서울중앙지방법원 2026타경100074. 종로구 연지동 케니스토리인종로5가의 숙박시설 객실로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 주식회사빌더스플래닝이고, 2020.06.26. 설정된 성가신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 372,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후의 국세 압류, 임의경매개시결정, 종로구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건을 단순한 “후순위 권리 소멸형”으로만 보면 위험합니다. 현황조사에는 Five Hotel이 호텔로 점유하는 것으로 기재되어 있고, 매각물건명세서에는 호텔의 주거 사용 표기가 있습니다. 두 기록 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 우선변제 여부와 낙찰 후 인수금액도 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100074 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 연지동 119 케니스토리인종로5가 지상층401호 |
| 도로명 | 서울특별시 종로구 창경궁로16가길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(객실: 방1, 욕실1) |
| 소유자 | 주식회사빌더스플래닝 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성가신용협동조합 / 340,186,052원 |
| 말소기준 | 2020.06.26. 성가신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 372,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.01.14. 아시아신탁주식회사로의 신탁등기가 있었으나 2020.06.26. 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 같은 날 성가신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2026.01.09. 국 압류, 2026.01.14. 임의경매개시결정, 2026.02.23. 종로구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
근저당은 제204호·제308호와 공동담보로 등기돼 있으며, 2023.10.30. 계약인수에 따라 채무자가 주식회사트루누아로 변경된 기록이 있습니다. 현재 회차 매각대금 129,000,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용을 제외한 126,394,000원이 근저당권자에게 배당되고 245,606,000원이 미배당으로 남습니다.
② 점유·임차관계 — 가장 먼저 확인할 부분
| 점유 표기 | 이용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Five Hotel | 호텔 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 호텔 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 — 신건 1.29억, 시세 메리트는 단정 금지
감정가와 현재 최저매각가는 모두 129,000,000원입니다. 그러나 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 129,000,000원 | 126,394,000원 | 245,606,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 103,200,000원 | 100,955,200원 | 271,044,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 82,560,000원 | 80,673,920원 | 291,326,080원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 이 미배당은 근저당 채권자의 잔존채권으로, 그 자체가 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 임차보증금 승계 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 1. 근저당 · 성가신용협동조합 | 372,000,000원 | 126,394,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 372,000,000원 중 126,394,000원이 배당되고, 245,606,000원이 미배당입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 숙박시설로 이용 중이며 객실은 방1·욕실1 구조입니다. 등기상 명칭은 케니스토리인종로5가이고 현황에서는 “파이브호텔 종로”로 통칭하고 있습니다.
- 입지. 서울특별시 종로구 효제동 소재 서울효제초등학교 북서측 인근으로, 주변은 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 노선버스정류장과 남측 인근 지하철 1호선 종로5가역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층·지상9층 건물이며 사용승인일은 2018.12.24.입니다.
- 설비. 위생 급배수, 승강기, 소화전, 스프링클러, 화재경보, 냉난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 토지로, 토지면적 353.7㎡·공시지가 6,000,000원/㎡이며 서측으로 세로한면 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·율곡로 지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역·서울도심 등에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. Five Hotel과 호텔 표기가 실제로 동일 점유주체인지, 운영주체와 계약관계가 무엇인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 전입·보증금 확인. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서 원본과 주민등록·사업자 관련 점유자료를 대조해야 합니다.
- 호수 동일성 확인. 공부상 제401호와 현황 제5층 제511호가 다릅니다. 건축물 현황도·건물관리자 확인·출입문 내부 표기를 현장에서 맞춰보는 절차가 필요합니다.
- 공동담보 확인. 성가신용협동조합 근저당은 제204호·제308호와 공동담보입니다. 다른 공동담보 물건의 진행 및 배당 상황도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 동일 용도의 최근 실거래 비교값이 없어 129,000,000원이 싼지 비싼지 단정할 수 없습니다. 숙박시설의 실제 수익성과 개별 객실 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 목적물을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 점유는 단순하지 않다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.06.26. 성가신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 압류와 경매개시결정이 소멸하기 때문입니다. 그러나 등기상 후순위 권리가 사라진다는 사실과 임차보증금 인수 위험이 없다는 판단은 별개입니다. 현재 확인되는 점유 기록에는 전입일·보증금이 없어 대항력을 확정할 수 없고, 공부상 401호와 현황 511호가 다르다는 실무상 확인 과제도 있습니다.
감정가와 최저가는 129,000,000원으로 동일한 신건이지만, 시세 비교 자료가 없어 가격 메리트도 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 말소기준 자체보다 점유자 임대차관계, 실제 인수 가능액, 호수 동일성, 그리고 숙박시설 가격 검증을 먼저 끝내야 하는 사건으로 보는 편이 타당합니다.
