자의 법적 지위와 보증금, 그리고 204호와 현황 308호의 동일성 확인이 선행돼야 실질취득가와 명도위험을 계산할 수 있습니다. 권리순위는 정리형이지만, 입찰 전 확인해야 할 핵심 사실이 남아 있는 사건입니다.
