수원지방법원 2025타경57160. 등기상 소유자는 한규순이며, 2021.03.29. 소유권을 이전받았습니다. 등기 거래가액은 720,000,000원입니다. 같은 날 북부천새마을금고가 채권최고액 1,206,000,000원의 1순위 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이 사건의 말소기준권리입니다. 이어 2021.05.06. 같은 북부천새마을금고가 채권최고액 252,000,000원의 2순위 근저당을 추가했습니다.
두 근저당에는 동탄헤리움 105호·108호가 공동담보로 함께 기재되어 있습니다. 현재 리포트의 소재지는 1층 109호이며, 감정평가 이용상태 설명에는 105호·108호·109호 세 호수가 함께 언급되어 각각 근린생활시설인 주점·부동산·복권판매점으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 입찰 전에는 공동담보 관계와 각 호수별 점유관계를 원본 서류에서 다시 맞춰보는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57160 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 1층 109호 · 도로명 경기도 화성시 동탄구 동탄하나1길 61 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 105호·108호·109호는 근린생활시설(주점·부동산·복권판매점) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 20층 · 본건 1층 · 사용승인일 2017.08.09. |
| 소유자 | 한규순 · 2021.03.29. 소유권이전 · 등기 거래가액 720,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 461,000,000원 / 461,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 북부천새마을금고 / 1,258,643,550원 |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 공시지가 3,757,000원/㎡ · 토지면적 6,487.8㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 점유관계는 한 번 더 확인
말소기준은 2021.03.29. 북부천새마을금고 근저당권입니다. 2021.05.06. 추가 근저당과 2025.07.31. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로, 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2026.03.23. 화성시 압류는 2026.06.15. 해제로 이미 말소됐습니다.
임차인·점유자 현황
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정우 | 동탄헤리움 105호 49.1400㎡ | 2021.06.23. | 20,000,000원 / 1,300,000원 | 2025.10.01. | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박만규 | 108호 49.1400㎡ | 2023.09.05. | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 2025.09.29. | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동진 | 헤리움오피스텔 상가동 109호 49.5870㎡ | 2022.03.03. | 20,000,000원 / 1,300,000원 | 2025.08.18. | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 미상 · 주거 표기 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
세 명의 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 순위는 단정하지 않았습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다.
② 가격 판단 — 시세보다 싸다고 말할 근거는 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 461,000,000원인 신건입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단하지 않습니다. 따라서 “신건 4.61억이 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 결론은 금지하는 것이 맞습니다.
자료상 유찰 시나리오는 1회 유찰 시 368,800,000원, 2회 유찰 시 295,040,000원입니다. 그러나 이 역시 단지 또는 동일 용도 실거래와 비교된 값이 아니므로, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 저평가라고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 461,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,010,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 북부천새마을금고 | 1,206,000,000원 | 453,990,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 북부천새마을금고 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,458,000,000원 중 453,990,000원이 배당되고, 미배당액은 1,004,010,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이고, 미상 점유자의 권리관계도 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 능동고등학교 북측 인근으로, 각종 근린생활시설·오피스텔·업무시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 각종 노선버스정류장이 있으며, 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 105호·108호·109호 세 호수가 근린생활시설로 이용되고 있으며 주점·부동산·복권판매점이 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측·북동측·남동측으로 각각 중로변에 접합니다.
- 토지규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 중로1류·중로2류에 접하고 비행안전제6구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 건물. 지하 3층·지상 20층 철근콘크리트구조이며 사용승인일은 2017.08.09.입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘점포’로 기재된 점유자의 실제 점유 호수, 전입일, 보증금, 점유개시 시점을 확인해야 대항력과 인수 여부를 확정할 수 있습니다.
- 109호 김동진 점유 확인. 109호에는 김동진이 주거 용도로 기재되어 있고 보증금 20,000,000원·월세 1,300,000원, 전입일 2022.03.03.입니다. 말소기준 뒤 전입이라 자료상 대항력은 없습니다.
- 공동담보 대조. 1·2순위 근저당의 공동담보에 105호·108호가 기재되어 있습니다. 다른 공동담보 부동산의 매각·배당 상황과 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 보완. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 가격 없이 감정가 461,000,000원 또는 유찰 후 가격만 보고 저가라고 판단하지 마십시오.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 점유관계를 실제 입찰 시점에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 기준권리는 단순하지만, 점유와 가격은 아직 열려 있다
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2021.03.29. 북부천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 날짜가 확인되는 이정우·김동진·박만규의 전입은 모두 그 뒤입니다. 2021.05.06. 추가 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
그러나 결론을 ‘권리 완전 안전’으로 닫기에는 한 항목이 남습니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 ‘점포’ 점유자입니다. 이 점유자의 대항력 여부는 현재 자료만으로 판정할 수 없습니다. 여기에 105호·108호가 포함된 공동담보 관계, 그리고 비교 가능한 실거래 가격이 없는 점까지 감안하면, 현 단계의 핵심은 미상 점유관계 확인과 가격 검증입니다. 최저가 461,000,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
