수원지방법원 2025타경57160. 경기도 화성시 능동 동탄헤리움의 근린시설입니다. 감정평가상 제1층 제105호 외 2개 호수는 주점·부동산·복권판매점으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 한규순이고, 2021.03.29 소유권을 거래가액 720,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 북부천새마을금고가 채권최고액 1,206,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다.
이후 2021.05.06 같은 북부천새마을금고의 채권최고액 252,000,000원 근저당이 추가됐고, 2025.07.31 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 확인된 임차인들도 모두 말소기준일 이후 전입했습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57160 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 1층105호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄하나1길 61 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(주점) · 근린생활시설(부동산) · 근린생활시설(복권판매점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하3층/지상20층 · 사용승인일 2017.08.09 |
| 소유자 | 한규순 |
| 감정가 / 최저가 | 461,000,000원 / 461,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부천새마을금고 / 1,258,643,550원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.03.29 북부천새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 1,206,000,000원이고, 동탄헤리움 제1층 제108호와 제109호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2021.05.06 설정된 채권최고액 252,000,000원 근저당과 2025.07.31 경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다. 2026.03.23 화성시 압류는 2026.06.15 해제돼 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정우 | 동탄헤리움105호 49.1400㎡ | 2021.06.23 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박만규 | 108호 49.1400㎡ | 2023.09.05 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동진 | 헤리움오피스텔 상가동 109호 49.5870㎡ | 2022.03.03 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
세 임차인의 전입일은 각각 2021.06.23, 2023.09.05, 2022.03.03으로 모두 말소기준일인 2021.03.29보다 늦습니다. 따라서 세 사람 모두 대항력이 없고, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 이정우는 2025.10.01, 박만규는 2025.09.29, 김동진은 2025.08.18 각각 배당요구를 했습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 461,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 461,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 461,000,000원입니다.
다만 이 가격을 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가나 최저매각가만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 근린시설은 실제 임대수익, 공실 가능성, 호별 점유상태와 매매사례를 함께 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 461,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,010,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 북부천새마을금고 | 1,206,000,000원 | 453,990,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 북부천새마을금고 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,458,000,000원 중 예상 채권자 배당액은 453,990,000원, 미배당은 1,004,010,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능동고등학교 북측 인근이며, 각종 근린생활시설·오피스텔·업무시설·아파트단지가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 각종 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로서 주점·부동산·복권판매점으로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측·북동측·남동측으로 각각 중로변에 접해 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 비행안전제6구역 및 성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 대지 6,487.8㎡, 공시지가 3,757,000원/㎡, 평지의 가로장방형 토지입니다.
- 건물. 지하3층/지상20층 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·소방·전기·엘리베이터·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 회차별 자금 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 461,000,000원 | 453,990,000원 | 1,004,010,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 368,800,000원 | 362,836,800원 | 1,095,163,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 295,040,000원 | 290,109,440원 | 1,167,890,560원 | 0원 |
유찰 여부와 관계없이 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 차이는 낙찰가와 채권자 배당액입니다. 다만 실거래 비교자료가 없는 만큼 368,800,000원이나 295,040,000원이 곧 적정가라는 의미는 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 105호 임차인. 이정우의 전입일은 2021.06.23으로 말소기준일 2021.03.29 이후입니다. 대항력 없음과 배당요구 사실을 원본에서 최종 대조하세요.
- 108·109호 관계. 등기상 공동담보와 감정평가상 제105호 외 2개 호수 구조가 확인되므로 매각 대상의 범위와 각 호수 현황을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 감정가·최저가는 461,000,000원이며 직접 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 신건 가격을 곧바로 저가로 보지 마세요.
- 상가 수익성. 현재 이용상태가 주점·부동산·복권판매점으로 확인되는 만큼 실제 임대차 조건과 공실 가능성, 관리비를 확인하세요.
- 배당. 현재 회차 예상 미배당은 1,004,010,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 인수금액을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.03.29 북부천새마을금고 근저당이고, 확인된 이정우·박만규·김동진은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 쪽은 결론을 서두를 수 없습니다. 신건 최저가는 461,000,000원이지만 이를 최근 실거래와 직접 비교할 자료가 없기 때문입니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성만으로 가격 메리트까지 확장해 해석하면 안 되는 근린시설입니다. 현재 확인되는 결론은 명확합니다. 인수 0원, 대항력 임차인 없음. 다만 적정 응찰가는 별도의 시세·임대수익 검증이 필요합니다.
