대구지방법원 2026타경100008. 경상북도 청도군 이서면 수야리 302와 관련된 건물·토지 등을 포함하는 경매입니다. 청도 소재 토지의 확인된 면적은 657.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 생산관리지역입니다. 감정평가 내용에는 청도군 소재 주택·황토방 외에도 경산시 소재 근린생활시설과 청도군 각북면 소재 토지 등이 함께 등장합니다. 따라서 특정 건물이나 토지 한 필지만 취득하는 사건으로 판단해서는 안 됩니다.

등기상 핵심 권리는 2021.01.22 설정된 압량농업협동조합의 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 120,000,000원과 441,600,000원의 근저당권이 설정되어 있고, 이후 진행된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리의 소멸과 실제 물건을 문제없이 취득·활용할 수 있는지는 별개의 문제입니다. 이 사건은 특히 농취증 제출 조건, 건축물 구조 차이, 임대관계 미상을 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2021.01.22 접수된 을구 1번 압량농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 을구 2번에 같은 채권자의 채권최고액 441,600,000원 근저당권이 추가로 설정되어 있습니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

2022.01.04 경산세무서장의 압류는 2023.02.17 말소되었습니다. 한국캐피탈 주식회사가 신청한 2025.09.15 강제경매개시결정도 2026.03.20 말소되었으며, 말소 원인은 강제경매 기각입니다. 현재 분석 대상인 2026.01.08 압량농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 등기입니다.

② 가격과 유찰 시나리오 — 싸다는 근거가 없다

현재 감정가는 510,635,400원이고, 아직 유찰되지 않은 신건이므로 최저매각가 역시 같은 금액입니다. 다만 이 사건의 일괄매각 물건 전체와 직접 비교할 수 있는 실거래 평균이나 최근 거래가격은 확인되지 않습니다.

경산시 근린생활시설, 청도군 주택 및 농지 등 서로 다른 용도와 지역의 부동산이 함께 포함되어 있으므로, 특정 지역의 일반적인 주택 시세나 토지 단가만으로 전체 감정가가 저렴하다고 판단하기도 어렵습니다.

유찰 시나리오상 최저매각가는 408,508,320원, 326,806,656원으로 낮아지지만, 그만큼 채권자의 미배당액은 증가합니다. 이 미배당액은 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아닙니다. 다만 매수인 인수 0원은 임대관계 등 추가 권리가 없다는 조건에서 이해해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 510,635,400원 가정)

집행비용 7,506,354원을 공제한 뒤 채권자에게 예상 배당되는 금액은 503,129,046원입니다. 배당 시뮬레이션상 근저당 채권최고액 합계 561,600,000원에 비해 58,470,954원의 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

이 배당표는 두 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산한 추정입니다. 실제 배당은 채권원리금, 집행비용, 조세채권 및 다른 우선배당권의 확정 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 신청채권자 청구액은 2,771,600,000원으로, 이 건물 등기에 표시된 근저당 채권최고액 합계와 차이가 있습니다. 공동담보와 실제 피담보채무 범위를 확인할 필요가 있습니다.

④ 입지·물건 구성·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 청도 이서면 입지. 수야리 소재 물건은 덕령마을 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 경산시 근린생활시설. 경산시 사동 소재 경산세무서 동측 인근에 위치하며 근린생활시설, 아파트, 단독·다가구주택 등이 주변에 분포합니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용하는 건물은 철근콘크리트구조 지상 3층이며, 승강기·화재탐지 및 경보·천정형 냉난방설비 등이 확인됩니다.
• 청도 소재 주택·황토방. 주택은 철근콘크리트구조 지상 2층, 황토방은 철근콘크리트구조 단층으로 조사되었습니다. 건물에는 위생·급배수·난방설비 등이 있으며, 황토방 건물 지붕에는 태양광설비가 설치되어 있습니다.
• 청도 수야리 토지. 확인된 토지는 면적 657.0㎡, 지목 대, 생산관리지역입니다. 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 공시지가는 42,800원/㎡이고 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 각북면 소재 토지. 청도군 각북면 우산리의 객실마을 북서측 인근에 위치합니다. 감정요항상 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 및 영농여건불리농지에 관한 사항이 기재되어 있어 토지별 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 교통. 감정평가상 관련 물건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 제반 교통환경은 보통으로 평가되었습니다. 다만 개별 토지의 실제 진입로와 통행 가능 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 건축물 구조 차이. 목록 4의 2층은 건축물대장상 경량목구조로 기재되어 있으나 실제 조사 구조는 철근콘크리트구조입니다. 공부상 내용과 현황의 차이에 따른 정정·행정상 처리 가능성을 확인해야 합니다.
• 태양광설비. 목록 4 건물 지붕에 설치된 모듈 약 8기의 태양광설비는 일괄매각에 포함됩니다. 감정평가에서는 건물 효용을 증진하는 소규모 부대설비로 보았으며, 노후도 등을 고려한 독립적 경제적 가치는 미미한 것으로 평가하였습니다.
• 컨테이너. 목록 5 지상의 이동이 용이한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 낙찰자가 취득하는 시설의 범위를 혼동하지 않아야 합니다.
• 환금성. 상업용 건물, 주택, 농지 등이 섞인 일괄매각은 각 구성 물건의 수요층과 처분 조건이 서로 다를 수 있습니다. 특히 농취증 대상 토지의 취득 자격과 건물의 실제 이용 가능성을 확인하기 전에는 전체 물건의 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명부터 확인. 목록 5·6·7의 농취증 발급 가능성을 관할 기관에 확인하세요. 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 매각조건이 명시되어 있으므로, 낙찰 후 해결할 문제로 미뤄서는 안 됩니다.
• 일괄매각 대상 확정. 경산시와 청도군에 걸친 모든 매각목록의 지번·면적·용도·건물 현황을 대조하세요. 목록 4의 태양광설비는 포함되지만 목록 5의 이동 용이한 컨테이너는 제외됩니다.
• 건축물대장과 실제 구조 대조. 목록 4의 2층은 공부상 경량목구조와 실제 철근콘크리트구조 사이에 차이가 있습니다. 구조 변경의 적법성, 정정 가능성 및 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 임차인·점유자 현황 조사. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 주택뿐 아니라 근린생활시설의 실제 점유자, 임대차보증금, 대항요건 및 명도 가능성을 별도로 확인하세요.
• 공동담보와 실제 채권액 확인. 을구 1번 근저당은 청도 수야리 302 토지와 공동담보 관계가 기재되어 있고, 을구 2번에도 공동담보목록이 존재합니다. 신청채권자 청구액 2,771,600,000원과 등기상 근저당 채권최고액 561,600,000원의 차이를 포함하여 관련 담보와 채권내역을 확인하세요.
• 실거래 비교와 개별 가치평가. 일괄매각 전체와 비교할 수 있는 거래가격을 확보해야 합니다. 근린생활시설, 주택, 부속시설 및 토지의 가치를 구분해 검토하고 전체 취득가격과 비교하세요.
• 입찰보증금 확인. 농취증 미제출 시 반환되지 않을 수 있는 매수보증금의 정확한 액수와 납부조건을 매각공고에서 확인하세요.
• 미납금·조세·관리비 확인. 예상배당표에는 당해세 및 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았을 수 있습니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 관계기관 자료를 통해 실제 부담 가능성을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 건축물대장, 토지대장 및 농취증 관련 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 취득 위험 해소”

이 사건의 등기상 말소 구조는 비교적 명확합니다. 압량농업협동조합의 선순위 근저당권을 말소기준으로 후순위 경매개시결정은 소멸하며, 예상배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전하게 취득할 수 있다고 결론 내려서는 안 됩니다. 목록 5·6·7의 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환 조건이 있고, 목록 4의 건축물대장상 구조와 현황 사이에도 차이가 있습니다. 임대관계는 미상이며, 일괄매각 전체의 실제 시세를 판단할 비교거래도 확인되지 않습니다.

따라서 신건 최저가 510,635,400원의 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 유찰에 따른 최저가 하락 역시 농취증 취득 가능성과 물건별 가치가 확인되어야 의미가 있습니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 취득 자격과 실질가치 검증이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건으로 판단합니다.