대구지방법원 2026타경100008. 경상북도 경산시 사동 646-1을 소재지로 하는 근린시설 및 토지 경매사건입니다. 등기부상 소유자는 사공지우이며, 2021년 7월 6일 설정된 압량농업협동조합 근저당권(채권최고액 2,210,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 한국캐피탈주식회사의 강제경매개시결정, 경산시의 압류, 압량농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다. 이들 후순위 권리는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.
그런데 이 사건은 단순히 등기부에서 말소되는 권리만 확인하고 입찰하기에는 주의할 사항이 있습니다. 감정평가서에는 근린생활시설 외에도 주택과 황토방의 이용상태가 기재되어 있으며, 경산시 사동뿐 아니라 청도군 이서면 수야리와 각북면 우산리 소재 물건의 현황도 등장합니다. 일괄매각이라는 조건을 고려하면, 매각 대상의 정확한 구성과 각 물건의 점유관계를 분리하여 확인하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100008 (임의경매) |
|---|---|
| 대표 소재지 | 경상북도 경산시 사동 646-1 |
| 도로명주소 | 경상북도 경산시 박물관로1길 26 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 현황 | 599.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 건물 현황 | 근린생활시설 이용 건물: 철근콘크리트구조, 지상 3층 |
| 감정상 기타 이용 | 주택 이용 건물(지상 2층), 황토방 이용 건물(단층) |
| 소유자 | 사공지우 (종전 성명 사공경미, 개명 등기 반영) |
| 감정가 / 최저가 | 2,401,621,200원 / 2,401,621,200원 (신건) |
| 신청채권자 | 압량농업협동조합 |
| 청구금액 | 2,771,600,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.06 압량농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 압량농업협동조합 근저당
핵심은 2021년 7월 6일 설정된 압량농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,210,000,000원이고, 경산시 사동 646-1 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 등기된 강제경매개시결정, 경산시 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
2021년 12월 28일 등기된 국세 관련 압류는 2023년 2월 17일 해제로 이미 말소되었습니다. 다만 과거 압류의 말소와 실제 조세채무의 존재 여부는 구별할 필요가 있습니다. 특히 2025년 10월 23일 경산시 압류가 등기된 만큼, 매각대금에서 우선 배당될 조세채권이 있는지 확인해야 합니다.
② 가격 검토 — 신건 감정가의 적정성은 별도 검증
이 사건의 감정가와 최저매각가는 모두 2,401,621,200원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 출발합니다. 하지만 이 금액이 실제 시장에서 매력적인 가격인지를 판단하려면 매각대상별 가격 분석이 필요합니다.
감정요항표상 근린생활시설은 경산시 사동에 위치하고, 그 외 청도군 소재 토지 및 건물 현황도 별도로 기재되어 있습니다. 따라서 아파트처럼 동일 평형의 실거래 평균만으로 전체 매각가격을 평가할 수 없습니다. 상업용 건물의 임대수익, 토지의 개별 거래가격, 건물의 이용상태 및 일괄매각에 포함되는 자산의 구성을 함께 검토해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 추정 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 2,401,621,200원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 1,921,296,960원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 1,537,037,568원 | 0원 |
각 회차의 가격과 인수액은 제시된 시나리오를 따른 것입니다. 실제 유찰 여부, 차기 매각가격 및 인수관계는 해당 회차의 매각조건과 권리 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 시세를 뒷받침하는 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 신건이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 1회 또는 2회 유찰 후에도 실제 가격 메리트가 발생하는지는 별도의 거래사례와 수익성 검증을 통해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,401,621,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 26,416,212원 |
| 1. 근저당 · 압량농업협동조합 | 2,210,000,000원 | 2,210,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 165,204,988원 |
신건 최저가를 매각대금으로 가정하면 집행비용 26,416,212원을 제외한 뒤 압량농업협동조합의 근저당 채권최고액 2,210,000,000원이 배당되고, 165,204,988원이 소유자 교부액으로 남는 계산입니다.
다만 신청채권자의 청구금액은 2,771,600,000원으로, 배당표에서 사용한 근저당 채권최고액 2,210,000,000원과 다릅니다. 이 표는 근저당 채권최고액을 배당대상 채권액으로 적용한 추정표이지, 신청채권자의 실제 청구금액 전체가 변제된다는 의미가 아닙니다. 실제 피담보채무, 공동담보 관계 및 배당요구 내역에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세·조세채권의 우선순위, 미확인 임차인의 최우선변제 및 실제 배당요구액은 반영되지 않았습니다. 특히 경산시 압류가 등기된 상태이므로 소유자 잔여금은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 경산시 사동 입지. 경산세무서 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트·단독주택·다가구주택이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사되었습니다.
- 교통. 경산시 사동 소재 물건까지 차량 접근이 가능하며, 버스승강장과 간선도로 접근성 등 제반 교통환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 경산시 토지. 지목은 대, 면적은 599.0㎡이며 일반상업지역입니다. 평지·정방형으로 조사되었고 중로한면에 해당합니다. 공시지가는 1,323,000원/㎡입니다.
- 토지이용 규제. 경산시 사동 토지는 제1종지구단위계획구역에 포함되며, 상대보호구역과 가축사육제한구역에도 해당합니다. 중로2류 및 소로1류와 접하는 것으로 조사되었습니다. 실제 건축·용도변경 가능 범위는 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 근린생활시설 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 3층 건물로 조사되었습니다. 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 천정형 시스템 냉·난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 청도군 이서면 수야리. 덕령마을 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·임야 등이 소재합니다. 해당 일련번호 토지는 생산관리지역으로 기재되어 있습니다.
- 청도군 각북면 우산리. 객실마을 북서측 인근으로, 주변에 단독주택·농경지·임야 등이 있습니다. 해당 일련번호 토지는 보전관리지역이며 공장설립제한지역 및 영농여건불리농지 등의 사항이 기재되어 있습니다.
- 주택 및 황토방. 감정요항표에는 지상 2층 주택과 단층 황토방이 기재되어 있습니다. 황토방 건물 지붕의 태양광 설비는 건물에 포함하여 감정평가되었으며, 독립적인 경제적 가치는 미미한 것으로 평가되었습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없으며, 위반건축물 여부도 위반 사항 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 현황과 실제 매각대상의 일치 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 상업용 건물, 주택 및 지역이 다른 토지가 함께 언급되는 일괄매각 사건입니다. 자산별 매수 수요와 활용 방식이 다를 수 있으므로 일괄매각 총액과 개별 자산의 처분 가능성을 구분하여 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 물건목록 확정. 경산시 사동 소재 근린시설 및 토지와 감정요항표에 기재된 청도군 소재 일련번호들이 실제 매각목록에 어떻게 포함되는지 확인하세요. 건물·토지의 필지별 구성과 지분 여부도 확인 대상입니다.
- 임차·점유관계 조사. 임차인 신고 내역이 없더라도 감정평가서는 임대관계 미상입니다. 근린시설의 사업자등록·점유, 주택의 전입신고·확정일자, 임대차계약 및 보증금 현황을 확인하세요. 미상 점유자를 대항력 있는 임차인이나 대항력 없는 점유자로 단정해서는 안 됩니다.
- 말소기준 및 공동담보 확인. 2021.07.06 압량농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 확인하세요. 근저당권의 공동담보 목록과 실제 피담보채무 범위도 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세 관련 과거 압류는 이미 말소되었지만, 경산시 압류는 후순위로 등기되어 있습니다. 세금의 법정기일, 당해세 여부 및 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 신청채권액 대조. 신청채권자의 청구금액 2,771,600,000원과 근저당 채권최고액 2,210,000,000원의 차이를 확인하세요. 추정 배당표의 담보채권 전액 배당을 전체 청구채권의 완제와 동일하게 해석하지 않아야 합니다.
- 상업용 부동산 수익성. 경산시 근린시설의 실제 임대현황·공실 여부·관리비·시설 유지비용을 확인하세요. 임대관계가 확인되지 않은 상태에서는 임대수익을 전제로 매입가격의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
- 토지별 사용 제한. 일반상업지역, 생산관리지역 및 보전관리지역은 사용 가능 범위가 다릅니다. 개별 필지의 접도 조건과 개발행위 제한 등을 별도로 검토하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가는 2,401,621,200원이고, 제시된 1회 및 2회 유찰 시나리오의 가격은 각각 1,921,296,960원과 1,537,037,568원입니다. 다만 유찰 가격 자체를 시세 대비 할인율로 해석하지 말고, 개별 자산의 평가액과 실제 취득비용을 비교하세요.
- 명도 및 물건 인도. 근린시설·주택·황토방 등 실제 점유자가 있을 수 있는 건물별로 인도 범위와 점유관계를 확인하세요. 점유자의 권리관계에 따라 인도명령 또는 별도 명도 절차가 문제 될 수 있습니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서 및 토지·건축물 공부를 대조하세요. 특히 일괄매각 범위와 임대관계는 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수액 0원 추정, 그러나 확인할 것은 많다”
이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 압량농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤따르는 강제경매개시결정·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
하지만 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 임차인이 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기록되어 있고, 상업용 건물 및 주택 등 여러 이용형태가 등장합니다. 점유·보증금·대항력 확인 전에는 인수 위험이 완전히 해소되었다고 볼 수 없습니다.
더욱 중요한 부분은 일괄매각과 가격 검증입니다. 경산시 소재 근린시설뿐 아니라 청도군 소재 물건의 현황도 감정요항표에 기재되어 있으므로 실제 매각대상의 범위를 정확히 확인해야 합니다. 시세 비교자료가 확인되지 않은 상황에서 최저가 2,401,621,200원이 유리한 가격인지도 판단하기 어렵습니다.
결론은 등기상 말소 구조는 비교적 단순하지만, 임대관계·일괄매각 구성·가격 적정성은 확인이 필요한 사건입니다. 신건에서 곧바로 응찰하기보다 매각물건명세서의 물건목록과 점유관계, 실제 시세 및 수익성을 먼저 확인하는 접근이 적절합니다. 유찰이 발생하더라도 가격이 내려갔다는 이유만으로 투자 메리트가 확보되었다고 판단해서는 안 됩니다.
