수원지방법원 2025타경57160. 화성시 능동 동탄헤리움 1층 108호 근린시설입니다. 현재 소유자는 한규순이며, 2021.03.29. 거래가액 720,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 북부천새마을금고가 채권최고액 1,206,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2021.05.06. 같은 북부천새마을금고의 채권최고액 252,000,000원 근저당이 추가됐으며, 두 근저당 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유·임차 관계에서는 이정우, 박만규, 김동진 3명이 확인됩니다. 각각 전입신고일이 2021.06.23., 2023.09.05., 2022.03.03.으로 말소기준인 2021.03.29.보다 늦습니다. 따라서 세 임차인은 모두 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 이 중 108호의 박만규는 보증금 20,000,000원, 월 1,200,000원의 임대차로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57160 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 1층108호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태상 근린생활시설 |
| 소유자 | 한규순 (2021.03.29. 소유권이전 · 거래가액 720,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 461,000,000원 / 461,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부천새마을금고 / 1,258,643,550원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역(화성동탄(1)) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.03.29. 을구 1번 북부천새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 2번 근저당과 2025.07.31. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.03.23. 화성시 압류는 2026.06.15. 해제로 이미 말소됐습니다. 과거 신탁등기 역시 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정우 | 동탄헤리움105호 49.1400㎡ | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 2021.06.23 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 박만규 | 108호 49.1400㎡ | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 2023.09.05 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 김동진 | 헤리움오피스텔 상가동 109호 49.5870㎡ | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 2022.03.03 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
세 임차인 모두 전입일이 말소기준 2021.03.29. 이후이므로 대항력이 없습니다. 이정우는 2025.10.01., 박만규는 2025.09.29., 김동진은 2025.08.18. 배당요구를 했습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 3명이며, 보증금은 각 20,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 시세보다 ‘싸다’고 단정할 근거가 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 461,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득 역시 461,000,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
특히 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 건물은 지하3층/지상20층, 사용승인일은 2017.08.09.입니다. 주거용 아파트와 달리 상가·근린시설은 임대료, 공실, 업종 적합성, 유동인구에 따라 환금성과 적정가격의 편차가 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 461,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,010,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 북부천새마을금고 | 1,206,000,000원 | 453,990,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 북부천새마을금고 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,458,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 453,990,000원, 미배당은 1,004,010,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 461,000,000원 | 453,990,000원 | 1,004,010,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 368,800,000원 | 362,836,800원 | 1,095,163,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 295,040,000원 | 290,109,440원 | 1,167,890,560원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인 인수형이 아니므로 유찰 시에도 매수인 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 유찰 시 실질취득액도 각 회차 매각가와 동일하게 움직입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능동고등학교 북측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설·오피스텔·업무시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 각종 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 평가 대상 일련번호는 주점·부동산·복권판매점으로 이용됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상20층 건물이며 사용승인일은 2017.08.09.입니다.
- 도로. 북서측·북동측·남동측으로 각각 중로변에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며 비행안전제6구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,757,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 6,487.8㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 108호 점유 확인. 박만규의 전입일은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 실제 인도 시점과 점유 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 보증금 20,000,000원 임차인들이 확인되므로 배당절차상 최우선변제 해당 여부는 원문을 대조해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 을구 근저당은 동탄헤리움 105호·109호가 공동담보로 기재돼 있으므로 배당과 채권잔액을 개별 호수만 떼어 단순 계산하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교가격이 없는 근린시설이므로 감정가 461,000,000원을 그대로 시장가로 보지 말고 주변 상가 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 108호는 보증금 20,000,000원·월 1,200,000원 임대차가 확인됩니다. 실제 계약 존속 여부와 관리비·부가세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.03.29. 북부천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 3명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 신건 최저가가 461,000,000원이지만 이를 비교할 실거래 가격이 제시돼 있지 않고, 용도 역시 주거용이 아닌 근린시설입니다. 따라서 이 사건은 “권리 깨끗 = 가격 메리트”로 연결하기보다, 실제 임대수익과 주변 상가 거래를 확인한 뒤 신건 461,000,000원이 적정한지를 검증하는 접근이 필요합니다.
