서울중앙지방법원 2026타경100074. 종로구 연지동 케니스토리인종로5가의 집합건물로, 감정평가상 숙박시설로 이용 중이며 객실은 방1·욕실1 구조입니다. 등기부상 소유자는 주식회사빌더스플래닝이고, 2020.06.26 설정된 성가신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 372,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이 되며 이후 국세 압류, 임의경매개시결정, 종로구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 구조만 보면 기준권리 이후의 부담은 정리되는 형태지만, 이번 사건은 그것만으로 “인수 0원 확정”이라고 단정하기 어렵습니다. 현황조사에는 Five Hotel, 매각물건명세서에는 호텔이 점유·임차 관련 내용으로 기재되어 있고, 두 기재 모두 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100074 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 연지동 119 케니스토리인종로5가 지상층308호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 숙박시설(객실: 방1, 욕실1) |
| 소유자 | 주식회사빌더스플래닝 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성가신용협동조합 / 340,186,052원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 호수 확인 | 공부상 제308호 · 현황 제4층 제404호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.06.26 성가신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 372,000,000원이고, 등기부에는 공동담보로 케니스토리인종로5가 제204호와 제401호도 기재되어 있습니다. 2023.10.30에는 근저당권의 채무자가 주식회사트루누아로 변경되었고, 이후 2025.04.21 국세 압류, 2026.01.14 임의경매개시결정, 2026.02.23 종로구 압류가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력은 ‘미상’
| 기재명 | 이용 | 근거 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Five Hotel | 호텔 | 현황조사 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 호텔 | 주거 | 매각물건명세서 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 기재 모두 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않고 보증금도 미상입니다. 따라서 대항력 有라고 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 배당계산에는 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있지만 이는 알려진 배당항목을 기준으로 한 값이며, 실제 응찰 전에는 매각물건명세서와 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
③ 호수 불일치 — 공부 308호, 현황 4층 404호
감정평가에서는 공부상 호수가 제308호인 반면 현황 문패는 제4층 제404호로 확인됐습니다. 다만 건축물 현황도, 건물관리자의 호수 확인, 출입문 내부에 표기된 공부상 호수 등을 통해 목적물 위치 확인이 가능한 상태라는 의견이 기재되어 있습니다. 등기사항전부증명서상 명칭은 케니스토리인종로5가이고 현황에서는 파이브호텔 종로로 통칭됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,802,000원 |
| 1. 근저당 · 성가신용협동조합 | 372,000,000원 | 140,198,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 143,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 기준 미배당은 231,802,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 점유자의 실제 권리가 확인되면 배당 및 인수관계가 달라질 수 있습니다.
신청채권자의 청구액은 340,186,052원이며, 현재 회차에서는 예상배당 140,198,000원으로 전액 만족되지 않습니다. 1회 유찰 시 매각가 114,400,000원, 2회 유찰 시 91,520,000원으로 내려가고, 신청채권자 예상배당도 각각 111,998,400원, 89,472,640원으로 감소합니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 최저매각가 143,000,000원이 시세보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 100%의 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 숙박시설로 이용 중이며 객실은 방1·욕실1 구조입니다.
- 입지. 서울특별시 종로구 효제동 소재 서울효제초등학교 북서측 인근이며, 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 노선버스정류장 및 남측 인근 지하철 1호선 종로5가역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층·지상9층 건물이며 사용승인일은 2018.12.24입니다.
- 설비. 위생 급배수·승강기·소화전·스프링클러·화재경보·냉난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역에 위치하며 토지면적은 353.7㎡, 공시지가는 6,000,000원/㎡입니다.
- 도로. 사다리형 유사 토지로 숙박시설 건부지로 이용 중이며 서측으로 세로한면의 도로와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 권리 확인. Five Hotel 및 호텔 기재의 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 최종 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 대항력 미상. 현재 정보만으로 대항력 유무를 확정하지 말고, 선순위 대항력 및 미배당 보증금 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 호수 대조. 공부상 308호와 현황 4층 404호가 상이하므로 건축물 현황도·내부 호수 표기·관리자 확인을 함께 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 공동담보에 제204호·제401호가 기재되어 있으므로 관련 배당관계도 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 현재 숙박시설로 이용 중이므로 입찰 목적에 맞는 이용 가능 여부와 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태이므로 감정가나 유찰률만으로 적정 응찰가를 결정하지 말고 별도의 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “실제 인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 물건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2020.06.26 성가신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 현황조사와 매각물건명세서에 점유·임차 관련 기재가 존재하고, 핵심 요소인 전입신고일·보증금·확정일자가 미상입니다. 여기에 공부상 308호와 현황 4층 404호의 호수 차이까지 있습니다.
따라서 현재 배당계산상 매수인 인수액이 0원이라고 해서 곧바로 권리상 완전 무위험으로 평가할 수는 없습니다. 먼저 점유자의 대항력과 보증금, 목적물 위치를 확정한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 최근 실거래 비교값도 확인되지 않은 만큼, 현재 1.43억이 시세보다 싸다는 결론 역시 유보하는 것이 맞습니다.
